Wideoszkolenie: Sprzedaż nieruchomości gminnych

W programie m.in., wybrane zagadnienia:

• Jak przygotować nieruchomość do sprzedaży?
• Sprzedaż nieruchomości nierolnych oraz rolnych
• Sprzedaż przetargowa (działania przed, pomiędzy i po przetargu) oraz bezprzetargowa
• Koszty przygotowania nieruchomości do sprzedaży
• Pierwszeństwo nabycia: prawo pierwokupu, wykupu, odkupu
• Działania podnoszące atrakcyjność nieruchomości
• Problematyka naliczania podatku VAT
• Promowanie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży – internet, prasa, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego/decyzje o warunkach zabudowy. W jaki sposób można się reklamować, aby być w zgodzie z ustawą?

Szczegółowy program szkolenia:

Podstawy prawne sprzedaży nieruchomości gminnych, rola rady gminy w sprzedaży nieruchomości (ustawa o samorządzie gminnym oraz ustawa o gospodarce nieruchomościami)

Sprzedaż przetargowa

• Rola wadium na przetarg nieruchomości, kiedy dokonuje się zwrotu wadium?
• Kto nie może brać udziału w przetargu?
• Komisja przetargowa, protokół z przetargu, zaskarżania przetargu

Sprzedaż bezprzetargowa

• Jakie warunki muszą być spełnione, aby można było sprzedaż nieruchomość w trybie bezprzetargowym?
• Przykłady sprzedaży bezprzetargowych

Procedura sprzedaży nieruchomości

Sprzedaż, jakich gruntów gminnych jest wyłączona z obrotu?

Jak skutecznie sprzedać grunty gminne?

• Nieruchomość jako produkt:czy każda nieruchomość jest takim samym produktem, podział nieruchomości z punktu widzenia potencjalnego nabywcy
• Jak zwiększyć atrakcyjność nieruchomości gminnych, przykłady działań zwiększających atrakcyjność

Jak promować nieruchomości gminne?

Problematyka podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości gminnych

• Kiedy, w jakich sytuacjach przy sprzedaży nieruchomości gminnych naliczamy podatek VAT; VAT w przypadku różnego rodzaju nieruchomości – działki zabudowane, częściowo zabudowane, niezabudowane, częściowo zabudowane lokalami usługowymi
• Czy naliczać VAT w zależności od rodzaju działki np. budowlanej, rolnej?
• Zagadnienia dotyczące oceny zastosowania zwolnienia z podatku VAT przy zbyciu. Kiedy stosujemy zwolnienie?
• Sposób obliczania dopłaty z tytułu różnicy wartości nieruchomości podczas zamiany (wysokości dopłaty a podatek VAT)
• Przykłady orzecznictwa w naliczaniu podatku VAT przy sprzedaży
• Bezpłatne korzystanie z gruntów gminnych (użyczenia) a podatek VAT

Promocja nieruchomości gminnych - jak skutecznie zainteresować nieruchomością również tą mało atrakcyjną

• Jak sprzedać działki, które nie wzbudzają dużego zainteresowania kupujących?
• Jak podnieść atrakcyjność danej nieruchomości, by uzyskać wyższą cenę sprzedaży?
• Co podpowiedzieć gminom, które posiadają grunty do sprzedaży, ale twierdzą, że nie ma zainteresowania z powodu przesytu na rynku i uważają, że promocja również nie pomoże w znalezieniu nabywcy?
• Jak postępować przy sprzedaży nieruchomości np. bez wyznaczonych dojazdów?
• Dlaczego warto nie czekać na wniosek zainteresowanego zakupem danej nieruchomości mieszkalnej, tylko podjąć odpowiednie działania wcześniej?
• Jak promować tereny atrakcyjne w gminie? Dobra promocja mogłaby pomóc w uzyskaniu wyższej kwoty przy sprzedaży i zwiększyć zainteresowanie potencjalnych nabywców.
• Sprzedaż terenów inwestycyjnych atrakcyjnych lokalizacyjnie dla inwestorów - jak uzyskać najwyższą cenę?
• Czy gmina może zamieścić ogłoszenie w serwisie internetowym, pomijając ogłoszenie w gazecie, jeśli ustawa tego ściśle nie precyzuje? Serwisy informują, że spełniają wymogi ustawy – czy jest to prawda? Ogłoszenie w prasie to wysoki koszt, w serwisach internetowych koszty są trzy razy niższe. W jaki sposób można się reklamować, aby być w zgodzie z ustawą?
• Promowanie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży – internet, prasa, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego/decyzje o warunkach zabudowy.
• Czy warto czekać ze sprzedażą działek, których atrakcyjność zmienia się w międzyczasie na skutek ustalonych planów zagospodarowania terenu i zmiany infrastruktury wokół działki?

Formalno-prawne aspekty zawieranych umów. Sprzedaż w drodze przetargu i bezprzetargowo

• Kiedy można uznać, że nieruchomość może zostać sprzedana w trybie bezprzetargowym?
• Sprzedaż w drodze przetargu i sprzedaż w drodze bezprzetargowej – wybór właściwego trybu (ocena możliwości zagospodarowania nieruchomości, ocena funkcjonalnego powiązania z gruntami przyległymi, struktura własnościowa gruntów przyległych itp. – głównie art. 37 ust. 2 pkt 6 ugn).
• Zamiana – szczególna forma zbycia i nabycia nieruchomości (zbycie w związku z racjonalnym zagospodarowaniem zasobu z jednoczesnym pozyskaniem nieruchomości na cele publiczne - grunty przeznaczone pod drogi publiczne, usługi publiczne tj. instytucje oświaty, nauki itp.)
• „Pochodzenie” nieruchomości – w kontekście przepisów działu III rozdziału 6 ustawy z dnia
• 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późn. zm.)
• Tryb przetargowy, rokowania po przetargu i tryb bezprzetargowy.
• Bonifikaty od ceny sprzedaży nieruchomości gminnych.
• Jakie są możliwości sprzedaży w cenie niższej niż wywoławcza?
• Aktualizacja wyceny nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości zabytkowych, lokali mieszkalnych, użytkowych, działek inwestycyjnych

• Czy można skrócić i uprościć procedurę sprzedaży po dwóch przetargach, jeśli może być ona zbyta jedynie w drodze rokowań? Cała procedura trwa na tyle długo, że potencjalny kupiec zniechęca się i kupuje działkę od osoby fizycznej.
• Jakie rzeczywiste koszty powinny ponosić gminy przygotowaniu lokali mieszkalnych i użytkowych na sprzedaż? Gminy nie decydują się na sprzedaż, ponieważ twierdzą, że wcześniej muszą zamówić rzeczoznawcę, wycenić nieruchomość a nigdy nie mają pewności, że poniesione koszty im się zwrócą – czy istnieją bezpiecznie rozwiązania?
• Jak postąpić w przypadku sprzedaży lokali za 1%, jak przerzucić koszty wyceny lokalu i rzeczoznawcy na nabywcę, który występuje z wnioskiem o wykup? Czy gmina zobowiązana jest ponosić koszty przy tej transakcji?
• Sprzedaż nieruchomości zabytkowych – sposób określania wysokości bonifikaty, zgoda konserwatorska.
• Sprzedaż lokali mieszkalnych –czy tylko na wniosek najemcy? Gminy nie ogłaszają się, sprzedają głównie na wniosek zainteresowanego.
• Sprzedaż mieszkań komunalnych – różne zagadnienia.
• Kreowanie prawa miejscowego w zakresie sprzedaży – przykłady uchwał podejmowanych przez organy stanowiące gminy.

Kwestie uregulowań prawnych i przygotowanie nieruchomości do sprzedaży

• Jak postępować w przypadku działek umieszczonych bardzo dawno w ewidencji gruntów, przy okazji sprzedaży okazuje się, że powierzchnia jest różna od tej podanej w ewidencji i KW? Czy weryfikować podaną tam powierzchnię?
• Jak postępować w przypadku działek dla której ustanowione zostały dwie księgi wieczyste o rozbieżnej treści?
• „Pochodzenie” nieruchomości – w kontekście przepisów działu III rozdziału 6 ustawy z dnia
• 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późn. zm.).
• Podziały nieruchomości – zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, co w sytuacji gdy mpzp nie obowiązuje na obszarze nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży? Sprzedaż nowo wydzielonych działek zabudowanych, gdy nowe granice przebiegają przez istniejącą zabudowę.
• Sprzedaż nieruchomości pozbawionych dostępu do drogi publicznej/lub obsługi komunikacyjnej – m. in. służebność przechodu i przejazdu – przykłady regulacji prawnych (uchwały) i zastosowanie rozwiązań w umowach sprzedaży.

Koszty przygotowania nieruchomości do sprzedaży: podział geodezyjny, odnowienie punktów granicznych, inwentaryzacja nier., sporządzenie operatu szacunkowego, dokumenty geodezyjne, wykreślenie obciążeń i zobowiązań i inne.

• Uchwały o zasadach gospodarowania, ustalenia ze stronami.
• Zasady naliczenia podatku VAT dla nieruchomości niezabudowanych, działek budowlanych, usługowych, przemysłowych, rolnych i leśnych.
• Zasady naliczenia podatku VAT dla nieruchomości zabudowanych (budynek mieszkalny, budynki wielolokalowe, nieruchomość lokalowa). Budynki użytkowane np. wynajmowane ponad 5 lat. Zamiana nieruchomości.
• Omówienie orzecznictwa