Wideoszkolenie: Wspólnoty gruntowe - regulacja stanu prawnego

W programie m.in., wybrane zagadnienia:

• Czy zarząd jest zobowiązany złożyć do UG protokół z zebrania członków spółki? Czy mamy go weryfikować? Co, jeśli nie ma kworum lub w zebraniu uczestniczą osoby niebędące członkami spółki?
• Jak ustalić następców, jeżeli na liście widnieje tylko imię i nazwisko, ale nie ma adresu i imion rodziców?
• Jakie są możliwe sankcje za niewypełnianie obowiązków przez zarząd?
• Jak ustalić adresy osób ze wspólnot? Co zrobić z nieuregulowaną sytuacją prawną wspólnoty?
• W jaki sposób dowieść, że dana nieruchomość stanowi mienie gromadzkie (nieruchomości zabudowane oraz niezabudowane)?
• Gmina wystąpiła z wnioskiem do starosty o wydanie decyzji w oparciu o przepis art. 8 e ustawy. Starosta wydał postanowienie o odmowie wszczęcia, wojewoda uchylił postanowienie i zwrócił do ponownego rozpatrzenia. Czy starosta może wydać decyzję, jeżeli wcześniej nie było prowadzone żadne postępowanie dotyczące tej wspólnoty?
• Jak interpretować przepis art. 9 pkt 3 „utracenie uprawnień do wspólnoty”?

Wzory pism, jakie otrzymają uczestnicy:

Szczegółowy program szkolenia:

Pytania uczestników, na które odpowiedzieliśmy podczas ostatniego szkolenia:

• Czy w przypadku śmierci członka wspólnoty oprócz przedstawienia postanowienia spadkowego spadkobiercy mają złożyć do zarządu spółki wniosek o przyjęcie jako członka wspólnoty? Czy takie zgłoszenie wymaga zgody prezydenta/wójta/burmistrza?
• Czy na podział geodezyjny działki, z której część ma zostać przeznaczona do sprzedaży przez wspólnotę musi być zgoda członków wspólnoty?
• Czy zakładanie ksiąg wieczystych dla nieruchomości wspólnoty jest konieczne?
• Czy każdorazowa zmiana liczby członków wymaga zgłoszenia do odpowiedniego organu i przesłania dokumentów potwierdzających następstwo prawne?
• Czy samo oświadczenie uprawnionego do wspólnoty o tym, że korzystał z terenu wspólnoty jest wystarczające, aby uznać go za uprawnionego? Czy powinny być dostarczone jeszcze inne dowody?
• Jak uregulować stan prawny nieruchomości, jeżeli w EGiB ujawniona jest wspólnota wsi, ale nie wpłynęły do nich żadne wnioski o ustalenie wspólnoty?
• Czy nowy nabywca działek od osoby, która była udziałowcem, czyli członkiem, staje się automatycznie udziałowcem tejże wspólnoty?
• Co w sytuacji, gdy umiera członek wspólnoty, a nieznany jest spadkobierca? Czy zmieniamy listę osób uprawnionych poprzez wykreślenie z listy?
• Czy wspólnota w każdej chwili może założyć spółkę, jeżeli ma decyzję obszarową i decyzję z wykazem osób uprawnionych, ale od 30 lat nie ma założonej spółki?
• Czy można wystosować pismo do gmin w celu podjęcia działań w kierunku analizy nieruchomości wpisanych w EGiB na wspólnoty, które nie istnieją, pod kątem uznania za mienie gromadzkie?
• Czy możliwa jest aktualizacja przy braku spółki, jeżeli jest tylko stara decyzja o utworzeniu wspólnoty i ustaleniu uprawnionych?
• W jaki sposób określić udziały przy ustaleniu wspólnoty leśnej, jeżeli część osób ma gospodarstwo, a część miejsce zamieszkania na terenie wsi? Czy można podzielić udziały na równe części pomiędzy wszystkich członków?
• Uprawniony jednego dnia zawarł dwie umowy kupna-sprzedaży na dwie różne osoby całego gospodarstwa u jednego notariusza. Czyj jest udział we wspólnocie?
• Czy wójt może powołać przymusową spółkę do reprezentacji wspólnoty w sytuacji, gdy nie ma listy udziałowców zatwierdzonych przez starostę? Sąd domaga się powołania spółki do reprezentowania wspólnoty w postępowaniu o zasiedzenie, a wójt nie wie, kto ma reprezentować wspólnotę.
• Gmina czeka na zatwierdzenie statutu spółki dla wspólnoty przez starostę. Nie jest to spółka przymusowa. Jeżeli zostanie wydana decyzja przez starostę, to czy burmistrz zatwierdza statut zarządzeniem?
• W jakim zakresie spółki mogą zmieniać treść statutów?
• Co w przypadku zwołania zebrania spółki, kiedy kilka osób nie żyje?
• Aktualizacja listy udziałowców - w jakim trybie prowadzona jest aktualizacja listy udziałowców?
• Jak prowadzona jest procedura postępowania przez starostwa powiatowe w sprawie stwierdzenia, że dana nieruchomość stanowi mienie gromadzkie?
• Co zrobić, jeśli jest zapis w ewidencji o wspólnocie, ale nie wiadomo do kogo należy, nie ma udziałów, nie ma spółki?
• Czy może być wspólnota jednoosobowa?
• Kiedyś nie można było dzielić gospodarstwa, a teraz jednym aktem rozpisują np. na trójkę dzieci, co to znaczy ostatnie dziecko w akcie? Które dziecko jest wobec tego udziałowcem we wspólnocie?
• Wspólnoty, które mają decyzje udziałowe i listy udziałowców, ale to wszystko z lat 60. Czy jeżeli wpływa do nas komisaryczny zarząd, on zaktualizuje listę, wybierze zarząd i przyjdzie zgłoszenie, aby ujawnić nowy zarząd w ewidencji, to czy starosta ma ślepo go wpisać, czy przeprowadzić wyjaśnienie? O co prosić zarząd? Protokoły, statuty - czego wymagać od zarządu?
• Jak zmusić starostę, aby wpisał listę uprawnionych? Starosta ma listę, a nie chce jej ujawnić. Dlaczego starosta nie chce ujawnić, jak go do tego przekonać?
• Spółka ma 100 udziałowców, ale jedynie 70 osób bierze czynny udział, z 30. brak kontaktu. Czy spółka może sprzedać wspólnotę, jeżeli została podjęta uchwała o wyrażenie zgody na sprzedaż?
• Czy podjęcie postępowania w sprawie ustalenia uprawnionych do udziału we wspólnocie na podstawie przepisu art. 6 ustawy jest obowiązkowe? Czy można od razu przystąpić do ustalenia uprawnionych na podstawie przepisu art. 6a ze względu na upływ czasu i brak możliwości ustalenia uprawnionych na rok 1963 r.?

Co powinna zrobić gmina w kwestii uporządkowania wspólnot?

• Za co odpowiada wójt? Jakie obowiązki ma wspólnota gruntowa? Jakie uprawnienia ma gmina lub wójt względem wspólnoty?
• Czy zarząd jest zobowiązany złożyć do UG protokół z zebrania członków spółki? Czy mamy go weryfikować? Co, jeśli nie ma kworum lub w zebraniu uczestniczą osoby niebędące członkami spółki?
• W jakich przypadkach możemy powołać zarząd komisaryczny? Starosta zarejestrował wspólnotę gruntową, ale wójt ma poważne wątpliwości prawne co do przeprowadzenia wyborów zarządu i organów spółki. Starosta przesłał decyzję ze wskazaniem tej wątpliwej reprezentacji, która nie wyznaczyła nawet terminu walnego w sprawie ustalenia preliminarza wydatków, zadań zagospodarowania, itd. Zarząd nie przedstawił wójtowi dokumentów rejestracyjnych ani statutu, a w sposób grabieżczy zaczął zarządzać terenem wspólnoty.
• Czy powołanie spółki przymusowej musi wiązać się z przeprowadzeniem zebrania wspólnoty?
• Co w sytuacji, gdy wspólnota nie ustanowiła spółki i nie powstała spółka przymusowa?
• Co w przypadku, gdy decyzja o zatwierdzeniu listy członków jest z 1979 r. i od tamtej pory jest nieaktualizowana, a większość członków nie żyje?

Wspólnoty w odniesieniu do ewidencji gruntów

• Jak odczytywać zapisy w ewidencji gruntów „wspólnota wsi np. Łagiewniki” w przypadku braku decyzji ustalającej obszar oraz decyzji ustalającej krąg osób uprawnionych do udziału we wspólnocie? Jakie są możliwe tryby regulacji stanu prawnego takiej nieruchomości?
• Czy starosta ma obowiązek kontrolować umowy? Czy ma prawo podważyć umowę cywilnoprawną w przypadku niespełnienia warunków wynikających z przepisu art. 27 ust. 1?
• Jeśli każdorazowo do EGiB musi być złożony wniosek zarządu, to w jaki sposób powinien się zachować organ ds. EGiB w przypadku otrzymania aktu notarialnego od notariusza czy też postanowienia spadkowego z sądu? Czy ma informować zarząd o zaistniałej zmianie z dokumentu, czy wzywać zarząd o podjęcie działań? Czy zarząd jest zobowiązany do złożenia takiego wniosku? W jakim czasie od uzyskania informacji o zmianie udziałowca musi złożyć wniosek?
• Niektóre zarządy spółek składając wnioski o zmianę w EGiB twierdzą, że udział powinna dostać osoba, która została z rodzicami/rodzicem w domu, czyli z dotychczasowym udziałowcem, tj. osobą, która otrzymała działkę z zabudowaniami zagrodowymi (budynek mieszkalny i budynki gospodarcze). Czy jest to prawda, a jeśli tak, to z jakiego przepisu wynika?
• Czy przy ustaleniu uprawnionych na podstawie art. 6a, można uznać za uprawnionego następcę prawnego osobę, która w okresie 2006-2015 korzystała ze wspólnoty? Nie ma o tym mowy w ustawie. W art. 8a jest mowa tylko o następcach prawnych uprawnionych, o których mowa w art. 6
• Czy osoba niepełnoletnia może korzystać ze wspólnoty?
• Jak liczyć udział, jeżeli wniosek składa jeden z małżonków, a działki są wspólne?
• Jeśli jedna z osób, która złożyła wniosek, zmarła zanim zdążyła przedłożyć dokumenty potwierdzające to faktyczne korzystanie (okres 2006-2015) i organ nie ma wiedzy na temat domniemanych spadkobierców, to co powinno się zadziać - zawieszenie postępowania? Czy jeśli spadkobiercy podtrzymali wniosek i wykazali, że zmarła osoba spełniła przesłanki, to należy wyliczyć udział dla tej osoby zmarłej i od razu w decyzji udział podzielić na spadkobiorców?
• Czy jest jakieś postanowienie dotyczące przypadku z art. 8.1 w związku z art.3?Czy ważny jest czas, od kiedy teren jest użytkowany jako cel publiczny?
• Co zrobić w sytuacji, gdy wykaz uprawnionych został ustalony decyzją z lat 60. Dzisiaj żadna z osób uprawnionych nie żyje. W jaki sposób w tej sytuacji powołać zarząd? Jak ujawnić w ewidencji gruntów zmiany w wykazie uprawnionych? Nie mamy danych, czy była powołana spółka
• Co, jeżeli gmina nie utworzy spółki przymusowej? Czy można to jakoś „wymóc” na gminie?
• Czy przeniesienie udziału we wspólnocie na następcę nie następuje z mocy samego prawa? Czy wpis następcy w wykazie ma znaczenie konstytutywne i z czego to wynika? Wpisy w ewidencji gruntów i budynków nie tworzą nowego stanu prawnego
• Czy każdy następca udziałowca może na zasadach ogólnych sam uaktualnić zapis w ewidencji gruntów? Czy może to zrobić zarząd wspólnoty?
• W jaki sposób możemy argumentować, że termin jest niezawity?
• Czy następcy prawni, którzy wykazali dokumentami, że przeszedł na nich udział we wspólnocie, nie mogą brać udziału w zebraniu członków wspólnoty?
• Czy zmiany w ewidencji gruntów i budynków na wniosek zarządu wspólnoty, tylko z dołączoną listą osób z wyszczególnieniem, kto za kogo przejmuje udział, robimy zmianą materialno-techniczną, czy też wymagana jest konieczność przeprowadzania każdorazowo postępowania administracyjnego?
• Czy wniosek złożony przez zarząd wspólnoty starosta jako organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków weryfikuje pod względem, czy treść żądania, zawarta we wniosku, została poparta w dołączonych do wniosku dokumentach i czy te dołączone dokumenty zawierają się w katalogu dokumentów na podstawie, których można dokonać zmianę (z prawa geod-kart i rozp. o EGiB)? Czy też inne wymagania trzeba brać pod uwagę sprawdzając dany wniosek?
• Co, gdy wniosek jest niekompletny - kogo wzywamy o jego uzupełnienie - zarząd wspólnoty, czy również osoby wymienione we wniosku, które roszczą sobie prawo do posiadania udziału we wspólnocie?
• Kogo uznajemy za strony w ewentualnie prowadzonym postępowaniu administracyjnym w sprawie wprowadzenia zmian osób uprawnionych do posiadania udziału we wspólnocie? Tylko zarząd wspólnoty (wnioskodawcę), czy też osoby wymienione we wniosku tj. te, których dotyczy przeniesienie udziału?
• Czy można ponownie wykazać wśród osób uprawnionych do posiadania udziału, w aktualnie prowadzonej ewidencji gruntów, osobę nieżyjącą (udziałowca pierwotnego, wykazanego na liście powołującej wspólnotę), gdy tak zawnioskuje zarząd, a wykreślić osoby aktualnie wpisaną?
• Czy jeśli gospodarstwo rolne zostało zbyte/darowane na rzecz kilku osób w tym samym momencie - to czy udział musimy rozliczać proporcjonalnie do przydzielonych części gospodarstwa rolnego, czy też po równo, czy też konieczne jest oczekiwanie na osobny akt notarialny, którym zostanie przeniesiony udział we wspólnocie?
• Czy jeśli wniosek jest niekompletny, nie wskazuje jasno, komu przysługuje udział, to czy takie ustalenie, dochodzenie ma dokonywać starosta, gromadząc dokumenty, prowadząc postępowanie administracyjne, czy powinno się taki wniosek zwrócić wnioskodawcy (wezwać wnioskodawcę do sprecyzowania lub uzupełnienia) z zaleceniem przeprowadzenia np. postępowania spadkowego? Czy w każdym przypadku wymagana jest forma decyzji administracyjnej, czy wystarczy zwykłe pismo informujące?
• Czy zarząd, kierując wniosek dotyczący zmian w liście uprawnionych (wykreślenia), powinien wcześniej przed wysłaniem do urzędu tegoż wniosku (starostwa) powiadomić zainteresowane strony (tj. osoby, których ten wniosek dotyczy), czy też nie?
• Jeżeli starosta otrzyma postanowienie sądu o nabyciu spadku, to czy może wprowadzić go bez wniosku zarządu?

Przykłady z urzędów dotyczące wspólnot gruntowych:

• PRZYKŁAD: Czy w ewidencji gruntów i budynków w jednostkach rejestrowych wspólnoty można wpisać „właściciel nieustalony” na przykład na wniosek zarządu wspólnoty, który powinien aktualizować listę osób uprawnionych do posiadania udziału przez wykaz następców (art. 1025 KC) lub wykreślić istniejącą osobę nie wpisując nikogo (tak np. wskazuje organ drugiej instancji w uzasadnieniu do swojej decyzji)?
• PRZYKŁAD: Czy wprowadzeniu zmian w liście udziałowców posiadających uprawnienia do posiadania udziału do gruntów wspólnoty leśnej obowiązuje rozdział 3 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot, jeżeli osoba posiadała gospodarstwo i na liście pierwotnej, powołującej wspólnotę, wykazana jest jego powierzchnia gospodarstwa, to zbycie udziału może nastąpić zgodnie z art. 28, art. 29 a jeśli brak gospodarstwa to zbycie np. zgodnie z art. 27 i art. 29? Czy w przypadku wspólnot gruntowo-leśnych (ewentualnie leśnych) to gospodarstwo nie ma znaczenia – i stosujemy art. 27?
• PRZYKŁAD: co w przypadku, gdy mamy wykaz uprawnionych, opisany jako załącznik do decyzji, ale nie jesteśmy w stanie odnaleźć samej decyzji? Czy sam wykaz posiada moc prawną? Czy taki wykaz bez decyzji można ujawnić w ewidencji gruntów? Wykaz jest tylko z podpisem bez pieczęci. Mamy decyzję ustalającą wspólnotę, próbowaliśmy odtwarzać akta, ale bez skutku. Brak w archiwach, brak świadków. Wspólnota wystąpiła do starostwa o pomoc w regulacji stanu prawnego. Następcy prawni, kilku udziałowców. Na jakich dokumentach bazować przy wydawaniu decyzji, uznających nieruchomość za mienie gromadzkie? Czy zawsze należy badać dawne księgi w archiwach? Czy wystarczą zeznania świadków i zapisy w ewidencji z 1964r., potwierdzające, że działki te były drogami w zarządzie PPRN wydziału komunikacji?
• PRZYKŁAD: Kowalski kupił aktem notarialnym działkę wraz z udziałem we wspólnocie. Czy taką zmianę wprowadza się z automatu do ewidencji gruntów, czy tę zmianę podmiotową w zakresie udziału powinien zgłosić zarząd spółki do ewidencji gruntów?
• W art. 3 nie jest napisane wprost, że działki, których nie można uznać za wspólnotę, można uznać za mienie. Czy w związku z tym można wydać decyzję, że jest to mienie?
• PRZYKŁAD: wpłynęło do nas pismo zarządu wspólnoty o treści: „prośba o zaopiniowanie osób funkcyjnych w zarządzie wspólnoty, zgodnie ze statutem wspólnoty, tj. przewodniczącego, sekretarza, skarbnika, członka zarządu”. Nie znamy ich statutu, ale czy zgodnie z ustawą starosta opiniuje takie rzeczy? Czy możliwe, że w statucie wspólnoty jest zapis o opinii starosty?
• PRZYKŁAD: zarząd spółki zgłosił zmiany w statucie. Jakich dokumentów należy wymagać od spółki w trakcie postępowania dot. wydania przez starostę decyzji o zatwierdzeniu zmian w statucie?
• Jeżeli w trakcie postępowania Kowalski umiera i spadek przechodzi na żonę i dzieci, to czy dzieci można uznać za udziałowców? PRZYKŁAD: Kowalski zmarł chwilę przed wydaniem decyzji ustalającej udziały, a jeżeli spadek został już zrobiony i urząd wie o tym spadku? Jeżeli została wydana decyzja ustalająca uprawnionych, a wojewoda ją uchylił, zarzucając, że mało precyzyjnie zostało sprawdzone to, czy uprawnieni faktycznie posiadają gospodarstwo rolne?
• PRZYKŁAD: Kowalski należał do wspólnoty w okresie 2006-2015, a obecnie część gospodarstwa jest w jego posiadaniu, a inna część w posiadaniu jego syna. Czy udziały przysługują tylko panu Kowalskiemu?
• PRZYKŁAD: Do wniosku o aktualizację danych w EGiB zostało załączonych kilka aktów notarialnych, sporządzonych w różnych odstępach czasu, w efekcie których udziałowiec nie zostawia sobie nic. Kilka aktów notarialnych - jednym aktem notarialnym darował córce część posiadanych gruntów (1,20 ha), drugim sprzedał część gruntów (0,50 ha) zostawiając sobie 0,09 ha. Ostatnim aktem darował synowi pozostałe 0,09 ha. Która osoba nabywa cały udział we wspólnocie: druga (obca osoba, która kupiła część gospodarstwa), czy też ostatnia osoba (dostaje syn wraz z zabudową zagrodową)? Czy należy sprawdzić, czy ta osoba spełnia warunki z przepisu art. 27 ust. 1 ustawy - czy to musi być rolnik, a jeśli nie jest rolnikiem jak postąpić? Czy organ ma rozstrzygnąć sam, w świetle przepisu art. 27 ust. 1, że ma to być osoba, która nabyła 1,20 ha, bo jest płatnikiem podatku rolnego? Czy dla dotychczasowego udziałowca udział w spółce pozostaje bez zmian?
• PRZYKŁAD: Kilka aktów notarialnych - jednym aktem notarialnym darował część posiadanych gruntów (1,20 ha), drugim sprzedał część gruntów (0,50 ha) zostawiając sobie ponad 0,10 ha. Ostatnim aktem zbył pozostałe 0,10 ha osobie, która nie posiadała do tej pory żadnych gruntów. Czy osoba, która nabyła ostatnią część gospodarstwa nabywa udział we wspólnocie? Czy tu też ma zastosowanie przepis art. 27 ust. 1 ustawy – warunki jakie ma spełniać nabywca? Czy organ ma rozstrzygnąć, w świetle przepisu art. 27 ust. 1, że ma to być osoba, która nabyła 1,20 ha (opłacająca podatek rolny). Czy udział w spółce pozostaje bez zmian - na dotychczasowego udziałowca? W aktach notarialnych nie ma żadnych informacji o udziale we wspólnocie
• PRZYKŁAD: Przepis art. 27 ustawy odnosi się np. do sprzedaży udziału jednego udziałowca (A) na rzecz drugiego z udziałowców (B). Stronami umowy są więc A i B. W jakich sytuacjach to zarząd jest stroną umowy? Czy przy wydzieleniu gruntu na podstawie przepisu art. 10 bądź sprzedaży nieruchomości na rzecz gminy, w oparciu o przepis art. 26 ust. 2? Czy zarząd jest uprawniony do zbycia udziału we wspólnocie? Czy wynikiem wydzielania gruntów na podstawie przepisu art. 10 Skarb Państwa uzyska prawo własności gruntu, a nieruchomość wchodząca w skład wspólnoty gruntowej zostanie pomniejszona o wydzieloną na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość?

Ponadto:

• Tło dla warsztatu będą stanowiły przykłady z sądowej praktyki orzeczniczej przedstawione w sposób umożliwiający wdrożenie konkretnych rozwiązań w codziennej praktyce
• Istnieje możliwość weryfikacji prawidłowości dotychczas stosowanej praktyki