Wideoszkolenie: Sprzedaż nieruchomości gminnych

Fragment ze szkolenia

Zobacz wideo >>

W programie m.in., wybrane zagadnienia:

• Jak przygotować nieruchomość do sprzedaży?
• Sprzedaż nieruchomości nierolnych oraz rolnych
• Sprzedaż przetargowa (działania przed, pomiędzy i po przetargu) oraz bezprzetargowa
• Koszty przygotowania nieruchomości do sprzedaży
• Pierwszeństwo nabycia: prawo pierwokupu, wykupu, odkupu
• Działania podnoszące atrakcyjność nieruchomości
• Problematyka naliczania podatku VAT
• Promowanie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży – Internet, prasa, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego/decyzje o warunkach zabudowy. W jaki sposób można się reklamować, aby być w zgodzie z ustawą?

Wzory pism, jakie otrzymają uczestnicy:

Szczegółowy program szkolenia:

Podatek VAT przy sprzedaży nieruchomości

• Czy działka o przeznaczeniu rolnym jest zwolniona z podatku VAT?
• Czy działka rolna z możliwością zabudowy zagrodowej jest zwolniona z podatku VAT?
• Czyli jeśli działka gminna łącznie z VAT ma taką samą wartość, jak działka osoby fizycznej bez VAT, to nie stosujemy dopłat?
• Jak ustalić kwotę dopłaty przy zamianie w nieruchomości budowlane?
• Jak wygląda sprzedaż działki rolnej, która ma ponad hektar?
• Czy jest przepis na to, żeby wyegzekwować od FN informację jednoznaczną o wartości VAT przy sprzedaży?
• Sprzedaż nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste
• Kiedy, w jakich sytuacjach przy sprzedaży nieruchomości gminnych naliczamy podatek VAT; VAT w przypadku różnego rodzaju nieruchomości – działki zabudowane, częściowo zabudowane, niezabudowane, częściowo zabudowane lokalami usługowymi
• Czy naliczać VAT w zależności od rodzaju działki np. budowlanej, rolnej?
• Zagadnienia dotyczące oceny zastosowania zwolnienia z podatku VAT przy zbyciu. Kiedy stosujemy zwolnienie? Udział organów budowlanych w ocenie możliwości zastosowania zwolnienia. Sposób obliczania dopłaty z tytułu różnicy wartości nieruchomości podczas zamiany (wysokości dopłaty a podatek VAT)
• Przykłady orzecznictwa w naliczaniu podatku VAT przy sprzedaży
• „Wzajemne darowizny” – jako pozorna zamiana i jej konsekwencje podatkowe

Promocja nieruchomości gminnych - jak skutecznie zainteresować nieruchomością, również tą mało atrakcyjną

• Jak sprzedać działki, które nie wzbudzają dużego zainteresowania kupujących?
• Jak podnieść atrakcyjność danej nieruchomości, by uzyskać wyższą cenę sprzedaży?
• Podpowiedzi dla gmin, które posiadają grunty do sprzedaży, ale twierdzą, że nie ma zainteresowania z powodu przesytu na rynku i uważają, że promocja również nie pomoże w znalezieniu nabywcy
• Jak postępować przy sprzedaży nieruchomości, np. bez wyznaczonych dojazdów?
• Dlaczego warto nie czekać na wniosek zainteresowanego zakupem danej nieruchomości mieszkalnej, tylko podjąć odpowiednie działania wcześniej?
• Jak promować tereny atrakcyjne w gminie? Dobra promocja mogłaby pomóc w uzyskaniu wyższej kwoty przy sprzedaży i zwiększyć zainteresowanie potencjalnych nabywców
• Sprzedaż terenów inwestycyjnych atrakcyjnych lokalizacyjnie dla inwestorów - jak uzyskać najwyższą cenę?
• Czy gmina może zamieścić ogłoszenie w serwisie internetowym, pomijając ogłoszenie w gazecie, jeśli ustawa tego ściśle nie precyzuje? Serwisy informują, że spełniają wymogi ustawy – czy jest to prawda? Ogłoszenie w prasie to wysoki koszt, w serwisach internetowych koszty są trzy razy niższe. W jaki sposób można się reklamować, aby być w zgodzie z ustawą?
• Promowanie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży – Internet, prasa, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego/decyzje o warunkach zabudowy
• Czy warto czekać ze sprzedażą działek, których atrakcyjność zmienia się w międzyczasie na skutek ustalonych planów zagospodarowania terenu i zmiany infrastruktury wokół działki?

Formalno-prawne aspekty zawieranych umów. Sprzedaż w drodze przetargu i bezprzetargowo

• Czy są ograniczenia możliwości podwyższenia ceny nieruchomości podawanej w wykazie w stosunku do wartości oszacowanej?
• Czy w wykazie można podać cenę wyższą niż wartość oszacowaną?
• Co, jeżeli ktoś nie wyrazi zgody na publikację informacji o wyniku przetargu?
• Czy oświadczenie małżonka o wyrażeniu zgody na zakup ma być dołączone do ogłoszenia o przetargu? Skąd kupujący ma wziąć ten dokument?
• Gdzie znajdziemy zapis, że PESEL ma być wpisany do protokołu?
• Jak długo informacja o wyniku przetargu powinna byś w bip?
• Pierwszy etap zakończył się wynikiem negatywnym. Po jakim czasie może odbyć się kolejny? Czy trzeba czekać 30 dni i dopiero możemy publikować ogłoszenie czekając kolejne 30 dni? Czy ponownie trzeba opublikować w gazecie?
• Kiedy można uznać, że nieruchomość może zostać sprzedana w trybie bezprzetargowym?
• Sprzedaż w drodze przetargu i sprzedaż w drodze bezprzetargowej – wybór właściwego trybu (ocena możliwości zagospodarowania nieruchomości, ocena funkcjonalnego powiązania z gruntami przyległymi, struktura własnościowa gruntów przyległych itp. – głównie art. 37 ust. 2 pkt 6 ugn)
• Zamiana – szczególna forma zbycia i nabycia nieruchomości (zbycie w związku z racjonalnym zagospodarowaniem zasobu z jednoczesnym pozyskaniem nieruchomości na cele publiczne - grunty przeznaczone pod drogi publiczne, usługi publiczne tj. instytucje oświaty, nauki itp.)
• „Pochodzenie” nieruchomości – w kontekście przepisów działu III rozdziału 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późn. zm.)
• Tryb przetargowy, rokowania po przetargu i tryb bezprzetargowy
• Bonifikaty od ceny sprzedaży nieruchomości gminnych
• Jakie są możliwości sprzedaży w cenie niższej niż wywoławcza?
• Aktualizacja wyceny nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości zabytkowych, lokali mieszkalnych, użytkowych, działek inwestycyjnych

• Czy sprzedaż lokali mieszkalnych w budynku wpisanym do gminnej ewidencji zabytków wymaga uzgodnień z Konserwatorem Zabytków?
• Czy można skrócić i uprościć procedurę sprzedaży po dwóch przetargach, jeśli może być ona zbyta jedynie w drodze rokowań? Cała procedura trwa na tyle długo, że potencjalny kupiec zniechęca się i kupuje działkę od osoby fizycznej
• Jakie rzeczywiste koszty powinny ponosić gminy w przygotowaniu lokali mieszkalnych i użytkowych na sprzedaż? Gminy nie decydują się na sprzedaż, ponieważ twierdzą, że wcześniej muszą zamówić rzeczoznawcę, wycenić nieruchomość, a nigdy nie mają pewności, że poniesione koszty im się zwrócą – czy istnieją bezpiecznie rozwiązania?
• Jak postąpić w przypadku sprzedaży lokali za 1%, jak przerzucić koszty wyceny lokalu i rzeczoznawcy na nabywcę, który występuje z wnioskiem o wykup? Czy gmina zobowiązana jest ponosić koszty przy tej transakcji?
• Sprzedaż nieruchomości zabytkowych – sposób określania wysokości bonifikaty, zgoda konserwatorska
• Sprzedaż lokali mieszkalnych –czy tylko na wniosek najemcy? Gminy nie ogłaszają się, sprzedają głównie na wniosek zainteresowanego
• Sprzedaż mieszkań komunalnych – różne zagadnienia
• Kreowanie prawa miejscowego w zakresie sprzedaży – przykłady uchwał podejmowanych przez organy stanowiące gminy
• Sprzedaż lokali mieszkalnych na rzecz najemców: Kiedy należy wysłać zawiadomienia do najemcy lokalu o przysługującym prawie pierwszeństwa: - w okresie 42 dni od wywieszenia wykazu lokali przeznaczonych do sprzedaży czy po upływie 42 dni od wywieszenia wykazu lokali przeznaczonych do sprzedaży?

Kwestie uregulowań prawnych i przygotowanie nieruchomości do sprzedaży

• Jak postępować w przypadku działek umieszczonych bardzo dawno w ewidencji gruntów, przy okazji sprzedaży okazuje się, że powierzchnia jest różna od tej podanej w ewidencji i KW? Czy weryfikować podaną tam powierzchnię?
• Jak postępować w przypadku działek, dla których ustanowione zostały dwie księgi wieczyste o rozbieżnej treści?
• „Pochodzenie” nieruchomości – w kontekście przepisów działu III rozdziału 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późn. zm.)
• Podziały nieruchomości – zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, co w sytuacji gdy MPZP nie obowiązuje na obszarze nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży? Sprzedaż nowo wydzielonych działek zabudowanych, gdy nowe granice przebiegają przez istniejącą zabudowę
• Sprzedaż nieruchomości pozbawionych dostępu do drogi publicznej/lub obsługi komunikacyjnej – m.in. służebność przechodu i przejazdu – przykłady regulacji prawnych (uchwały) i zastosowanie rozwiązań w umowach sprzedaży

Koszty przygotowania nieruchomości do sprzedaży: podział geodezyjny, odnowienie punktów granicznych, inwentaryzacja nier., sporządzenie operatu szacunkowego, dokumenty geodezyjne, wykreślenie obciążeń i zobowiązań i inne

• Uchwały o zasadach gospodarowania, ustalenia ze stronami
• Zasady naliczenia podatku VAT dla nieruchomości niezabudowanych, działek budowlanych, usługowych, przemysłowych, rolnych i leśnych
• Zasady naliczenia podatku VAT dla nieruchomości zabudowanych (budynek mieszkalny, budynki wielolokalowe, nieruchomość lokalowa). Budynki użytkowane np. wynajmowane ponad 5 lat. Zamiana nieruchomości
• Omówienie orzecznictwa