Wideoszkolenie: Kontrola RIO w gospodarce nieruchomościami

W programie m.in., wybrane zagadnienia:

• Jak przygotować nieruchomość do sprzedaży/dzierżawy? Jak odpowiednio udokumentować przeprowadzenie procedury sprzedaży nieruchomości? Czy wycinki z prasy, ogłoszenia o przetargu powinny zostać dołączone do dokumentacji?
• Czy można przenieść koszt przygotowania nieruchomości do sprzedaży na nabywcę?
• Rokowania po drugim negatywnym przetargu – co zrobić w sytuacji, gdy przychodzi osoba ze swoimi warunkami, innymi niż ustalone przy przetargach na rokowania i chce kupić taką nieruchomość? Czy gmina może przyjąć taką ofertę? Czy gmina musi zmieniać uchwałę?
• Sprzedaż nieruchomości w drodze bezprzetargowej – kiedy gmina może zastosować sprzedaż nieruchomości w trybie bezprzetargowym?
• Jak liczyć opłaty VAT przy sprzedaży nieruchomości/nabywaniu? Kiedy jest się zwolnionym z VAT?
• Kiedy i jak naliczyć VAT przy zamianie nieruchomości? Kogo można zwolnić z obowiązku płacenia podatku?
• Na jakiej zasadzie można zamienić nieruchomość od osoby prywatnej? A na jakiej zasadzie od Skarbu Państwa? Czy są może te same zasady w obydwu przypadkach?

Szczegółowy program szkolenia:

1) Gminny (powiatowy, wojewódzki) zasób nieruchomości– omówienie najważniejszych zagadnień

• Prowadzenie ewidencji gruntów i budynków – jak odpowiednio prowadzić? Jakie są zasady określania wartości nieruchomości dla celu wprowadzenia do ewidencji?
• Jakie dane i informacje powinny zostać zawarte w ewidencji nieruchomości gminnych?
• Grunty jako środki trwałe - jak inwentaryzować środki trwałe – jak powinno to wyglądać?

2) Postępowanie przy sprzedaży nieruchomości

• Jak wygląda procedura sprzedaży nieruchomości?
• Jaka powinna być poprawna kolejność przy sprzedaży nieruchomości/ dzierżawy – uchwała Rady Gminy i wykaz czy wykaz i Uchwała Rady Gminy?
• Jak przygotować nieruchomość do sprzedaży/dzierżawy? W jaki sposób udokumentować czynności dotyczące procedury sprzedaży/dzierżawy? Czy wycinki z prasy z ogłoszenia o przetargu powinny zostać dołączone do dokumentacji?
• Jakie czynniki powinna obejmować cena nieruchomości, oprócz wartości orzeczonej przez rzeczoznawcę na podstawie art.67 i 68 Ustawy o gospodarce nieruchomościami? Czy trzeba doliczać koszty do cen nieruchomości?
• Kto ponosi koszty wyceny w trakcie sprzedaży nieruchomości? Gmina czy kupujący?
• Czy można przenieść koszt przygotowania nieruchomości do sprzedaży na nabywcę?
• Jak rozliczyć nakłady przy zbyciu/sprzedaży nieruchomości? Co trzeba uwzględnić?

3) Bonifikaty od ceny nieruchomości – kiedy mogą być udzielone ?

• Jak wygląda zwrot bonifikaty przy sprzedaży mieszkania komunalnego? Jak weryfikować, czy te mieszkania komunalne zostały sprzedane?
• Zwrot bonifikaty ze sprzedaży nieruchomości – jak to zrobić?

4) Wykaz nieruchomości – na podstawie art. 35 i 34 ustawy o gospodarce nieruchomości omówienie najważniejszych elementów wykazu nieruchomości przeznaczonych do zbycia lub oddania w użytkowanie, najem, dzierżawę lub użyczenie. Na co zwrócić uwagę przy sporządzaniu wykazu nieruchomości ?

• Co powinien zawierać wykaz nieruchomości? Jak ustalić wartość nieruchomości? Co robić aby gmina nie zapłaciła za dużo, gdy w jest dużo nieruchomości do wyceny ?
• Czy przy użyczeniu nieruchomości trzeba przygotowywać wykaz takiej nieruchomości? Jeżeli tak, to co powinien zawierać?
• Na ile dni przed przetargiem trzeba udostępnić wykaz nieruchomości?
• Na jaki okres wywiesza się wykaz?

5) Sposoby zawarcia umowy sprzedaży

• Jakie są przesłanki do sprzedaży nieruchomości w trybie bezprzetargowym i przetargowym?
• Sprzedaż nieruchomości w drodze bezprzetargowej – kiedy gmina może zastosować sprzedaż nieruchomości w trybie bezprzetargowym?
• Jakie najczęstsze błędy popełniają urzędnicy przy sprzedaży przetargowej i bezprzetargowej?
• Przetarg na sprzedaż nieruchomości – Jak powinna wyglądać poprawna procedura przetargowa? Jakie błędy popełniają najczęściej urzędnicy?
• Ogłoszenie o przetargach – z jakich elementów powinno się składać? Czego nie można pominąć? Jakie są odpowiednie terminy ogłoszenia przetargu? W jakim terminie od publikacji wykazu trzeba ogłosić 1 przetarg?
• Czy gazeta elektroniczna spełnia wymagania gazety lokalnej?
• Sprzedaż nieruchomości rolnej powyżej 30 arów – jaki przetarg ogłosić – ograniczony czy nieograniczony?
• Rokowania po drugim negatywnym przetargu – co zrobić w sytuacji, gdy przychodzi osoba ze swoimi warunkami, innymi niż ustalonymi przy przetargach na rokowania i chce kupić taką nieruchomość? Czy gmina może przyjąć taką ofertę? Czy gmina musi zmieniać uchwałę?
• Co powinien zawierać protokół ze sprzedaży?

6) Użytkowanie wieczyste – charakter prawny

• Jakie są różnice między użytkowaniem wieczystym/użytkowaniem/użyczeniem/zarządem? Jak to rozróżnić?
• Na podstawie art. 77. Ustawy o gospodarce nieruchomościami, omówić aktualizację opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Jak liczyć taką opłatę?
• Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność na podstawie ustawy z lipca 2018 – omówienie najistotniejszych zagadnień
• Opłaty przekształceniowe – jak poprawnie liczyć po nowelizacji przepisów? Jak dużo się zmieniło po nowelizacji?

7) Dzierżawa nieruchomości

• Kiedy można przeprowadzić dzierżawę przetargową, a kiedy bezprzetargową?
• Jak wycenić nieruchomości pod dzierżawę?
• Umowy dzierżawy – jakie są terminy zawierania takich umów? Jak sprawdzić czy to jest 1 umowa czy kolejna?
• Jak poprawnie sformułować umowę dzierżawy?
• Dzierżawa nieruchomości przez współmałżonka po upływie 3 lat – czy można zawierać umowę dzierżawy po 3 latach bez przetargu?
• Jak poprawnie naliczyć podatki z dzierżawy?
• Jak płacić za dzierżawy? Czy z góry, czy z dołu za dany rok?
• Jak obliczyć wysokość czynszu dzierżawnego na cele rolne?

8) Zamiana nieruchomości – omówienie procedury

• Jak wyceniać nieruchomości przeznaczone do zamiany? Jakie dokumenty przygotować przy zamianie nieruchomości?
• Na jakiej zasadzie można zamienić nieruchomość od osoby prywatnej? A na jakiej zasadzie od Skarbu Państwa? Czy są może te same zasady w obydwu przypadkach?
• Czy nie lepszym wyjściem jest sprzedaż nieruchomości osobie, zamiast zamieniać się nieruchomościami?
• Czy przy zamianie nieruchomości w wykazie musi być zawarty termin 6 tygodni do złożenia wniosku o pierwokup?
• Czy przy zamianie nieruchomości musi być wycena czy protokół?

9) Podatek VAT – w kontekście gospodarki nieruchomościami?

• Jak stosować VAT przy zbyciu nieruchomości? Kto jest zwolniony z takiego VAT-u?
• Jak liczyć opłaty VAT przy sprzedaży nieruchomości/nabywaniu? Kiedy jest się zwolnionym z VAT?
• Jak nadzorować zmianę przeznaczenia w kontekście podatku VAT? Jak to zrobić?
• Kiedy naliczać VAT przy zamianie nieruchomości?
• Kiedy i jak VAT naliczyć przy zamianie nieruchomości? Kogo można zwolnić z obowiązku płacenia podatku?
• Czy opłatę przekształceniową trzeba liczyć z VAT czy bez? Jak ją poprawnie naliczyć?

10) Opłaty adiacenckie – omówienie zagadnienia

• Kiedy gmina może pobrać takie opłaty? Jak dobrze wyliczać wysokość opłaty?
• Co powinna zawierać uchwała adiacencka? Jakie są najważniejsze elementy?
• Jak liczyć opłatę adiacencką? Na co kontrola zwraca uwagę? Jakie są terminy płatności takiej opłaty?

11) Jak na podstawie art. 25. ust.2a Ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami sporządzić dokładny plan wykorzystywania zasobów gminy?

• Jak sporządzić plan wykorzystania gminnego zasobu nieruchomości?
• W jakiej formie musi być sporządzony taki plan? Jakie są najważniejsze elementy, które powinien zawierać?
• Co ma być ujęte w takim planie? Jak robić prognozy do planu?
• Jak dobrze gospodarować mieniem gminy przez 3 lata?

12) Pozostałe zagadnienia, które często sprawiają problemy urzędnikom

• Odpłatne i nieodpłatne przekazanie nieruchomości na rzecz jednostki organizacyjnej – jak wygląda cała procedura zgodnie z przepisami?
• Uregulowane formy władania nieruchomościami będącymi w posiadaniu jednostek organizacyjnych np. trwały zarząd – jak to inne gminy robią? Co w takiej sytuacji robić? Jak gminy sobie z tym radzą?
• Czy w trwałym zarządzie trzeba sporządzić operaty do wyceny wartości?
• Jak wygląda zbywanie i nabywanie nieruchomości na rzecz jednostki organizacyjnej? Jak prawidłowo przeprowadzić taką procedurę?
• Kiedy i w jakim trybie gmina może nabywać nieruchomości?
• Czy przy zakupie nieruchomości gmina musi robić tą wycenę na swój koszt?
• Przekazanie nieodpłatne na rzecz gminy – jak to zrobić prawidłowo?
• Jak postępować w sytuacji, gdy bank przysyła zawiadomienie o martwych kontach? Co zrobić w sytuacji, gdy bank przysyła informację, że osoba nie zamknęła konta, zmarła, a gmina jest potencjalnym spadkobiercą? Jak sprawdzić, czy ta osoba ma spadkobiercę?
• Czy można zakwalifikować licytacje nieruchomości mienia komunalnego jak zamówienie publiczne?
• Jak poprawnie liczyć opłaty planistyczne? Kiedy gmina może pobrać te opłaty?
• Jak rozliczyć koszty geodety przy rozgraniczaniu nieruchomości? Jak dzielić takie koszty między ludźmi?
• Czy gmina mając nieruchomość może tę nieruchomość zabudować garażami a potem sprzedać te garaże? Czy to jest już działalność gospodarcza?
• Mieszkania komunalne – na jakich podstawach przydzielać mieszkania komunalne/ socjalne?
• Regulacja wspólnoty mieszkaniowej, w których współwłaścicielem jest gmina – jakie koszty ponosi gmina jako współwłaściciel i jako podmiot, który realizuje zasady własne?