Wideoszkolenie: Ochrona gruntów rolnych

W programie m.in., wybrane zagadnienia:

• Czy wyłączenie gruntów klasy 4,5,6 pochodzenia mineralnego powinno być wydawane decyzją, czy może zaświadczeniem?
• Kto powinien oceniać rynkową wartość gruntów?
• Czy do 0,05 ha doliczać podjazd, ogródek, taras przydomowy, czy tylko samą bryłę budynku?
• Kiedy prawidłowo stosować wyłączenie tymczasowe?
• Czy należy wydawać decyzje dwuetapowe? Jak to prawidłowo powinno wyglądać?
• Czy w przypadku zwolnienia do 0,05 ha należy naliczyć za całość, czy tylko za nadwyżkę?
• Jak prawidłowo ustalić sprawcę zgodnie z artykułem 28?

Szczegółowy program szkolenia:

Pytania uczestników, na które odpowiedzieliśmy podczas ostatniego szkolenia:

• W jaki sposób możemy przed wybudowaniem / urządzeniem powierzchni biologicznie czynnej niezadeklarowanej do wyłączenia, a w późniejszym czasie włączonej do użytku B wskazać, że te powierzchnie będą B a nie R? Jaka jest sankcja, aby te powierzchnie zadeklarować do wyłączenia?
• Co w przypadku, gdy inwestor wybudował budynek mieszkalny i skorzystał już ze zwolnienia do 500 m, a po jakimś czas zgłosił budowę garażu? Czy trzeba naliczyć opłatę za garaż?
• Co z terminem pierwszej opłaty rocznej, jeżeli decyzja wyłączeniowa zostaje wydana w lipcu lub sierpniu?
• Budynek mieszkalny w klasie IV, utwardzenia od drogi na klasie III. Czy za utwardzenia naliczamy opłaty?
• Do wniosku o wyłączenie dołączono opinię o pochodzeniu gleb. Na mapie glebowo-rolniczej mamy gleby murszowo-mineralne. W opinii strona przedstawiła, że gleby są pochodzenia mineralnego. Czy powinniśmy uwzględnić opinię?
• Co w sytuacji, gdy starostwo nie posiada w swoim zasobie map glebowo-rolniczych?
• Czy gleby murszowo-mineralne można traktować jako gleby pochodzenia organicznego?
• Jak potraktować wniosek z przepisu art. 12b, gdy rolnik chce wyłączyć więcej niż 500m?
• Czy wydział budownictwa powinien weryfikować powierzchnię wyłączoną z planem zagospodarowania dołączonym do pozwolenia na budowę?
• Czy na etapie wydania decyzji zezwalającej na wyłączenie należy badać, czy są to grunty zmeliorowane? Na jakiej podstawie i czego wymagać?
• Kto ponosi sankcje za nieprawidłowe wyłączenie w przypadku, gdy z urzędu wszczęto postępowanie dla małżeństwa, a w toku postępowania żona zmarła, w jej miejsce wszedł mąż i syn jako spadkobiercy i sprzedano grunt zanim postępowanie się zakończyło?
• Czy można uwzględnić sam budynek gospodarczy dla rolnika na klasie III, jeśli rolnik na tej działce nie ma budynku mieszkalnego? Czy w tej sytuacji można umorzyć postępowanie?
• Co, jeśli w ogóle nie ma budynku mieszkalnego w gospodarstwie rolnym?
• Czy w zabudowie zagrodowej może powstać sam budynek mieszkalny, bez gospodarczego?
• Warunki zabudowy są wydane dla zabudowy jednorodzinnej, inwestor przy wyłączaniu gruntów rolnych z produkcji rolniczej ma gospodarstwo rolne. Czy można inwestycje powiązać z zabudową zagrodową?
• Jeżeli jest zgoda na zmianę przeznaczenia w starym planie na klasie III, to czy gmina powinna wystąpić do nas o uzgodnienie projektu decyzji?
• Czy informację o zwolnieniu z należności i opłat rocznych umieszczamy w sentencji decyzji wyłączeniowej, czy w pouczeniu?

1. Jak prawidłowo należy wyłączyć grunty z produkcji rolnej w zależności od rodzaju danego wyłączenia? Jakie są terminy związane z wyłączeniem? Czym jest wyłączenie tymczasowe?

a) Zabudowa mieszkaniowa

• Czy powierzchnia pod wyłączenie powinna być podawana co do centymetrów, czy może być zaokrąglona?
• Co wlicza się w 500 metrów?
• Co tak naprawdę wchodzi w zabudowę mieszkaniową?
• Czy w przypadku wyłączenia budynków dla rolników, w momencie gdy nie posiadają budynku mieszkalnego, powinno się brać pod uwagę umorzenie? Czy jest to decyzja płatna?
• Czy do 0,05 ha doliczać podjazd, ogródek, taras przydomowy, czy tylko samą bryłę budynku?
• Przykład: garaż wolnostojący budowany w tym samym czasie, co mieszkalny i mieszczący się razem w powierzchni 0,05 ha - czy należy naliczać, czy zwolnić z art. 12a.?
• Przykład: drogi budowane do osiedli bądź póki co - do jednego domu, ale w przypadku, w którym działki są już podzielone pod na przykład 5 budynków, a droga jest już w środku wydzielona pod osiedlową. Czy ten pierwszy właściciel ma wyłączyć drogę, czy razem wszyscy właściciele działek? Jak wymusić na innych wniosek, jeżeli oni na razie niczego nie budują? Problem jest największy, gdy droga jest współwłasnością wszystkich właścicieli. Jak do tego prawidłowo podejść?
• Czy jeżeli ktoś posiada zabudowę o powierzchni 505 metrów, to też powinien zapłacić?
• Co należy zaliczyć do inwestycji do budynków jednorodzinnych?
• Przykład: wydział geodezji się sprzecza z wydziałem ochrony środowiska, ponieważ gdy ochrona środowiska wyłącza grunt pod budowę, to geodezja twierdzi, że powinni dawać wyłączenia łącznie z terenami zielonymi - czy rzeczywiście powinno to też być wyłączone?

b) Terminy wyłączenia

• Jak ustalić dzień faktycznego wyłączenia?
• Jakie są terminy związane z wyłączeniem?

c) Wyłączenie tymczasowe

• Kiedy prawidłowo powinno się stosować wyłączenie tymczasowe?
• Czy w ogóle powinno się stosować takie wyłączenie?

d) Wyłączenie pod farmę fotowoltaiczną

• Czy należy w tym przypadku chwilowo wyłączyć grunt, czy jedynie czasowo?

e) Wyłączenie na glebach

• Jak podejść do wyłączenia na glebach organicznych, w momencie gdy u góry znajduje się warstwa mineralna?

f) Wyłączanie BR

• Jak prawidłowo wyłączyć grunty należące pod BR? Czy w ogóle w takim przypadku robi się wyłączenie?
• Czy pod gleby, które mają BR-4a należy składać wnioski o wyłączenie?

g) Wyłączenia gruntów klasy 4,5,6

• W jaki sposób wyłączyć tereny 4,5,6 klasy, w momencie gdy w planie zagospodarowania osoba ma napisane, że taki teren można przeznaczyć tylko pod zabudowę zagrodową?
• Czy wyłączenie gruntów klasy 4,5,6 pochodzenia mineralnego powinno być wydawane decyzją, czy może zaświadczeniem?

h) Sankcje za nieprawidłowe wyłączenie

• Jak ma przebiegać kontrola w momencie wyłączenia niezgodnego z decyzją lub ustawą? Jak należy wymierzać kary? Jak je stosować?

i) Odrolnienie

• Czym różni się odrolnienie od wyłączenia?
• Jak wyłączenia mają się do osób, które są rolnikami?

2. Czym charakteryzuje się zabudowa zagrodowa? Jakie są różnice między zabudową zagrodową a mieszkaniową?

• Wyjaśnienie Art. 12b „Działalność inna niż rolnicza w zabudowie zagrodowej”
• Jakie są różnice między warunkami zabudowy zagrodowej a mieszkaniowej?
• Co oznacza, że 30 % całkowitej powierzchni gruntu pod zabudową zagrodową - czyli pod budynkami na działce, czy pod B-R?
• Przykład: na części budynku robią inwentaryzację, a po kilku latach właściciel albo wycofuje się z tej działalności w zagrodzie, albo np. właściciel zmienia się z różnych powodów - co zrobić z tą częścią budynku? Czy ma przywracać do użytkowania rolniczego, cofać użytek do poprzedniego rolnego?
• Jak odnieść się do sytuacji, w której ludzie stawiają ⅔ budynku? Teoretycznie mają być to budynki związane z rolnictwem, ale do mieszkania jest jeden budynek?

3. Czy należy wydawać decyzje dwuetapowo? Jak prawidłowo wydawać decyzje w zależności od zabudowy gruntów?

• Czy należy wydawać decyzje dwuetapowe? Jak to prawidłowo powinno wyglądać?
• Jak uzgadniać decyzje o warunkach zabudowy gruntów 1,3? Pozytywnie czy negatywnie?
• Czy decyzję zezwalającą i naliczenie opłaty rocznej należy wydawać dwutorowo? Najpierw zezwolenia, a po zgłoszeniu faktycznego wyłączenia, dopiero wówczas naliczenie?
• Jeżeli decyzje wydaje się dwutorowo, to w jakiej formie występuje naliczenie? Czy też w formie decyzji, czy jako czynność materialno- techniczna? Przy czym ważne jest, że zmniejsza się należność o aktualną wartość gruntu i w której decyzji należy ją określić?
• W ustawie jest o planie zagospodarowania, a decyzje o warunkach zabudowy traktuje się jako plan, mimo że planem nie są - jak do tego podejść?
• Czy zmiana sposobu użytkowania budynku wymaga zmiany decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej?
• Co zrobić w sytuacji, w której jest decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej w przypadku istniejącej zabudowy powstałej przed wejściem w życie ustawy?
• Czy wpis dotyczący zmiany konturów ewidencji gruntów powinien być zgodny z wcześniejszą decyzją o wyłączenie gruntów?
• Wnioskują osoby o wyłączenie gruntów z produkcji, które nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego, a gminy nie chcą wydawać WZK, w jaki sposób ocenić, czy dana nieruchomość może być przeznaczona na cele rolnicze bez WZK? Jaki jest sposób, by gminy wydały WZK?

4. Jak wygląda kwestia opłaty w przypadku zabudowy o powierzchni 0,05 ha? Co zrobić w momencie braku uiszczania opłat?

• Jak wyglądają opłaty w przypadku 2 i 3 klas?
• Artykuł 28 mówi o naliczaniu kar w przypadku wyłączenia bez decyzji - jak naliczać takie kary? Czy powinno się odejmować cenę rynkową, czy też nie?
• Czy należy naliczać opłaty za utwardzenia przy budynku mieszkalnym?
• Czy należy robić naliczanie, jeśli według informacji z archiwum były dobre klasy?
• Kiedy nalicza się opłaty w związku z wyłączeniem z produkcji rolnej?
• Co tak naprawdę oznacza, że do 500 metrów wyłącza się bez opłaty?
• W jaki sposób prawidłowo weryfikować ceny rynkowe przy wyłączeniach?
• W przypadku zwolnienia do 0,05 ha należy naliczyć za całość, czy tylko za nadwyżkę?
• Kto jest podmiotem zobowiązanym w sytuacji braku uiszczania opłat?
• Co zrobić w sytuacji braku uiszczania opłat?
• Czy jeśli ktoś posiada zabudowę o powierzchni 505 metrów, to też powinien zapłacić?
• Kto ma ocenić, który teren jest niezbędny i w którym powinno się naliczać opłaty?

5. Jak prawidłowo należy obliczać należności na podstawie danych, które spływają do starostw?

• Jak powinno prawidłowo wyglądać obliczenie należności z danych?
• Przykład: obliczenia należności z danych, które otrzymują wydziały ochrony środowiska, bo np. niektóre osoby dostarczają akt notarialny i jest ok, ale jak nie ma umowy, to posiłkując się danymi z geodezji, jest kilkanaście wypisów z gruntów, które są z danej miejscowości, ale z innej klasy i nie wiadomo, jak się tym posiłkować. Czy należy to porównywać 1:1? Czy należy jednak rozwiązać to w inny sposób?
• Jak powinno się prawidłowo obliczać należność zgodnie z nowelizacją: artykuł 13 o kwestii powierzchniowej?

6. W jaki sposób należy ustalić sprawcę?

• Jak prawidłowo ustalić sprawcę zgodnie z artykułem 28?
• Jak odnieść się do sytuacji, w której należy ustalić sprawcę, a nie posiadamy danych właściciela?

7. Kto i w jaki sposób powinien ustalać wartość gruntów?

• Skąd należy brać rynkową wartość gruntów?
• Czy szacunkowy operat powinien wykonać właściciel, czy starostwo?
• Kto powinien oceniać rynkową wartość gruntów?

8. Omówienie niejasności/zmian w ustawie związanej z ochroną gruntów rolnych

• Jakie zmiany są związane z gruntami 3 klasy?
• Jak prawidłowo analizować zapis art. 7 ust. 2a „położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”?
• Co zmieniło się w ustawie gospodarce nieruchomościami?
• Kiedy zgodnie z artykułem 14 występuje obowiązek zdjęcia próchniczej wartstwy gleby?
• Czy zapis ust. 1 „ustalenia planu zakazują” czytać, że wprost ma widnieć zakaz takich inwestycji? Jeżeli wnioskodawca spełniający pozostałe warunki wystąpi o biogazownię na terenie oznaczonym R tereny rolne bez możliwości zabudowy, czy na tym terenie (skoro wprost nie ma, że się zakazuje) może wybudować biogazownię?

9. Najnowsze zagadnienia

• Budynki zostały wybudowane przez RSP w latach 60. Teren oznaczono jako Br-RIII. Spółdzielnia upadła, a teren wykupiła osoba prywatna. W ewidencji dalej widnieje Br- RIII. W jaki sposób zmienić na B, jeżeli budynki nie są związane z produkcją rolniczą?
• Czy starosta musi sprawdzać zasadność zabudowy zagrodowej?
• Firma złożyła zapytanie, czy musi uzyskać wyłączenie gruntu na składowanie kruszywa, piachu i żwiru pod budowę CPK na klasie gruntu IIIb. Działka jest gminna, a dzierżawa będzie trwać rok. Czy firma musi uzyskać zezwolenie na składowanie odpadów w wydziale ochrony środowiska?
• Jaka jest różnica pomiędzy garażem wolno stojącym, a garażem wewnątrz budynku?
• Czy w przypadku przepisu art. 12b konieczna jest zgoda ministra?
• Jak się ma przepis art. 12b do wymogów wynikających z Prawa budowlanego?
• Czasowe wyłączenie na przejazd transportu turbiny do wiatraka – poszerzenie łuku na drodze. Została zrobiona rekultywacja. Czy z urzędu powinniśmy naliczyć opłatę i wyłączyć czasowe wyłączenie? Czy możemy to zrobić dopiero na wniosek inwestora?