Wideoszkolenie: Sprzedaż nieruchomości gminnych

Fragment ze szkolenia

Zobacz wideo >>

W programie m.in., wybrane zagadnienia:

• Jak przygotować nieruchomość do sprzedaży?
• Sprzedaż nieruchomości nierolnych oraz rolnych
• Sprzedaż przetargowa (działania przed, pomiędzy i po przetargu) oraz bezprzetargowa
• Koszty przygotowania nieruchomości do sprzedaży
• Pierwszeństwo nabycia: prawo pierwokupu, wykupu, odkupu
• Działania podnoszące atrakcyjność nieruchomości
• Problematyka naliczania podatku VAT
• Promowanie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży – Internet, prasa, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego/decyzje o warunkach zabudowy. W jaki sposób można się reklamować, aby być w zgodzie z ustawą?

Wzory pism, jakie otrzymają uczestnicy:

Szczegółowy program szkolenia:

Nowości w programie:

• Kiedy można unieważnić rokowania? Czy podstawą unieważnienia rokowań może być fakt, że komisja przetargowa nie udzieliła informacji oferentom, że preferowana będzie płatność jednorazowa przed podpisaniem umowy sprzedaży, a nie płatność ratalna?
• Jak postępujemy w przypadku, gdy lokal nie spełnia wymagań określonych w § 147 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (brak wentylacji w lokalu); może stanowić przedmiot obrotu, jeśli ma założoną odrębną KW (a tym samym uzyskał zaświadczenie o samodzielności). Czy poinformowanie uczestników przetargu o tej okoliczności będzie wystarczającym zabezpieczeniem interesów gminy?
• Czy można złożyć skargę na czynności związane z przeprowadzeniem rokowań? Czy dotyczy to tylko przetargów?
• Z jakiego przepisu wynika, że powinniśmy publikować na BIP-ie informację o tym, że nikt nie przystąpił do przetargu?
• Czy należy odczekać 30 dni na przeprowadzenie drugiego przetargu?
• Najemca lokalu jest całkowicie ubezwłasnowolniony. Czy opiekun takiej osoby może nabyć ten lokal na własność? Czy opiekun musi wystąpić do sądu?
• Czy doliczamy VAT, gdy gmina chce dokonać zamiany nieruchomości z lasami?
• Czy możliwa jest sprzedaży działki gminnej na poprawienie warunków zagospodarowania działki zabudowanej, jeżeli jest własnością Skarbu Państwa, w użytkowaniu wieczystym osoby fizycznej?
• Jak postępujemy, jeżeli dzierżawca nie posiada dokumentów stwierdzających legalizację budynku na dzierżawionym gruncie? Czy należy sprzedać nieruchomość gruntową w przetargu bez zaliczenia poniesionych nakładów na wybudowanie budynku, a nabywcy przysługuje roszczenie o zwrot nakładów, o który może się ubiegać w drodze sądowej?
• Jak przeprowadza się rokowania w trybie bezprzetargowym?
• Czy słuszne było unieważnienie rokowań w przypadku, kiedy komisja przetargowa odrzuciła ofertę wyższą z ratami?

Najbardziej problematyczne pytania:

• Czy istnieje jakaś podstawa prawna, która zobligowałaby radę gminy do podjęcia uchwały w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami?
• Czy zawsze musi być ogłoszenie w prasie o przetargu?
• Czy brak uchwały ogólnej oznacza brak obowiązku zarządzeń przy publikacji wykazów?
• Czy należy robić kolejny wykaz, jeżeli po ponownym przetargu znów ogłaszamy pierwszy przetarg, a nic się nie zmieniło?
• Czy informacja o przetargu może być opublikowana w prasie internetowej zamiast tradycyjnej?
• Czy najemca lokalu zawsze musi złożyć wniosek w okresie 6 tygodni?
• Co w sytuacji, kiedy mamy decyzje podziałową na poprawę warunków sąsiedniej nieruchomości i jest w niej zapis, że należy przenieść prawo własności w ciągu 6 miesięcy, a my się nie wyrobimy?
• Czy konieczne jest geodezyjne okazanie granic działki przed jej sprzedażą, czy wystarczy informacja, że sprzedawana jest na podstawie danych z ewidencji gruntów?
• Nieruchomość nie jest w rejestrze zabytków i nie ma indywidualnego numeru, ale jest w gminnej ewidencji zabytków. Czy obowiązuje przepis art. 28 ust. 1 pkt 4 o miesięcznym powiadomieniu?
• Co, jeśli nabywca stara się o kredyt z banku na zakup nieruchomości i bank wypłaci należności dopiero w ciągu 3 dni po podpisania aktu notarialnego? Czy wystawi nam promesę do dnia podpisania umowy notarialnej?
• Czy musi być przeprowadzony przetarg, jeżeli działka została wydzielona na poprawę warunków tej nieruchomości?
• Działka sprzedawana jest w trybie przetargu ograniczonego. Czy powinniśmy zawierać zapis, że przez sprzedawaną nieruchomość zostanie ustanowiona służebność przejazdu do drugiej działki?
• Czy władający może uczestniczyć w przetargu ograniczonym?
• Czy przy każdej zmianie wysokości stopy redyskonta weksli powinniśmy aktualizować wysokości rat za sprzedany lokal mieszkalny?
• Po upływie 5 lat osoba sprzedała lokal mieszkalny. Tymczasem nabyła grunt w udziale. Zbyła lokal i ten grunt, ale 10 lat jeszcze nie minęło od nabycia, z przepisu art. 209a. Co zrobić w tej sytuacji?
• Czy rada gminy może uchwalić rozłożenie na raty o stałym oprocentowaniu?
• Czy jest możliwość przekazania udziału w nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu, jeżeli gmina nabyła spadek z dobrodziejstwem inwentarza po współmałżonku, a drugi udział nabył bank od syndyka?
• Decyzją wojewody ostaliśmy grunt z zaznaczeniem, że budynki są własnością osoby prywatnej. Osoba nie żyje, nikt tam nie mieszka, nie było sprawy spadkowej. W księdze wieczystej jest wpisana własność gminy z komentarzem, że budynki należą do osoby prywatnej. Co możemy z tym zrobić?
• Czy jest możliwość wykluczenia z postępowania przetargowego osoby, która składa wniosek do urzędu o zakup działki, gmina przygotowuje ją do zbycia, organizuje postępowanie, ponosi koszty z tym związane, a ta osoba nie przystępuje do zakupu w żadnym przetargu, a za jakiś czas znowu występuje z wnioskiem o zbycie tej samej działki. Czy gmina może mieć jakieś roszczenia wobec tej osoby? Osoba w ogóle nie przystępuje do przetargu, nie wpłaca nawet wadium
• Czy kierownik wydziału nieruchomości urzędu gminy może wystartować w przetargu nieograniczonym na sprzedaż nieruchomości?
• Czy w przypadku zakupu działki do wspólnego majątku małżonków, na przetargu muszą stawić się oboje małżonkowie? Czy może wystąpić jeden? Jakich dokumentów należy wówczas od niego wymagać? Jak wygląda możliwość zakupu działki do majątku osobistego małżonka?
• Czy podczas przetargu wymagać oświadczenia o zakupie działki do majątku osobistego?
• Czy wykaz musi być podany do publicznej wiadomości przez 6 tygodni?
• Czy w wykazie zamieszczamy informację o dodatkowych 21 dniach?
• Czy akt również trzeba zawrzeć w 21 dniach?
• Czy termin 21 dotyczy tylko zawiadomienia?
• Czy w sprzedaży bezprzetargowej robimy protokół z rokowań czy uzgodnień?
• Czy protokół z przetargu może zastąpić informację o wynikach przetargu, który wywiesza się na tablicy ogłoszeń? Jeżeli nie, to jakie elementy powinna zawierać ta informacja?
• Jak wygląda kwestia płatności za działkę w ratach? Zawieramy taką informację w ogłoszeniu o przetargu czy w protokole z przetargu?
• Czy zwycięzca przetargu może zapłacić za działkę w dwóch ratach, a dopiero potem przystąpić do aktu?
• Jeżeli organizujemy przetarg na sprzedaż kilku działek w różnych obrębach ewidencyjnych, to czy przy ustalaniu terminu ogłoszenia przetargu bierzemy pod uwagę wartość wszystkich nieruchomości, będących przedmiotem przetargu, czy patrzymy na poszczególne składniki przetargu? Np. przedmiotem przetargu są 3 działki po 50 000 euro, łączna wartość to 150 000 euro. Stosujemy 30 czy 60 dni?
• Skoro wykaz nieruchomości ważny jest pół roku, wartość euro ustalamy na 7 dni przed ogłoszeniem wykazu, to czy przy ogłaszaniu 2 przetargu na zbycie dalej trzymamy się ustalonej wartości nieruchomości przed wykazem w euro?
• Czy informacje o przetargu, który się nie odbył, bo nie było oferentów, można wywiesić od razu, czy dopiero po 7 dniach?
• Co w przypadku, gdy wójt wpłaci wadium? Czy występujemy do SKO o wyznaczenie innego organu do przeprowadzenia przetargu?
• Czy grunty może kupić rolnik spoza terenu gminy, w której działka jest położona, np. rolnik pochodzi z innego województwa? Nie chodzi o gminy ościenne, tylko o kogoś z innego województwa
• Kiedy wójt wydaje decyzję w sprawie ustalenia przeznaczenia nieruchomości do zbycia?
• Czy najemcom lokalu mieszkalnego można na podst. ustawy o gosp. nieruchomościami, w trybie bezprzetargowym, sprzedać lokal z udziałem w gruncie? Czy można udzielić bonifikaty?
• Czy ustawowo określone są jakieś widełki co do wartości bonifikaty?
• Czy garaż z gruntem sprzedajemy bez VAT? (stary budynek wybudowany z własnych środków i udział w gruncie)
• Działka ma powierzchnię 50a; 25a w planie przeznaczona jest pod zabudowę - czy naliczamy VAT dla całej działki, czy tylko dla tej powierzchni pod zabudowę?
• Czy przy przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność, opłata przekształceniowa nieruchomości zabudowanej garażem (ustawa 2005 rok) również jest z VAT?
• Czy sprzedając nieruchomość na rzecz jej użytkownika wieczystego (prawo użytkowania wieczystego ustanowiono przed 1 maja 2004 r.) sprzedaż zawsze będzie zwolniona z podatku VAT? Czy są może jakieś wyjątki?
• Czy przy sprzedaży lokalu mieszkalnego z gruntem również naliczamy VAT?
• Czy lokal nabyty w spadku jest opodatkowany VAT?
• Czy cena nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży może być kilkakrotnie większa od jej wartości określonej w operacie?
• Czy przy nabytym w spadku udziale 1\2 lokalu doliczamy VAT?
• Czy czynności związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, np. zlecenie wyceny przez rzeczoznawcę, można wszcząć przed uchwałą rady gminy?
• Kto ponosi koszty operatu przy zamianie?
• Czy cudzoziemiec z pobytem stałym od 2019 roku (mąż ma pobyt od 2012 r.), może przystąpić do przetargu i kupić nieruchomość?
• Na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 dzierżawca złożył wniosek o sprzedaż dzierżawionej mu na ogródek części działki, która graniczy z jego nieruchomością. Przy czym po podziale taka działka miałaby 500 m2 i byłaby bez dostępu do drogi. Cała nieruchomość graniczy z cmentarzem, nie ma planu miejscowego i warunków zabudowy. Pozostałą cześć działki dzierżawi inna osoba na cele rolne. Planujemy odmówić sprzedaży wnioskodawcy, gdyż cała działka jest możliwa do zagospodarowania (możemy wydać np. warunki zabudowy na zabudowę usługową). Czy to prawidłowe postępowanie?

• Czy przy sprzedaży bezprzetargowej należy wpisać w uchwale konkretny przepis ustawy, np. art. 37 ust .2 pkt 6?
• Czy trzeba zawrzeć w tytule uchwały, że jest zgoda rady na sprzedaż nieruchomości w trybie sprzedaży bezprzetargowej? Czy wystarczy wpisać, że jest to zgoda rady na sprzedaż nieruchomości a wskazanie podstawy prawnej sugeruje, że to jest to sprzedaż bezprzetargowa?
• Gmina rozpoczęła procedurę sprzedaży nieruchomości, ale została wstrzymana, gdyż trzeba było wydzielić drogę w ten sposób, aby została własnością gminy. Czy dla nowo wydzielonych działek należy zrobić nowy wykaz wraz z nową uchwałą?
• Czy wyciąg z ogłoszenia o przetargu w prasie zamieszcza się dopiero powyżej 10 tysięcy euro?
• Czy ogłoszenie o przetargu musi być w trybie zarządzenia?
• Czy informujemy nabywcę nieruchomości pisemnie lub telefonicznie w przypadku przesunięcia terminu sporządzenia aktu notarialnego z powodu choroby notariusza albo wójta?
• Co w przypadku, gdy ktoś dzierżawi grunt od roku 2000 na podstawie umowy dzierżawy na czas nieokreślony a budynki są wzniesione przez niego, ale nie może znaleźć żadnych dokumentów (pozwolenia) potwierdzających nakłady to czy można skorzystać z tych danych przy sprzedaży nieruchomości?
• Nieruchomość o powierzchni 2 arów leży pomiędzy dwoma nieruchomościami. Jest dwóch właścicieli. Nieruchomość leży w ogrodzeniu, czyli siedlisku jednego z nich. W jakim trybie należy sprzedać nieruchomość, w trybie bezprzetargowym czy ma być to przetarg ograniczony? Czy sąsiadów tej działki musimy powiadomić, że opublikowaliśmy ogłoszenie o przetargu ograniczonym? Czy tylko publikujemy to ogłoszenie jak zwykle?
• Gmina akceptuje własność budynków spadkobierców, a spadkobiercy chcą kupić grunt. Jak ma wyglądać to porozumienie?
• Czy wpłata wadium jest zgłoszeniem?
• Czy w dniu przetargu już na sali prowadzamy przetarg go jak nieograniczony, lecz w gronie osób zakwalifikowanych? Czy są jakieś specjalne reguły?

Podatek VAT przy sprzedaży nieruchomości

• Czy działka o przeznaczeniu rolnym jest zwolniona z podatku VAT?
• Czy działka rolna z możliwością zabudowy zagrodowej jest zwolniona z podatku VAT?
• Czyli jeśli działka gminna łącznie z VAT ma taką samą wartość, jak działka osoby fizycznej bez VAT, to nie stosujemy dopłat?
• Jak ustalić kwotę dopłaty przy zamianie w nieruchomości budowlane?
• Jak wygląda sprzedaż działki rolnej, która ma ponad hektar?
• Czy jest przepis na to, żeby wyegzekwować od FN informację jednoznaczną o wartości VAT przy sprzedaży?
• Sprzedaż nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste
• Kiedy, w jakich sytuacjach przy sprzedaży nieruchomości gminnych naliczamy podatek VAT; VAT w przypadku różnego rodzaju nieruchomości – działki zabudowane, częściowo zabudowane, niezabudowane, częściowo zabudowane lokalami usługowymi
• Czy naliczać VAT w zależności od rodzaju działki np. budowlanej, rolnej?
• Zagadnienia dotyczące oceny zastosowania zwolnienia z podatku VAT przy zbyciu. Kiedy stosujemy zwolnienie? Udział organów budowlanych w ocenie możliwości zastosowania zwolnienia. Sposób obliczania dopłaty z tytułu różnicy wartości nieruchomości podczas zamiany (wysokości dopłaty a podatek VAT)
• Przykłady orzecznictwa w naliczaniu podatku VAT przy sprzedaży
• „Wzajemne darowizny” – jako pozorna zamiana i jej konsekwencje podatkowe

Promocja nieruchomości gminnych - jak skutecznie zainteresować nieruchomością, również tą mało atrakcyjną

• Jak sprzedać działki, które nie wzbudzają dużego zainteresowania kupujących?
• Jak podnieść atrakcyjność danej nieruchomości, by uzyskać wyższą cenę sprzedaży?
• Podpowiedzi dla gmin, które posiadają grunty do sprzedaży, ale twierdzą, że nie ma zainteresowania z powodu przesytu na rynku i uważają, że promocja również nie pomoże w znalezieniu nabywcy
• Jak postępować przy sprzedaży nieruchomości, np. bez wyznaczonych dojazdów?
• Dlaczego warto nie czekać na wniosek zainteresowanego zakupem danej nieruchomości mieszkalnej, tylko podjąć odpowiednie działania wcześniej?
• Jak promować tereny atrakcyjne w gminie? Dobra promocja mogłaby pomóc w uzyskaniu wyższej kwoty przy sprzedaży i zwiększyć zainteresowanie potencjalnych nabywców
• Sprzedaż terenów inwestycyjnych atrakcyjnych lokalizacyjnie dla inwestorów - jak uzyskać najwyższą cenę?
• Czy gmina może zamieścić ogłoszenie w serwisie internetowym, pomijając ogłoszenie w gazecie, jeśli ustawa tego ściśle nie precyzuje? Serwisy informują, że spełniają wymogi ustawy – czy jest to prawda? Ogłoszenie w prasie to wysoki koszt, w serwisach internetowych koszty są trzy razy niższe. W jaki sposób można się reklamować, aby być w zgodzie z ustawą?
• Promowanie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży – Internet, prasa, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego/decyzje o warunkach zabudowy
• Czy warto czekać ze sprzedażą działek, których atrakcyjność zmienia się w międzyczasie na skutek ustalonych planów zagospodarowania terenu i zmiany infrastruktury wokół działki?

Formalno-prawne aspekty zawieranych umów. Sprzedaż w drodze przetargu i bezprzetargowo

• Czy są ograniczenia możliwości podwyższenia ceny nieruchomości podawanej w wykazie w stosunku do wartości oszacowanej?
• Czy w wykazie można podać cenę wyższą niż wartość oszacowaną?
• Co, jeżeli ktoś nie wyrazi zgody na publikację informacji o wyniku przetargu?
• Czy oświadczenie małżonka o wyrażeniu zgody na zakup ma być dołączone do ogłoszenia o przetargu? Skąd kupujący ma wziąć ten dokument?
• Gdzie znajdziemy zapis, że PESEL ma być wpisany do protokołu?
• Jak długo informacja o wyniku przetargu powinna byś w bip?
• Pierwszy etap zakończył się wynikiem negatywnym. Po jakim czasie może odbyć się kolejny? Czy trzeba czekać 30 dni i dopiero możemy publikować ogłoszenie czekając kolejne 30 dni? Czy ponownie trzeba opublikować w gazecie?
• Kiedy można uznać, że nieruchomość może zostać sprzedana w trybie bezprzetargowym?
• Sprzedaż w drodze przetargu i sprzedaż w drodze bezprzetargowej – wybór właściwego trybu (ocena możliwości zagospodarowania nieruchomości, ocena funkcjonalnego powiązania z gruntami przyległymi, struktura własnościowa gruntów przyległych itp. – głównie art. 37 ust. 2 pkt 6 ugn)
• Zamiana – szczególna forma zbycia i nabycia nieruchomości (zbycie w związku z racjonalnym zagospodarowaniem zasobu z jednoczesnym pozyskaniem nieruchomości na cele publiczne - grunty przeznaczone pod drogi publiczne, usługi publiczne tj. instytucje oświaty, nauki itp.)
• „Pochodzenie” nieruchomości – w kontekście przepisów działu III rozdziału 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późn. zm.)
• Tryb przetargowy, rokowania po przetargu i tryb bezprzetargowy
• Bonifikaty od ceny sprzedaży nieruchomości gminnych
• Jakie są możliwości sprzedaży w cenie niższej niż wywoławcza?
• Aktualizacja wyceny nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości zabytkowych, lokali mieszkalnych, użytkowych, działek inwestycyjnych

• Czy sprzedaż lokali mieszkalnych w budynku wpisanym do gminnej ewidencji zabytków wymaga uzgodnień z Konserwatorem Zabytków?
• Czy można skrócić i uprościć procedurę sprzedaży po dwóch przetargach, jeśli może być ona zbyta jedynie w drodze rokowań? Cała procedura trwa na tyle długo, że potencjalny kupiec zniechęca się i kupuje działkę od osoby fizycznej
• Jakie rzeczywiste koszty powinny ponosić gminy w przygotowaniu lokali mieszkalnych i użytkowych na sprzedaż? Gminy nie decydują się na sprzedaż, ponieważ twierdzą, że wcześniej muszą zamówić rzeczoznawcę, wycenić nieruchomość, a nigdy nie mają pewności, że poniesione koszty im się zwrócą – czy istnieją bezpiecznie rozwiązania?
• Jak postąpić w przypadku sprzedaży lokali za 1%, jak przerzucić koszty wyceny lokalu i rzeczoznawcy na nabywcę, który występuje z wnioskiem o wykup? Czy gmina zobowiązana jest ponosić koszty przy tej transakcji?
• Sprzedaż nieruchomości zabytkowych – sposób określania wysokości bonifikaty, zgoda konserwatorska
• Sprzedaż lokali mieszkalnych –czy tylko na wniosek najemcy? Gminy nie ogłaszają się, sprzedają głównie na wniosek zainteresowanego
• Sprzedaż mieszkań komunalnych – różne zagadnienia
• Kreowanie prawa miejscowego w zakresie sprzedaży – przykłady uchwał podejmowanych przez organy stanowiące gminy
• Sprzedaż lokali mieszkalnych na rzecz najemców: Kiedy należy wysłać zawiadomienia do najemcy lokalu o przysługującym prawie pierwszeństwa: - w okresie 42 dni od wywieszenia wykazu lokali przeznaczonych do sprzedaży czy po upływie 42 dni od wywieszenia wykazu lokali przeznaczonych do sprzedaży?

Kwestie uregulowań prawnych i przygotowanie nieruchomości do sprzedaży

• Jak postępować w przypadku działek umieszczonych bardzo dawno w ewidencji gruntów, przy okazji sprzedaży okazuje się, że powierzchnia jest różna od tej podanej w ewidencji i KW? Czy weryfikować podaną tam powierzchnię?
• Jak postępować w przypadku działek, dla których ustanowione zostały dwie księgi wieczyste o rozbieżnej treści?
• „Pochodzenie” nieruchomości – w kontekście przepisów działu III rozdziału 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późn. zm.)
• Podziały nieruchomości – zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, co w sytuacji gdy MPZP nie obowiązuje na obszarze nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży? Sprzedaż nowo wydzielonych działek zabudowanych, gdy nowe granice przebiegają przez istniejącą zabudowę
• Sprzedaż nieruchomości pozbawionych dostępu do drogi publicznej/lub obsługi komunikacyjnej – m.in. służebność przechodu i przejazdu – przykłady regulacji prawnych (uchwały) i zastosowanie rozwiązań w umowach sprzedaży

Koszty przygotowania nieruchomości do sprzedaży: podział geodezyjny, odnowienie punktów granicznych, inwentaryzacja nier., sporządzenie operatu szacunkowego, dokumenty geodezyjne, wykreślenie obciążeń i zobowiązań i inne

• Uchwały o zasadach gospodarowania, ustalenia ze stronami
• Zasady naliczenia podatku VAT dla nieruchomości niezabudowanych, działek budowlanych, usługowych, przemysłowych, rolnych i leśnych
• Zasady naliczenia podatku VAT dla nieruchomości zabudowanych (budynek mieszkalny, budynki wielolokalowe, nieruchomość lokalowa). Budynki użytkowane np. wynajmowane ponad 5 lat. Zamiana nieruchomości
• Omówienie orzecznictwa