Wideoszkolenie: Użytkowanie wieczyste

W programie m.in., wybrane zagadnienia:

• Kryteria wyboru nieruchomości przeznaczonych w danym roku do aktualizacji opłaty rocznych.
• Stawki procentowe ustalające wysokość opłat rocznych za użytkowanie wieczyste; zmiany stawek z 1% na 3%, 3% na 1%, a także powyżej 3%
• Stawki obowiązujące „pod garażami” (problemy z wysokością stawki przy zbyciu nieruchomości) – przykład: Spółdzielnia Mieszkaniowa posiadła garaże, które wynajmowała – stawka 3% . Nieruchomość została podzielona i sprzedana osobie fizycznej. Co z wysokością stawki? Zmienić 1%? Czy wezwać do przedłożenia oświadczenia?
• Kogo i na jakiej postawie obciążać opłatą roczną za rok bieżący?
• Komu i kiedy przysługuje pomoc de minimis?
• Czego wymagać od wnioskodawcy o pomoc? Czy w 2023 r. można uwłaszczyć nieruchomość z datą 1 stycznia 2019 r.?
• Co ile należy waloryzować – co rok? Co 3 lata? Czy regularność waloryzacji jest konieczna? Procedura waloryzacji opłat

Wzory pism, jakie otrzymają uczestnicy:

Szczegółowy program szkolenia:

UWAGA! OMÓWIMY ZMIANY W UŻYTKOWANIU WIECZYSTYM!

Pytania uczestników, na które odpowiedzieliśmy podczas ostatniego szkolenia:

• Co, jeżeli nie został określony cel w akcie notarialnym?
• Aktem notarialnym z dnia 23.12.2020 r. przekształcony został trwały zarząd istniejący na Gminnym Zakładzie Gospodarki Komunalnej w użytkowanie wieczyste. Udziały gminy (100%) pokryte zostały aportem w postaci mienia pozostałego po likwidacji GZGK. W akcie notarialnym nie ma wzmianki o opłacie za użytkowanie wieczyste. Pierwszy rok zwolniony z opłaty. Co z kolejnymi latami? Czy można zwolnić z opłaty?
• Co w przypadku, gdy użytkownik wieczysty nie żyje (wraca awizo z adnotacją, że nie żyje)?
• Czy w sytuacji zmiany powierzchni wieczystego użytkowania ze względu na podział działki i zajęcie pod dr GDDKiA wystarczy pismo z informacja o zmianie i nowym naliczeniu kwoty do wieczystego użytkownika? Czy należy tego dokonać w formie aktu notarialnego? Co z opłatą roczną za ostatni rok przy starej powierzchni gruntu? Jeżeli na dzień 01.01.2023 r. użytkowanie wieczyste było przez użytkownika wykonywane, to czy nie ma zwrotu części opłaty, ponieważ jest to oplata roczna?
• Dawny sklep stoi obecnie pusty, a użytkownik wieczysty nabył go 5 lat temu i wystąpił do wójta o zmianę sposobu użytkowania na mieszkalny, ale nadal nikt tam nie mieszka. Czy trzeba zrobić rokowania?
• Akt notarialny ustanowienia użytkowania wieczystego nie został wpisany do KW. Kto ma dziś obowiązek złożyć wniosek do sądu? JST czy użytkownik wieczysty, na rzecz którego zostało to prawo wcześniej już ustanowione?
• Czy Polski Związek Działkowców zwolniony jest z opłat za użytkowanie wieczyste?
• Czy kluby sportowe zwolnione są z opłat za użytkowanie wieczyste?
• Czy możemy trzymać się przepisów ustawowych bez uchwał rady?
• Czy każdorazowo można przygotować uchwałę pod danego użytkownika wieczystego?
• Czy grunty oddane w użytkowanie wieczyste pod zabudowę garażową będą mogły zostać sprzedane użytkownikom wieczystym?
• Czy bank spółdzielczy jest przedsiębiorcą w rozumieniu przepisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami?
• Czy cena sprzedaży to wartość gruntu?
• Jeżeli operat szacunkowy dot. ustalenia wartości nieruchomości został wykonany w październiku 2022 r., to czy musimy ponownie wykonać przy wniosku użytkowania wieczystego w dniu dzisiejszym?
• Do momentu wykupu użytkownik wieczysty dokonuje wpłat do 31 marca. Jeżeli sprzedaż nastąpi w lipcu, to co z wniesioną opłatą?
• Czy warto w tym roku robić aktualizację opłaty?
• Czy uchwała musi być podjęta do końca września, aby nie były brane zasady dotyczące Skarbu Państwa?
• Jeżeli z budynków gospodarczych i biurowca z terenu byłego kółka rolniczego, będącego w wieczystym użytkowaniu, obecny użytkownik wieczysty będący osobą fizyczną dokona zmiany przeznaczenia jednego z budynków na mieszkalny i wyłączy tę część nieruchomości z obecnej księgi wieczystej, to czy ma miejsce przekształcenie wg ustawy z 2018 r?
• Czy zmiana przeznaczenia budynku to tylko zmiana w ewidencji gruntów?
• Co z wniesioną opłatą roczną, jeżeli nastąpi wygaszenie użytkowania wieczystego?
• Czy gmina będąca właścicielem nieruchomości może odkupić prawo użytkowania wieczystego od użytkownika wieczystego?
• Co w przypadku drogi dojazdowej do garaży w udziałach?
• Co w przypadku, gdy podmiot jest zarejestrowany pod adresem innym niż nieruchomość będąca w użytkowaniu wieczystym? Nieruchomość składa się z 2 działek, na jednej jest budynek piekarni. Czy traktować to jako prowadzenie działalności na dwóch działkach?

Sprzedaż użytkowania wieczystego

• Czy współwłaścicielom lokali będzie przysługiwać roszczenie o wykup?
• Czy aktualizacje opłat zrobione w 2023 r. będą skuteczne w przypadku złożenia wniosku o wykupienie? Czy będzie można wykorzystać operaty " aktualizacyjne" na potrzeby wykupu (jest w nich podany cel wyceny i klauzula o wykorzystaniu operaty wyłącznie na potrzeby tego celu)?
• Czy gmina będzie miała obowiązek sprzedać nieruchomość na rzecz użytkownika wieczystego?
• Czy sprzedajemy użytkowanie wieczyste, niezależnie na jaki cel zostało oddane?
• Jeśli JST nie są zainteresowane sprzedażą nieruchomości, to czy można wydzielić działkę zajętą pod budynek, żeby zrealizować zadanie użytkownika wieczystego, a odmówić co do niezabudowanej części nieruchomości?
• Czy użytkownik wieczysty dla gruntu zabudowanego garażem ma prawo wyboru, czy wystąpić o sprzedaż użytkowania wg nowelizacji u.g.n., czy wystąpić o przekształcenie w drodze decyzji zgodnie z ustawą z 2005 r.?
• Czy można sprzedać użytkowanie wieczyste innej osobie lub firmie? Czy w takim przypadku zawierana jest umowa pomiędzy podmiotami? Czy nowy użytkownik wieczysty może wykupić to użytkowanie, jeżeli właścicielem jest gmina?
• Co, jeżeli użytkownik sprzedał użytkowanie i druga osoba w dalszym ciągu nie realizuje celu? Czy możemy wygasić prawo użytkowania wieczystego?
• Jeżeli firma ma w użytkowaniu wieczystym kilka działek i cześć z nich jest zabudowana, a dwie niezabudowane tworzą jedną firmę, to czy można ja sprzedać?
• Czy do sprzedaży konieczne jest podjęcie uchwały, o której mowa w przepisie art. 32?
• Czy sprzedajemy użytkowanie wieczyste, niezależnie na jaki cel zostało oddane?
• Jeżeli na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest budynek wielolokalowy, w który jest więcej lokali użytkowych niż mieszkalnych i nie został przekształcony z mocy prawa z 2018r., to czy w świetle projektowanej ustawy będzie można sprzedać go na preferencyjnych warunkach? Czy jest wymagany wniosek wszystkich współwłaścicieli lokali?
• Czy grunty oddane w użytkowanie wieczyste pod zabudowę garażową będą mogły zostać sprzedane użytkownikom wieczystym
• Czy sprzedaż gruntu pod garażami dla użytkowników wieczystych będzie na podstawie nowelizacji?
• Czy grunt oddany pod garaże osobie fizycznej można sprzedać na podstawie przepisów ogólnych?
• Czy wystarczy, że użytkownik wieczysty nie będzie spełniał jednego warunku z przepisu art. 198g ust. 2 i gmina będzie mogła odmówić sprzedaży grudniu na podstawie przepisu art. 198g ust. 1?
• Jeżeli wniosek był złożony w zeszłym roku o sprzedaż, to czy teraz powinien nowy?
• Czy od 1 września rada w formie uchwały musi każdorazowo wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości użytkownikowi?
• Czy w przypadku gruntów Skarbu Państwa trzeba będzie też każdorazowo mieć zgodę wojewody na sprzedaż?
• Jeżeli grunt został oddany spółdzielni, która potem sprzedała przedsiębiorcy, to czy nabywca nie może mieć roszczenia w trybie przepisu art. 198?
• Użytkownikiem wieczystym w naszej gminie jest. Miesiąc temu sprzedała działkę, na której było ustanowione użytkowanie wieczyste (na części tej działki powstał parking - taki być cel ustanowienia użytkowania) osobie prywatnej. Czy ta osoba będzie mogła wykupić od gminy użytkowanie? Czy przysługują tej osobie preferencyjne warunki sprzedaży? Czy należy odczekać 10 lat? Czy należy to traktować jako ciągłość użytkowania wieczystego?
• Czy rokowania poprzedza zgoda rady miejskiej na sprzedaż i wywieszenie wykazu tak jak było dotychczas przy sprzedaży?
• Czy preferencyjną cenę sprzedaży ustala się na wniosek przedsiębiorcy?
• Co w przypadku, gdy użytkownik wieczysty jest przedsiębiorcą, ale grunt nie jest wykorzystany do prowadzenia działalności gospodarczej? Użytkowanie zostało ustanowione decyzją wojewody. Cel zgodnie z przeznaczeniem. Nieruchomość wykorzystywana na cele turystyczne, ale dla pracowników spółki. Co z wykupem w takim przypadku?

Bonifikaty

• Bonifikata specjalna 99% czy przysługuje właścicielom, którzy spełniają ustawowy warunek, ale nieruchomość nabyli po wydaniu zaświadczenia o przekształceniu i przejęli obowiązek regulowania opłaty rocznej?
• Czy bonifikata 99% od opłaty jednorazowej z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego lokalu przysługuje wnioskodawcy, który mieszka w innym lokalu?
• Jeżeli przekształcenie nastąpiło na podstawie przepisu art. 13 Ustawy o przekształceniu prawa użytkownika wieczystego w prawo własności nieruchomości, to czy przysługuje bonifikata?
• Czy przy sprzedaży na zasadach ogólnych użytkownikowi udziela się bonifikat
• Czy cenę nieruchomości z przepisu art. 69 można jeszcze obniżyć o wartość bonifikaty z uchwały?
• Na działce stanowiącej własność gminy jest ustanowione użytkowanie wieczyste dla GS Samopomoc Chłopska. Celem ustanowienia użytkowania było postawienie budynku piekarni. Na działce została wybudowana piekarnia, która obecnie nie funkcjonuje. GS chce sprzedać działkę. Czy gminie przysługuje pierwszeństwo wykupu lub jakaś bonifikata? Jak wystosować pismo do GS z propozycja wykupu użytkowania wieczystego czy wykupu użytkowania i budynku piekarni?
• Czy w ramach nowych przepisów są przewidziane jakieś bonifikaty?
• Następca prawny po repatriancie a nabycie z ustawy z 2005 r. Czy ustawa przewiduje jakieś bonifikaty?
• Czy musi być uchwała, jeżeli JST nie chcą udzielać bonifikat?

AKTUALIZACJA OPŁAT ROCZNYCH, ZMIANA STAWEK PROCENTOWYCH:

• Użytkowanie wieczyste zostało ustanowione w 1994 roku. Było zwolnienie z opłat na mocy decyzji na okres 10 lat. Po tym terminie użytkownik miał uiszczać opłatę bez wezwania i tego nie robił. W jaki sposób teraz naliczyć opłatę?
• Podział nieruchomości był w 2023 r., nowa opłata proporcjonalna będzie w 2024. Czy dopiero za rok będzie można zaktualizować opłatę?
• Czy opłatę liczymy proporcjonalnie w przypadku współwłaścicieli?
• Czy przy aktualizacji opłaty rocznej obligatoryjne jest stosowanie wypowiedzenia?
• Jak powiadomić małżeństwo o aktualizacji opłaty rocznej? Każdego osobno czy razem?
• Jak naliczyć nowe opłaty roczne?
• Jeśli mamy operat z sierpnia 2022 r., to czy można go teraz zaktualizować? Czy należy zlecić wykonanie nowego?
• Czy ważny operat szacunkowy, niewykorzystany do aktualizacji opłaty rocznej, może być wykorzystany do procedury sprzedaży?
• Czy w operacie musi być wskazany konkretny cel?
• Jeżeli rzeczoznawca sporządzi operat szacunkowy z tytułu aktualizacji opłaty rocznej na dzień 30 września br., to czy taki operat nie może być podstawą do ustalenia wartości nieruchomości?
• Czy można odwołać się od wartości nieruchomości w operacie?
• Czy w przypadku wpływu wniosku lub chęci sprzedaży użytkowania wieczystego zlecamy wycenę gruntu i przeliczamy stawkę według aktualnej ceny?
• Czy rokowania będą dotyczyły tylko zbycia nieruchomości wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej? Co w przypadku użytkowania przez osoby nieprowadzące działalności gospodarczej, wykorzystujące grunt pod garaż?
• Jak naliczyć nową opłatę w zaświadczeniu?
• Jeśli pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste wynosi 25% wartości, czy oznacza to, że przez pierwsze 25 lat użytkownik nie uiszcza opłat rocznych?
• Czy gmina ma prawo odmówić w przypadku wniosku o 20-krotność opłaty od nieruchomości wykorzystywanej na prowadzenie działalności gospodarczej i uzależnić zbycie od wpłaty wartości rynkowej?
• Co w sytuacji, gdy współużytkownicy wieczyści nie żyją, a przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności zostało dokonane z mocy prawa? Jak ustalić krąg spadkobierców, którzy mogliby regulować opłatę przekształceniową?
• Czy zwolnienie z opłaty przechodzi na nowego nabywcę?
• Opłata została pobrana na 15 lat, do roku 2014. Od roku 2015 opłata nie była pobierana. Jak można uregulować kwestię opłaty przed przekształceniem? Za ile lat wstecz można pobrać opłatę? Czy najpierw musi być uregulowana płatność zaległa przed przystąpieniem do przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności?
• Co, jeśli użytkownik kwestionuje cenę z operatu szacunkowego? Czy możemy tę cenę negocjować? Czy na poczet ceny możemy zaliczyć planowane do poniesienia nakłady, które według użytkownika są niezbędne, aby przystosować nieruchomość do użytkowania?
• Kto ponosi koszty za sporządzenie operatu u notariusza?
• Czy rok, w którym wniesiono pierwszą opłatę, nie jest wliczony w okres, na jaki zawarto umowę użytkowania wieczystego?
• Czy rada gminy może podwyższyć stawkę opłaty rocznej?
• Czy decyzja o aktualizacji opłaty podejmowana jest zarządzeniem wójta czy uchwałą rady gminy?
• Jeżeli zmieniamy opłatę współwłaścicielom, to czy dla każdego osobno proporcjonalnie do udziału w gruncie? Czy jedna zmiana dla wszystkich?
• Na jaki adres wysyłać wypowiedzenie, aby było skuteczne?
• Jeżeli opłata nie będzie dwa razy większa, to czy jest płatna jednorazowo?
• Czy przy aktualizacji opłaty rocznej nowa kwota jest płatna jednorazowo?
• Działka została oddana w użytkowanie wieczyste z przeznaczeniem pod budowę domu letniskowego w ciągu 5 lat od daty oddania gruntu w użytkowanie, najpierw decyzją w 1989r., a następnie aktem notarialnym. Do dnia dzisiejszego budynek nie został wybudowany. Wręcz przeciwnie - działka nie jest użytkowana - porosła już drzewami. W ubiegłym tygodniu użytkownik wieczysty zwrócił się o sprzedaż prawa własności na rzecz użytkownika wieczystego. Od czasu oddania działki w użytkowanie wieczyste tylko raz w 2010r. była dokonana aktualizacja opłat rocznych. Stawka roczna w decyzji z 1989r. została ustalona na poziomie 3%. W tym roku chcemy aktualizować opłatę, jakie kroki powinniśmy podjąć?
• Czy nowa ustawa obejmuje zbycie działek zabudowanych garażami i budynkami letniskowymi?
• Czy działki letniskowe też będą podlegać pod nowe przepisy?
• Kryteria wyboru nieruchomości przeznaczonych w danym roku do aktualizacji opłaty rocznych w przypadku, gdy w użytkowaniu wieczystym znajduje się znaczna ilość nieruchomości
• Jakie informacje o aktualizowanej nieruchomości należy zweryfikować?
• Jakie dokumenty należy zgromadzić do zlecenia wyceny nieruchomości?
• Czy można aktualizować opłatę roczną nieruchomości nie posiadającej dostępu do drogi publicznej?
• Operat szacunkowy jako dowód w sprawie o ustalenie nowej wysokości opłaty rocznej – omówienie
• Czy możemy wykorzystać operaty wykonane w grudniu zeszłego roku?
• Kto powinien weryfikować operat szacunkowy?
• W jaki sposób dokonać oceny operatu szacunkowego?
• Co w przypadku kiedy operat zawiera błędy, jest nieprawidłowo sporządzony?
• Jakie elementy powinno zawierać wypowiedzenie opłaty rocznej?
• Na czym polega aktualizacja wieloetapowa?
• Wyjaśnienie art. 77 ust. 2a U.G.N. – dotyczy sytuacji, kiedy przez długi czas nie było aktualizacji opłaty rocznej (rozliczenie opłaty w 3 kolejnych latach-na przykładzie)
• Błędy dyskwalifikujące „wypowiedzenie”
• Kiedy są przesłanki do odwołania do SKO?
• Rola Samorządowego Kolegium Odwoławczego w procedurze ustalenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego
• Postępowanie przed SKO
• Kiedy i na jakich zasadach zawrzeć ugodę w postępowaniu prowadzonym przez SKO?
• Jakie są korzyści z zawarcia ugody z użytkownikiem wieczystym w sprawie o ustalenie wysokości opłaty rocznej?
• Wysokość opłaty rocznej w trakcie sporu o aktualizację opłaty rocznej
• Aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego na wniosek
  Nakłady poniesione przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, o których mowa w art. 143 ust.
• Nakłady konieczne wpływające na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesione przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.
• Stawki procentowe stosowane ustalające wysokość opłat rocznych za użytkowanie wieczyste
• PRZYKŁAD: gmina nigdy nie pobierała ani nie robiła aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Po kontroli RIO gmina musi zrobić aktualizację opłaty rocznej. Zleciła wykonanie operatu szacunkowego działek oddanych w użytkowanie wieczyste, aby dokonać aktualizacji opłaty rocznej. Niestety nie mamy żadnych dokumentów potwierdzających stawki, jaką użytkownik wieczysty musi płacić rocznie za wskazaną nieruchomość. Wykonanie aktualizacji wysokości opłaty rocznej gmina zamierza zrobić w oparciu o obecną wartość nieruchomości i przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej w wysokości 3%. Na pewno zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie dotychczasową opłatę. Wobec tego, stosownie do art. 77 ust. 2a Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę, ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka), rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Jak wykonać podziału nowej opłaty rocznej, jeżeli gmina nie posiada wcześniejszej stawki za użytkowanie wieczyste, aby ją wypowiedzieć i zgodnie z przytoczonymi przepisami odpowiednio podzielić na kolejne lata?
• PRZYKŁAD: w marcu bieżącego roku gmina wystąpiła z wezwaniem o zapłatę zaległych opłat za wieczyste użytkowanie - za 2020, 2021 2022 rok, ale pierwszy adres zamieszkania był niewłaściwy. Ponowiono wezwanie na prawidłowy adres, ale listy wróciły. Do 31.03.2023 roku opłata za 2020 rok się przedawniła. Czy można jeszcze raz wezwać do uregulowania opłaty za 3 lata, czy już tylko za 2?
• PRZYKŁAD: w grudniu ubiegłego roku gmina złożyła wniosek o zakup działki, której jest użytkownikiem wieczystym. Został wykonany operat szacunkowy, jednak użytkownik stwierdził, że wartość użytkowania jest wysoka i nie ma takich pieniędzy, żeby zapłacić. Nie chciał także rozłożenia na raty. Teraz przyszedł, bo uzbierał odpowiednią kwotę. Czy można sprzedać mu działkę, czy trzeba czekać na wejście nowych przepisów?

ZMIANY STAWKI:

• - z 1% na 3%
• - z 3% na 1%
• Opłaty specjalne
• Co w przypadku, gdy opłata za użytkowanie wieczyste wynosiła 3%, a po przekształceniu budynku rekreacyjnego w mieszkalny powinien być 1%?
• Czy wysłanie propozycji do użytkownika wieczystego o zmianie celu po wejściu w życie ustawy po 31.08.2023 r. będzie można zastosować nowa stawkę, gdy użytkownik wieczysty wystąpi z żądaniem sprzedaży na jego rzecz?
• W roku 2021 zrobiliśmy aktualizację opłaty. Nieruchomość była wykorzystywana na cel publiczny – dworzec autobusowy. Obecnie częściowo przystanek i sieć sklepów. Czy można w tym roku zmienić stawkę opłaty w związku z częściową zmianą celu?
• Nieruchomość została oddana na cele turystyczne, na działce został wybudowany i oddany w 2021 roku budynek usługowo-handlowy z lokalami mieszkalnymi, które następnie sprzedano (współużytkowanie). Czy można zaproponować stawkę 1% właścicielom mieszkań i 3% właścicielowi na usługowe?
• Aktem notarialnym ustanowiono użytkowanie wieczyste. Są ustalone opłaty roczne oraz pierwsza opłata na podstawie wyceny. Przed sporządzeniem aktu notarialnego została wpłacona kwota z wyceny, czyli wartość gruntu, która jest mniejsza od sumy opłat rocznych oraz pierwszej opłaty. Co w takiej sytuacji?
• Czy każda zmiana stawki % powinna wiązać się z wyceną nieruchomości?
• Stosowanie stawek wyższych niż 3% PRZYKŁAD: Na gruntach Skarbu Państwa stawki procentowe niezgodne z ustawą powyżej 3% i według art. 221 nie możemy ich zmienić. Wyrok sądu nakazał zmianę stawki na 3%. Jak interpretować ten przepis?
• Stawki obowiązujące „pod garażami” (problemy z wysokością stawki przy zbyciu nieruchomości) – PRZYKŁAD: spółdzielnia mieszkaniowa posiadła garaże, które wynajmowała – stawka 3% . Nieruchomość została podzielona i sprzedana osobie fizycznej. Co z wysokością stawki? Zmienić 1%? Czy wezwać do przedłożenia oświadczenia?
• Co w przypadku gdy przedsiębiorca kupuje prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej magazynami ze stawką 1%? Jak udokumentować zmianę stawki % na co się powoływać?
• Czy zgłoszona przez użytkownika wieczystego zmiana sposobu użytkowania działki z terenów przemysłowych wpis w EGiB Ba na tereny mieszkaniowe B stanowi podstawę do zmiany stawki %?
  Od kiedy powinno się ustalić obowiązek uiszczania opłaty uwzględniają nową stawkę procentową jeśli wniosek wpłynął pod koniec roku (w listopadzie) a zmiana w ewidencji gruntów i budynków nastąpiła w styczniu nowego roku?
• Co ma większe znaczenie przy zmianie stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, sam sposób użytkowania działki czy zapis w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego?
• Czy jest możliwa zmiana stawki na wniosek użytkownika jeśli sposób wykorzystywania nieruchomości został zmieniony z Ba na B zapisem w ewidencji gruntów i budynków a studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego dla tej działki dalej wskazuje tereny o wiodącej funkcji produkcyjno – usługowej.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 13 marca 2015 r. III CZP 116/14 –omówienie:
• Użytkownik wieczysty nie może dokonać podziału gruntu oddanego mu w użytkowanie wieczyste
• Zgoda na podział prawny nieruchomości – Oświadczenie właściciela nieruchomości
• Procedura rozwiązania umowy użytkowania wieczystego
• Mamy nieruchomość, której użytkownikiem wieczystym jest miasto Stołeczne Warszawa. Jest to nieczynny ośrodek wypoczynkowy. Stawka 3%. Czy sprzedajemy nieruchomość na rzecz przedsiębiorcy?

OPŁATY ROCZNE I TERMINY ICH REGULOWANIA

• Czy nowy właściciel, który nabył lokal z opłatą przekształceniową, może się zwrócić z wnioskiem o wniesienie jednorazowej opłaty z bonifikatą?
• Jeśli nowy właściciel nabył lokal lub grunt w 2022r. związany z ustawowym przekształceniem i były zaległości w płatności opłat rocznych przekształceniowych, to kto powinien zapłacić zaległości?
• Co w sytuacji, gdy właściciel wniósł wniosek o jednorazową opłatę przekształceniową z bonifikatą, ale w ciągu roku jej nie wniósł? Czy powinien być określony czas na wniesienie opłaty jednorazowej?
• W jakiej formie powinna zostać udzielona odpowiedź w przypadku zmiany terminu płatności za użytkowanie wieczyste?
• Co z opłatami przekształceniowymi, jeżeli wydajemy zaświadczenie dzisiaj, ponieważ pominięto nieruchomość przy wydawaniu zaświadczeń w 2019?
• Co w przypadku, gdy mamy zakład produkcyjny, który ogłosił upadłość, a chcemy dokonać aktualizacji opłaty? Czy możemy wysłać wypowiedzenie do wyznaczonego dla tego przedsiębiorcy syndyka mas upadłościowych? Czy odebranie przez niego dokumentu można uznać za skuteczne wypowiedzenie, a tym samym od nowego roku rozpocząć naliczanie nowej wysokości opłaty?
• Jeżeli użytkownik wieczysty nie żyje i nie ma przeprowadzonego spadku, to czy przysługuje opłata za użytkowanie?
• Czy gmina na obowiązek co roku wysyłać informację o wysokości opłaty rocznej?
• Kogo i na jakiej postawie obciążać opłatą roczną za rok bieżący?
• Zmiany użytkowników wieczystych. Co w przypadku gdy nie docierają akty notarialne do gminy? Czy da się coś z tym zrobić?
• Z jakich innych źródeł możemy pozyskać informację o zmianie użytkownika wieczystego?
• Naliczenie opłaty na tory w miejscu, gdzie działki były zwolnione – w jaki sposób?
• Przesunięcie terminu płatności – podstawa prawna
• Analiza przedłożonych wraz z wnioskiem dokumentów
• Zasadność i skutki pozytywnego rozpatrzenia wniosku

PRZEKSZTAŁCENIE PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO W PRAWO WŁASNOŚCi – USTAWA Z 20 LIPCA 2018 r., MECHANIZM OPÓŹNIONEGO PRZEKSZTAŁCENIA, OPŁATY, WALORYZACJA

• Przekształcona zostanie działka, w której cześć użytkowników prowadzi działalność a cześć nie. Jest jedna księga wieczysta, użytkownicy posiadają udziały. Czy będzie możliwe przekształcenie?
• Co z przekształceniem nieruchomości, której przeznaczenie to usługi, a użytkownik nie świadczy tam żadnej działalności?
• Jeżeli przekształcenie przysługuje z mocy prawa, ponieważ działka została zabudowana budynkiem mieszkalnym, to czy przekształcenie jest możliwe dopiero po uregulowaniu opłaty za lata wstecz?
• Czy opóźnione przekształcenie jest wyłącznie na wniosek? Co jeżeli właściciel nie złożył wniosku po oddaniu budynku do użytkowania?
• Kto powinien informować o zmianie właściciela po przekształceniu
• Jaką datę opóźnionego przekształcenia przyjąć przy zmianie sposobu użytkowania?
• Co w przypadku, gdy mamy użytkownika wieczystego, a jest osoba zainteresowana wykupem tego gruntu, który ma być przeznaczony na prowadzenie działalności gospodarczej?
• W jaki sposób zrobić waloryzację opłaty przekształceniowej?
• Czy jeśli w tym roku chcemy opłatę zwaloryzować, to korzystamy ze wskaźnika ogłoszonego w tym roku?
• Czy waloryzację opłaty przekształceniowej dokonuje się użytkownikom wieczystym, którzy wybrali coroczną spłatę przez 20 lat?
• Czy przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, rozłożone na raty, podlega oprocentowaniu stopy redyskonta weksli?
• Czy spłatę zaległości z tytułu użytkowania wieczystego można rozłożyć na raty?
• Czy można przekształcić prawo użytkowania wieczystego na mocy ustawy z 2018 roku, jeśli została wtedy pominięta? Były wątpliwości co do słuszności przekształcenia w tamtym czasie, ale teraz uznajemy, że powinna ona być przekształcona z dniem 1.01.2019r. Czy jest możliwość wydanie zaświadczenia teraz? Jeśli tak, to czy zaświadczenie o przekształceniu będzie wydane z datą dzisiejszą, ale z treści będzie wynikało, że przekształcenie nastąpiło z dniem 1.01.2019r.?
• VAT przysługuje na grunty oddane w użytkowanie wieczyste po 1.05.2004r. Czy grunty mieszkaniowe przekształcone na podstawie ustawy z 2018 r., oddane przed 1.05.2004r. nie mają VAT?
• Jak ustalić status budynku?
• Czy zmiana sposobu użytkowania istniejącego budynku z rekreacji indywidualnej na cele mieszkalne kwalifikuje się pod opóźnione przekształcenie? Czy dniem przekształcenia będzie data wprowadzenia do ewidencji gruntów i budynków zmiany sposobu użytkowania, jeżeli w tym przypadku nie ma oddania budynku do użytkowania?
• W roku 2019 w gminie nie było przeprowadzone przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na jednej działce, na której stoi dom. Okazało się, że właściciel zmarł. Dziedziczą po nim 4 osoby, w tym żona z niepełnosprawnością. W jaki sposób przeprowadzić procedurę przekształcenia?
• Co w sytuacji, gdy znaczna część działki została zajęta pod budowę drogi krajowej? Co z użytkownikiem wieczystym?
• Co, jeżeli postępowanie spadkowe zostało przeprowadzone, a spadkobiercy nie ujawnili postanowienia w KW?
• Czy co do zasady użytkownik wieczysty ma możliwość wypowiedzenia umowy?
• Podstawowy zakres nieruchomości objętych uwłaszczeniem
• Czy ustawa wprowadza kryteria podmiotowe w kwestii przekształcenia?
• Czy w 2023 r. można uwłaszczyć nieruchomość z datą 1 stycznia 2019 r.?
• Problem nieruchomości mieszanych. PRZYKŁAD Czy dany budynek może się przekształcić? Od piętna wzwyż mieszkania, na parterze budynek wielousługowy, w ewidencji budynek mieszkaniowo-usługowy . Czy taki budynek się przekształca?
• W ustawie nie jest napisane wprost, czy budynki świeżo wybudowane na cele mieszkaniowe się przekształcają, czy brane są pod uwagę budynki usługowe przeznaczone na handel, czy usługi i zmieniają w trakcie sposób użytkowania na mieszkalny – czy takie budynki się przekształcają?
• W jakiej formie należy odmówić przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe?
  Czy można wydać zaświadczenie o przekształceniu jeśli występują rozbieżności miedzy wpisami w ewidencji gruntów i budynków i księgach wieczystych?
• Idea opłaty przekształceniowej
• Kiedy należy ustalić opłatę za przekształcenie z mocy prawa, jeśli na dzień uwłaszczenia opłaty nie ma?
• Jak wyliczyć opłatę jednorazową? PRZYKŁAD: Opłatę jednorazową można wnieść w dowolnym czasie w ciągu roku np. we wrześniu. Opłatę wnosi się do 31 marca. Program zalicza wpłaconą opłatę za dany rok, pomniejszając o wpłatę wysokość opłaty jednorazowej. Czy to jest prawidłowe?
• Czy w przypadku zmiany wysokości udziałów po wydaniu zaświadczenia o przekształceniu jest zasadne dokonanie zmiany wysokości opłaty za przekształcenie?
• Zaświadczenie o wysokości przejętej opłaty i okres pozostały do spłaty
• Procedura waloryzacji opłat
• Co ile należy waloryzować – co rok? Co 3 lata? Czy regularność waloryzacji jest konieczna?
• Ustalenie zysku i kosztów procedury waloryzacji
• Czy odstąpienie od waloryzacji może być zasadne
• Właściwy wskaźnik waloryzacji, który wybrać? Gdzie uzyskać informację o jego wysokości?
• Jak obliczyć zwaloryzowaną wysokość opłaty
• Co podatkiem vat przy waloryzacji? Czy wartość o jaką wzrośnie wysokość rocznej przekształceniowej powiększyć o 23% podatku vat?
• Informacja o wysokości zwaloryzowanej wysokości opłaty rocznej przekształceniowej – jakie elementy informacyjne powinna zawierać? Jaki adres doręczenia uznaje się za właściwy, celem skutecznego doręczenia?
• PRZYKŁAD: w 2019 r. nie została przekształcona nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym ze względu na błąd w księdze wieczystej (wyodrębnione lokale mieszkalne zostały wpisane do błędnej księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej). Błędny zapis został sprostowany dopiero teraz. Z jaką datą dokonać przekształcenia? Jeden ze współwłaścicieli lokalu nie ma ustalonej opłaty za użytkowanie wieczyste. Opłata została uregulowana za cały okres użytkowania wieczystego przez poprzedniego właściciela lokalu. Co z ustaleniem opłaty przekształceniowej dla aktualnego właściciela lokalu?

POMOC DE MINIMIS

• Czy za każdym razem będziemy musieli sprawdzać czy przedsiębiorca wykorzystał limit z pomocy de minimis przy sprzedaży?
• Czy najem lokalu użytkowego po stawce czynszu niższej niż w operacie jest pomocą publiczną?
• Czy pomoc publiczną należy gdzieś zgłosić?
• Użytkownik wieczysty będący osobą fizyczną złożył wniosek o wykup użytkowania wieczystego jednego lokalu użytkowego w budynku, w którym funkcja mieszkaniowa stanowi funkcję przeważającą. Jak powinna wyglądać procedura sprzedaży użytkowania wieczystego gruntu? Czy opłatę przeliczamy na de minimis?
• Na jakiej podstawie udzielana jest pomoc de minimis?
• Komu i kiedy przysługuje pomoc de minimis?
• Stowarzyszenia i kluby sportowe czy pomoc się należy? Jeśli tak to w jakich przypadkach?
• Komisja Europejska w kontekście pomocy de minimis
• Czego wymagać od wnioskodawcy o pomoc?
• Skąd wiedzieć, czy nie wykorzystał już pomocy? Jak zweryfikować zaświadczenia o udzielonej pomocy?
• Jakie informacje powinien zawierać wniosek o pomoc?
• Jaki jest górny próg pomocy de minimis? Które 3 lata uwzględniać?
• Kto powinien zając się pomocą de minimis?
• Odpłatność w kontekście pomocy
• Ustalenie wartości wysokości ustalonej pomocy
• Dopłaty w przypadku przekroczenia limitu pomocy de minimis na przykładzie
• Zaświadczenie o udzielonej pomocy de minimis: data udzielonej pomocy, przeliczanie ekwiwalentów wartości udzielonej pomocy w euro
• Elementy sprawozdania z udzielonej pomocy – omówienie na przykładzie
• Jakie dokumenty z udzielenia pomocy de minimis kompletować w przypadku kontroli?
• Co stanowi pomoc de minimis:

- w przesunięciu terminu płatności,
- w przekształceniu z mocy prawa,
- w projektowanych zmianach w ustawie dające roszczenie nabycia prawa własności nieruchomości.

WINDYKACJA - POSTANOWIENIA SPADKOWE, SPADKOBIERCY, NALEŻNOŚCI

• Jak sprawdzić, czy podmiot prowadzi działalność gospodarczą? Jakich dokumentów wymagać?
• Co w sytuacji, gdy zostało wystawione zaświadczenie na osobę zmarłą?
• Jeżeli osoba nie wystąpi w terminie 12 miesięcy, to czy roszczenie o sprzedaż przepada?
• Nasz użytkownik wieczysty od momentu zawarcia aktu notarialnego przez 13 lat nie uiszczał opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Wpłacił tylko raz. Czy na tej podstawie można rozwiązać z nim umowę użytkowania wieczystego?
• Kiedy i w jakich przypadkach ma zastosowanie przepis art. 221 ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami
• Co, jeśli wypowiadamy małżonkom i każdy z nich posiada odrębny adres? Jeden ze współmałżonków odebrał korespondencję w nowym roku, a drugi w poprzednim
• Czy dopłata kwoty będącej równowartością pomocy publicznej można zabezpieczyć w akcie notarialnym poprzez nadanie rygoru wykonalności na podstawie przepisu z art. 777 k.p.c.?
• Jeżeli użytkownik nie odpowiada na korespondencję, to czy możemy wystosować powództwo?
• Naliczyliśmy starą opłatę, a użytkownik odwołał się do SKO. Obecnie założył sprawę w sądzie. Czy powinniśmy czekać na rozstrzygnięcie sprawy? Czy możemy naliczyć dopłatę tej różnicy?
• Co w sytuacji, gdy wypowiedzenie dotyczy nieruchomości we współużytkowaniu wieczystym, a jeden ze współużytkowników nie żyje i nie przeprowadzono postępowania spadkowego?
• Sposoby windykacji należności za przekształcenie
• Przedawnienia należności związane z windykacją . Jak dopilnować okresów?
• Postanowienie spadkowe ma późniejszy termin wydania, niż nastąpił zgon – od kiedy spadkobierca przejmuje użytkowanie?
• Jak i od kiedy naliczać w przypadku postepowania spadkowego? Czy należy to zawrzeć w systemie, czy na piśmie? Procedura rozwiązywania użytkowania wieczystego
• Nowelizacje dotyczące przekształceń, przekształcenia od 1998
• Dochodzenia od osób fizycznych – co w przypadku, kiedy brak jest adresu osoby fizycznej?
• Terminowość wezwań
• Kierowanie spraw do sądu
• Procedura komornicza i przedegzekucyjna
• PRZYKŁAD: Ktoś nie wywiązał się z umowy, nie ponosił opłat, nie wybudował domu, jak rozwiązać użytkowanie wieczyste? Nie ma spadkobierców, pan nie żyje, a nieruchomość jest niezabudowana. Jak odzyskać taki teren? Wprowadzanie danych w system
• Co w przypadku, kiedy kwoty są maleńkie? Co, jeśli dużo działek jest w użytkowaniu wieczystym, gdzie użytkownik jest na kilku działkach i przez to wynikają małe kwoty?

Inne pytania dotyczące użytkowania wieczystego i nowej ustawy:

• Jeżeli nieruchomość gruntowy nie ma założonej w KW, a został podpisany akt oddania w użytkowanie wieczyste, to czy jest to nieważne?
• Działka w gminie została w niewielkiej części urządzona na parking przy sklepie . Pozostała część jest nieurządzona. Czy w takim przypadku można wystąpić o zniesienie użytkowania wieczystego na niewykorzystanej części?
• Kiedy stosujemy wypowiedzenie?
• Czy nowemu użytkownikowi wysyłamy pismo po nowym roku? Czy tylko wystawiamy fakturę?
• Czy w wykazie podejmą zawsze cenę działki a potem rokowania?
• Czy w przypadku nieruchomości Skarbu Państwa będzie potrzebna zgoda wojewody?
• Co powinno znaleźć się w uchwale podjętej na podstawie przepisu art. 198i ust. 1?
• Co w przypadku, gdy gmina chce odzyskać grunt w użytkowaniu i odkupić postawiony na tym gruncie budynek? Czy musi być wycena rzeczoznawcy?
• Jeżeli grunt został oddany przed rokiem 1997 innemu podmiotowi, a teraz jest nowy, to czy przysługuje mu roszczenie?
• Czy w przypadku, gdy została podjęta uchwała ogólna a następnie wydano uchwały indywidualne przez radę, to czy należy wydać nową uchwałę określającą zasady? Czy wydajemy uchwałę indywidualną przy nowych przepisach?
• Kto pokrywa koszty aktu notarialnego?
• Kto wnosi opłaty w przypadku zmiany właściciela?
• Czy stosując przepisy epizodyczne można zastosować rozłożenie ceny na raty?
• Czy należy poinformować przedsiębiorców o wejściu przepisów w życie?
• Co jest korzystniejsze finansowo dla kupującego użytkownika wieczystego - wyznaczanie ceny wg starych zasad, gdzie w poczet ceny zaliczało się wartość użytkowania wieczystego, czy cena liczona wg wzoru z nowelizacji u.g.n?
• Co w przypadku, gdy użytkownik wieczysty będący przedsiębiorcą złożył wniosek o nabycie nieruchomości w maju tego roku?
• Czy musimy udowodnić potwierdzenie wykonania określonego celu?
• Czy w przypadku przepisów epizodycznych można uzależnić zbycie od wpłaty jednorazowej