Wideoszkolenie: Wspólnoty mieszkaniowe

W programie m.in., wybrane zagadnienia:

• Czy można zrezygnować z podzielników ciepła? Czy można nakazać otrzymywanie określonej temperatury w lokalu? Czy można jeszcze rozliczać koszty c.o. w oparciu o m2 powierzchni lokalu lub kubaturę?
• Czy można wejść do lokalu ze służbami w przypadku kiedy planowany remont instalacji wodno – kanalizacyjnej trwa, a mieszkaniec nie wpuszcza wykonawców?
• Jak poprawnie wyliczyć udział urzędu we wspólnocie na podstawie posiadanych nieruchomości i jak naprawić błędne wyliczenia potwierdzone aktem notarialnym?
• Co, gdy właściciele nie chcą wpuścić nikogo w celu usunięcia awarii, która przeszkadza również innym mieszkańcom? Jak nakłonić taką osobę, żeby sama usunęła usterkę?
• Kto i jak powinien przeprowadzić procedurę, kiedy mieszkaniec/wspólnota chce zakupić część udziałów gminy np. poddasze i zaadaptować do swoich potrzeb?
• Co zaliczyć do części wspólnych? Za co odpowiada właściciel lokalu, a za co wspólnota mieszkaniowa?
• Jak powinna wyglądać umowa cywilnoprawna między wspólnotami a zarządcą?

Wzory pism, jakie otrzymają uczestnicy:

Szczegółowy program szkolenia:

Omówimy umowy quoad usum oraz regulację stanów prawnych nieruchomości!

Pytania urzędników, na które odpowiedzieliśmy podczas ostatniego szkolenia:

• Czy podjęcie regulaminu wspólnoty jest obowiązkowe?
• Czy gmina ma obowiązek mieć regulamin dla nieruchomości, które są w całości własnością gminy?
• Co zrobić, jeżeli gmina nie ma środków finansowych na zmianę sposobu ogrzewania?

Co wchodzi w skład kompetencji gminy lub przedstawiciela względem wspólnot? Co należy do zadań zarządu, a co do zadań zarządcy? Jak poprawnie wyliczyć udział gminy we wspólnocie?

• Co może grozić za niepowołanie wspólnoty tam, gdzie powinna być?
• Co należy do kompetencji gminy a co do zarządcy?
• Co wchodzi w skład kompetencji gminy lub przedstawiciela względem wspólnot?
• Co należy do zadań zarządu a co do zadań zarządcy? Co może zarząd, co może zarządca?
• W jakim zakresie gmina powinna uczestniczyć we wspólnocie mieszkaniowej w zgodzie ze stanem prawnym?
• Jaka jest rola gminy we wspólnocie? Czy mając udziały, musi wyznaczać zarządcę (jednostkę), czy może uczestniczyć jako członek a wspólnotą zarządza firma prywatna wybrana przez mieszkańców?
• Jak poprawnie wyliczyć udział gminy we wspólnocie na podstawie posiadanych nieruchomości i jak naprawić błędne wyliczenia potwierdzone aktem notarialnym?
• Jak skorygować akt notarialny? Większością głosów czy jednomyślnością?
• Kto i jak powinien przeprowadzić procedurę, kiedy mieszkaniec/wspólnota chce zakupić część udziałów gminy np. poddasze i zaadaptować do swoich potrzeb?
• Czy gmina może sprzedać pomieszczenie niebędące samodzielnym lokalem, jako pomieszczenie przynależne, gdy stanowi ono wyłączą własność gminy?
• Jak doprowadzić do pełnej prywatyzacji budynków?
• Jak skorygować błędnie wyliczone udziały gminy we wspólnocie
• Co zaliczyć do części wspólnych?
• Za co odpowiada właściciel lokalu, a za co wspólnota mieszkaniowa?
• Jakie zapisy powinna zawierać umowa cywilnoprawna między wspólnotami a zarządcą?
• Co powinna zawierać prawidłowa umowa gminy i jednostki reprezentującej gminę we wspólnotach?
• Jak powołuje się zarząd wspólnoty? Jak on funkcjonuje? Jak wybierać zarząd? Jak odwoływać zarząd?
• Co należy do zadań zarządu, a co do zadań zarządcy? Co może zarząd, co może zarządca?
• Jak zarząd wspólnoty powinien kontrolować zarządcę? Co powinien kontrolować?
• Jaka jest procedura wypowiedzenia umowy zarządcy i kto ją przeprowadza?
• Jak powinien się rozliczać zarząd wspólnoty?
• Co stanowi wynagrodzenie zarządcy? Jakie elementy tam się znajdują i z czego one wynikają?
• Jak zachęcić zarządców do posiadania licencji zarządcy nieruchomości, jako czynnik ułatwiający rozumienie zasad działania wspólnoty i współpracy z innymi jednostkami, jak np. urząd?

Zebrania i uchwały. Jak powinny przebiegać głosowania? Jak prowadzić zebrania we wspólnotach mieszkaniowych? Jak zobligować zarządcę do wypełniania swoich zadań?

• Jak powinny funkcjonować wspólnoty mieszkaniowe?
• Jak przebiega głosowanie uchwał?
• Jak przyjmować uchwały?
• Jak prawidłowo powinno przebiegać głosowanie: w oparciu o zasadę jeden właściciel jeden głos czy % udziału w wspólnocie?
• Kiedy i jak można zmieniać zasady głosowania?
• Jak się zaskarża uchwały wg nowych aktów prawnych czy orzeczeń sądowych?
• Jak przegłosować uchwałę? W jaki sposób głosować uchwały?
• Czy jeden właściciel to jeden głos, czy nie?
• Listy zarządców podczas głosowania: niektórzy zarządcy na liście do głosowania wprowadzili opcję „wstrzymuję się od głosu” – czy to właściwe postępowanie, czy jednak może być tylko „tak” lub „nie”? Co, jeśli opcję „wstrzymuję się od głosu” wybierze większa liczba osób? Czy głosowanie jest ważne?
• Co zrobić, gdy właściciel mieszka za granicą? Jak traktować jego głos (brak głosu) w głosowaniach?
• Co w sytuacji, gdy żona zmarła, a nie ma rozdzielności majątkowej, nie ma wydzielonych udziałów? Jak w takiej sytuacji może głosować mąż?
• Jak zbierać podpisy od osób starszych?
• Jaki jest maksymalny okres na podpisywanie uchwał w trybie fizycznego spotkania i podczas trybu korespondencyjnego?
• Kto może być pełnomocnikiem właściciela nieruchomości? Jak powinno wyglądać takie pełnomocnictwo dla urzędu, osoby prawnej i osoby fizycznej? Jak wyszczególnić jego zakres? Jak przekazać prawo do udziału w spotkaniach wraz z prawem do głosu?
• Czy zatrudniać zarządcę z zewnątrz, czy zająć się tym samodzielnie?
• Jaki jest zakres zarządu zwykłego w przypadku małych wspólnot, a jakie czynności już ten zarząd zwykły przekraczają?
• Jak prowadzić zebrania we wspólnotach mieszkaniowych? Jak pisać program zebrania wspólnot mieszkaniowych?
• Czy w przypadku małej wspólnoty niezbędna jest zgoda wszystkich właścicieli na dokonanie jakiejś czynności? Czy w razie braku takiej zgody należy sprawę kierować do sądu, czy da się to załatwić polubownie?
• Jak wprowadzić i skutecznie zarządzać trybem korespondencyjnym działań we wspólnocie?
• Wielu zarządców nie robi zebrań, co im grozi? Czy wina jest przesunięta w tej sprawie na zarząd?
• Jak zobligować do terminowych spotkań we wspólnotach?
• Jak rozumieć ustawę o własności lokali?
• Jakie są konsekwencje dla zarządcy, gdy nie wywiązuje się ze swoich obowiązków?
• Co, gdy zarządca nie wywiązuje się z obietnicy danej na zebraniu?
• Jak zobligować zarządcę do wypełniania swoich zadań?
• Jak powinien rozliczać się zarządca?
• Jak właściwie argumentować decyzje, by zminimalizować odwołania?
• Co powinien zawierać regulamin wspólnoty?
• Jak stworzyć regulamin wspólnoty zgodny z prawem i wyczerpujący zasady funkcjonowania wspólnoty?

ZALICZKI NA KOSZTY ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ. Jakie koszty ponosi wspólnota w związku z utrzymaniem części wspólnych? Jak zarządzać funduszami wspólnot? Co może być zrobione w ramach funduszu remontowego?

• Jakie są formy rozliczeń?
• Czy wspólnota ma sama prowadzić księgowość, czy zatrudnić do tego księgową?
• Jak wygląda księgowość we wspólnotach mieszkaniowych?
• Jakie koszty ponosi wspólnota w związku z utrzymaniem części wspólnych?
• Kto zarządza funduszem remontowym?
• W jaki sposób zarządzać dwoma bądź trzema budynkami na jednej działce? Czy występuje wtedy jedna wspólnota, czy więcej?
• Jak podzielić środki dla wspólnot mieszkaniowych?
• Co jeśli część mieszkańców chce remontować piwnice a część dach?
• Jakie są zapisy prawne mówiące o funduszu remontowym obiektów socjalnych?
• Co robić, gdy wysokość czynszów nie pokrywa kosztów remontów i obsługi takich mieszkań i stanowią obciążenie dla budżetu gminy?
• Kto zatwierdza plany remontowe?
• Jak zarządzać funduszami wspólnot?
• Jakich remontów gmina można odmówić a jakich nie?
• Jak skutecznie odpowiedzieć na wymuszanie na gminie działań w sprawie remontów i ich kosztów?
• Kto może narzucić wysokość składki remontowej? Co, jeśli kogoś nie stać?
• Jak zwiększyć środki na budżet remontowy w dobie podwyżek?
• Co może być zrobione w ramach funduszu remontowego?
• Czy do funduszu remontowego można również wliczyć fundusz inwestycyjny?
• Czy fundusz inwestycyjny powinien być osobnym funduszem?
• Czy przy wspólnocie wielobudynkowej możliwe jest utworzenie funduszu remontowego osobno dla każdego budynku?

ROZLICZENIA MEDIÓW. Jak dokumentować wydatki wspólnot mieszkaniowych? Jak rozliczać media we wspólnotach mieszkaniowych? Czy można zrezygnować z podzielników ciepła?

• Jak rozliczać wspólnoty mieszkaniowe? Jak rozliczać małe wspólnoty a jak duże?
• Jak rozliczać straty na wodzie? Jak rozliczać media we wspólnotach mieszkaniowych?
• Jak rozliczać wodę i media? Jak rozliczać różnice?
• Jak postępować w przypadku nadpłat i niedopłat za media?
• Czy nadpłaty są zwracane właścicielom lokali?
• Czy niedopłaty pokrywa najemca, czy właściciel?
• Jak dokumentować wydatki wspólnot mieszkaniowych?
• Czy stawka zaliczki na centralne ogrzewanie powinna zostać przyjęta uchwałą wspólnoty?
• Techniczne spełnienie Rozporządzenia Ministra Klimatu i Środowiska z dnia 7 grudnia 2021 r. w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu informacji zawartych w indywidualnych rozliczeniach
• Jak przeprowadzić procedurę rezygnacji z podzielników ciepła?
• Czy można zrezygnować z podzielników ciepła?
• Czy można nakazać utrzymywanie określonej temperatury w lokalu?
• Czy można jeszcze rozliczać koszty c.o. w oparciu o m2 powierzchni lokalu lub kubaturę?
• Czy wspólnota może nakazać mieszkańcom utrzymanie minimalnej temperatury w mieszkaniach?
• Jak rozliczać koszty odpadów wielkogabarytowych?
• Kto powinien płacić za dezynfekcję, dezynsekcję lub deratyzację, jeśli stan nieczystości utrzymuje się w mieszkaniach komunalnych?

REMONTY I INWESTYCJE. Jak określić zdolność kredytową wspólnoty? Co ją obniża a co podwyższa? W jaki sposób wspólnota może wziąć kredyt?

• Jak prawidłowo formułować zapytania ofertowe w zakresie remontów np. ocieplenie budynków?
• Czy jeśli w przeglądzie są wpisane prace do wykonania, jest potrzebna na te prace uchwała?
• Zalecenia z przeglądów budowlanych, jako prace wynikające z eksploatacji budynku, a nie duże remonty
• Co w przypadku, jeśli wspólnota decyduje się na remont balkonów, a ktoś nie chce dołożyć się do remontu, bo nie ma balkonu? Nie brać od takiej osoby pieniędzy, wybudować balkon?
• Jak przeprowadzić procedurę budowy balkonów w budynkach, w których ich nie ma?
• Jak współpracować z konserwatorem zabytków w kwestii remontów, których celem jest poprawa bytu mieszkańców np. ocieplenie budynków, by zmniejszyć koszty ogrzewania?
• Jak określić zdolność kredytową wspólnoty? Co ją obniża? A co podwyższa?
• W jaki sposób pozyskać pieniądze z innego źródła?
• Jak poradzić sobie ze spłacalnością kredytów zaciągniętych przez wspólnoty w dobie wzrostu rat?
• Krok po kroku: w jaki sposób wspólnota może wziąć kredyt?
• Jakie są warunki kredytowania dla wspólnot mieszkaniowych?
• Czy wspólnota musi mieć zarządcę, jeśli chce wziąć kredyt?
• W jaki sposób zachęcać mieszkańców, aby spłacali należności, kredyty?
• Co w przypadku, gdy nie ma pieniędzy na remont? Zorganizować zbiórkę, zaciągnąć kredyt?

DOCHODZENIE NALEŻNOŚCI WOBEC WSPÓLNOTY - Jak postępować z dłużnikami?

• Jakie są sposoby na zwiększenie ściągania należności?
• Jak skutecznie zwiększyć stopień ściągalności długów?
• Co zrobić w przypadku gospodarstw, które nie płacą, zanim dojdzie do licytacji takiego mieszkania?
• Jak dochodzić zaległości? Jak postępować z dłużnikami?
• Co, jeśli właściciel nie chce płacić zaliczek na poczet części wspólnych? Co, jeśli dach przecieka, a właściciel nie chce płacić pieniędzy na remont dachu, ponieważ uważa, że jego to nie dotyczy?
• Jak wyegzekwować należności od właścicieli, jako członków wspólnoty mieszkaniowej? Np. nie ma środków innych niż te powszechnie znane?
• Co jeśli komornik sądowy nie doręcza nakazu, bo nikt nie otwiera drzwi?
• Czy zmieniły się przepisy doręczania nakazów od sądu?
• Jak skutecznie przyśpieszyć procedury sądowe odnośnie dłużników?

LICYTACJA, EKSMISJA. Eksmisja, jako problem etyczny, mocno problematyczny, jak poprawnie ją przeprowadzić? Jak postępować z uciążliwymi mieszkańcami?

• Co, jeśli mieszkaniec zakłóca spokój i są na niego skargi? Jak reagować? Czy taką osobę trzeba eksmitować?
• Jak wyeksmitować osobę, która zakłóca spokój? Co jest potrzebne, aby taką osobę wyeksmitować?
• Jak pozbyć się „dzikich lokatorów”?
• Jak rozwiązać problem z osobami, które nie chcą się wyprowadzić?

Czy gmina odpowiada za najemcę i jego działania? Co robić, gdy w budynkach dochodzi do dewastacji? Jak przyśpieszyć audyt energetyczny wstrzymywany przez bank? Jakie możliwości ma zarządca nieruchomości w kwestii kontroli prawidłowości oświadczeń o liczbie osób zamieszkujących w lokalu?

• Co jeśli garaże stoją na terenie nienależącym do wspólnoty? Jak uregulować taki stan? Czy należy wprowadzić dzierżawę tego terenu?
• Jak zachęcić wspólnoty do zakupu terenów przynależnych?
• Czy wspólnota może zatrudnić ekipę sprzątającą na własny rachunek? Jak powinna wyglądać taka procedura i jak powinna być skonstruowana umowa?
• Jak postępować w przypadku, gdy właściciele nie chcą udostępniać lokali? Co, gdy właściciele nie chcą wpuścić nikogo w celu usunięcia awarii, która przeszkadza również innym mieszkańcom? Jak nakłonić taką osobę, żeby sama usunęła usterkę?
• Jak wyegzekwować od mieszkańca usunięcie nagromadzonych w lokalu rzeczy? Co, jeśli mieszkaniec nie chce usunąć tych rzeczy? Wejść do mieszkania i wyrzucić te rzeczy? Jak załatwić taką sprawę, aby mieszkaniec nie złożył skargi na wtargnięcie do jego mieszkania bez jego zgody?
• Czy istnieje możliwość wejścia do mieszkania razem z policją i usunięcia nagromadzonych rzeczy, jeśli występuje zagrożenie życia? Jak uniknąć skargi takiego mieszkańca?
• Czy można wejść do lokalu ze służbami, w przypadku kiedy trwa planowany remont instalacji wodno–kanalizacyjnej, a mieszkaniec nie wpuszcza wykonawców?
• Co, jeśli mieszkańcy rozkładają swoje rzeczy na klatce schodowej? Jak nakłonić ludzi do tego, aby nie wyrzucali na klatkę niepotrzebnych rzeczy albo do tego, aby je zabrali?
• Jakie prawa ma osoba, która wykupiła mieszkanie, a jakie prawa ma osoba, która to mieszkanie wynajmuje?
• Jak wytłumaczyć ludziom ich prawa jako osób zamieszkujących lokale komunalne?
• Czy gmina odpowiada za najemcę i jego działania?
• Jakie są prawne narzędzia do kontrolowania najemców sprawiających problemy, jak poradzić sobie z dodatkowym naciskiem mieszkańców wspólnoty na reakcję gminy? Co gmina powinna w takiej sytuacji zrobić?
• Jak zwiększać świadomość lokatorów w mieszkaniach komunalnych?
• Jakie środki ma zarządca nieruchomości w kwestii oświadczeń o liczbie osób zamieszkujących w lokalu? Co jeżeli właściciel deklaruje mniej osób niż jest naprawdę? Chodzi np. o płacenie za śmieci zgodnie z liczbą mieszkańców lokalu
• Co robić w przypadku braku segregacji odpadów?
• Co jeśli jedna osoba (nieuchwytna) nie segreguje śmieci, a kara przychodzi na wspólnotę? (Wspólnota jest podmiotem umowy i wspólnota dostaje karę)
• Obecność dużej liczby zwierząt w lokalach i problemy z tego wynikające: Co w przypadku, jeśli właściciel posiada dużą liczbę zwierząt w małym lokalu? Jak pozbyć się tych zwierząt? Czy sprawę skierować do sądu, czy można załatwić to inaczej? Kto powinien pokryć koszty zanieczyszczenia przestrzeni wspólnych?
• Jak zapobiegać niszczeniu klatek schodowych?
• W jaki sposób zlikwidować problem niszczenia klatek schodowych przez osoby trzecie?
• Jak postępować w przypadku dewastacji mieszkań? Czasami trzeba wykonywać prace remontowe nawet po roku od zamieszkania
• Co robić, gdy w budynkach dochodzi do dewastacji?
• Co należy robić z graffiti/pomazanymi klatkami?
• Jak zrozumiale i prosto wyjaśniać mieszkańcom zawiłości prawne i administracyjne?
• Czy sprzedaż nieruchomości należących do gminy prowadzić z bonifikatą, czy nie?
• Jak skutecznie reagować na odwołania decyzji?
• Kto jest właścicielem nieruchomości po śmierci właściciela?
• Czy w ramach porozumienia gmina może przekazać środki wspólnocie, gdy ta ma udział większościowy, ale mieszkańców nie stać na swój wkład i mogliby spłacać część należności w ratach?
• Jak zamówić audyt energetyczny nieruchomości?
• Jak przyśpieszyć audyt energetyczny wstrzymywany przez bank? Jak skutecznie skracać długotrwałe procesy bankowe?
• Jak przeprowadzić analizę sprzedaży nieruchomości dla wspólnot?
• Jak wypracować własne kryteria przydzielania mieszkań w oparciu o analizę rynku?
• Jak prawnie rozróżnić kwestię posiadania lokalu od użytkowania lub nieużytkowania?
• Co jeśli lokal nie nadaje się do użytku, ale ktoś jest jego posiadaczem i stara się o mieszkanie komunalne?

RODO. Jak przestrzegać przepisów RODO we wspólnocie mieszkaniowej?

• Jak dostosować regulamin wspólnoty w zgodzie z przepisami RODO?
• Jak przeprowadzać spotkania wspólnot mieszkaniowych w zgodzie z przepisami RODO? Czy powinna być wyznaczona osoba od przestrzegania tych zasad?
• Jak dostosować wyniki głosowań i formułę obwieszczeń, a także uchwał w zgodzie przepisami RODO?

MONITORING

• Jak założyć monitoring, aby nie ingerować w już prywatną przestrzeń mieszkańca? Nie raz jest tak, że klatki schodowe są niszczone przez osoby trzecie i czy wtedy można założyć monitoring?
• Jak wygląda zakładanie monitoringu w budynkach, jeśli chodzi o RODO? Jakich procedur należy przestrzegać? Czy potrzebna jest zgoda wszystkich mieszkańców?
• Czy prywatna osoba może zamontować sobie kamerę z widokiem na podwórze? Jak w takim wypadku odnosić się do RODO? Czy w ogóle taka sytuacja jest dozwolona?
• Jeśli zakładanie monitoringu na własną rękę jest niedozwolone, to w jaki sposób nakłonić osobę, która go założyła, do jego usunięcia? Sprzęt należy do lokatora i administrator / zarządca sam nie może usunąć takiego sprzętu.
• Jak postąpić w przypadku uszkodzenia elewacji podczas montażu kamery /monitoringu/ anteny? Jak wyegzekwować zwrot kosztów naprawy takiej elewacji?
• Jaki jest najlepszy program do zaliczek pomiędzy gminą a wspólnotami?