Wideoszkolenie: Wspólnoty gruntowe - regulacja stanu prawnego

W programie m.in., wybrane zagadnienia:

• Co powinna zrobić gmina w kwestii uporządkowania wspólnot?
• Jak ustalić następców, jeżeli na liście widnieje tylko imię i nazwisko, ale nie ma adresu i imion rodziców?
• Jakie są możliwe sankcje za niewypełnianie obowiązków przez zarząd
• Jak ustalić adresy osób ze wspólnot? Co zrobić z nieuregulowaną sytuacją prawną wspólnoty?
• W jaki sposób dowieść, że dana nieruchomość stanowi mienie gromadzkie (nieruchomości zabudowane oraz niezabudowane)?
• Gmina wystąpiła z wnioskiem do starosty o wydanie decyzji w oparciu o przepis art. 8 e ustawy. Starosta wydał postanowienie o odmowie wszczęcia, wojewoda uchylił postanowienie i zwrócił do ponownego rozpatrzenia. Czy starosta może wydać decyzję, jeżeli wcześniej nie było prowadzone żadne postępowanie dotyczące tej wspólnoty?
• Jak interpretować przepis art. 9 pkt 3 „utracenie uprawnień do wspólnoty”?

Wzory pism, jakie otrzymają uczestnicy:

Szczegółowy program szkolenia:

Pytania, na które odpowiedzieliśmy podczas ostatniego terminu szkolenia:

• Co w przypadku sprzedaży gminie przez parafię części gospodarstwa rolnego?
• Jeśli działka ma 2 ha, a ujęcie znajduje się na 10 arach tej działki, to cała działka nie stanowi wspólnoty gruntowej?
• Co w sytuacji, gdy jest decyzja z 1967 roku z niekompletną listą osób uprawnionych, a nie został złożony w niosek do starosty do 31.12.2016?
• Czy można powołać zarząd przymusowy, pomimo że postępowanie jest aktualnie umorzone przez starostę?
• Jak ustalić następców, jeżeli na liście widnieje tylko imię i nazwisko, ale nie ma adresu i imion rodziców?
• Co w przypadku gospodarstwa, gdy do podziału pomiędzy dzieci i wnuki jest ponad hektar?
• Wspólnota działała w sposób nieformalny. Był wybierany zarząd i odbywały się zebrania, jednak u starosty i w gminie brak jest aktualnej listy osób uprawnionych oraz decyzji o ustaleniu gruntów stanowiących mienie gromadzkie. We wspólnocie pojawiły się konflikty i sprawa trafiła do gminy. W jaki sposób należ ogłosić listę, która będzie wiążąca i pozwoli na dalsze funkcjonowanie spółki?
• Czy każdy następca udziałowca może na zasadach ogólnych sam uaktualnić zapis w ewidencji gruntów? Czy może to zrobić zarząd wspólnoty?
• Jakie są możliwe sankcje za niewypełnianie obowiązków przez zarząd?
• Czy odwołanie zarządu wspólnoty zarządzeniem wójta lub burmistrza musi mieć uzasadnienie?
• Czy zarządzenie o powołaniu zarządu przymusowego musi mieć uzasadnienie?
• Czy może być wspólnota jednoosobowa?
• Jeśli ustalamy udziałowców na podstawie przepisu art. 6 u.z.w.g., to czy ustalamy wielkość gospodarstwa rolnego udziałowca tylko z terenu miejscowości, na której leżą grunty wspólnoty?
• Gmina wystąpiła z wnioskiem do starosty o wydanie decyzji w oparciu o przepis art. 8 e ustawy. Starosta wydał postanowienie o odmowie wszczęcia, wojewoda uchylił postanowienie i zwrócił do ponownego rozpatrzenia. Czy starosta może wydać decyzję, jeżeli wcześniej nie było prowadzone żadne postępowanie dotyczące tej wspólnoty?
• Czy należy przeliczyć udziałowcowi liczbę udziałów, jeżeli sprzedał 5 ha i zostało mu 1 ha gruntu? Nie zawarł w akcie sprzedaży zapisu, że udziały też sprzedał i zmienił się areał gruntów wszystkich gospodarstw i indywidualnego gospodarstwa
• Ile lat może działać spółka przymusowa?
• Do jakiej definicji gospodarstwa rolnego odnosi się ustawa?
• Czy udziałowiec, który jest następcą prawnym udziałowca pierwotnego, a nie ma już gruntów o pow. 1 ha traci prawo do udziału we wspólnocie?
• W jaki sposób możemy argumentować, że termin jest niezawity?
• Jak interpretować przepis art. 9 pkt 3 „utracenie uprawnień do wspólnoty”?
• Decyzja starosty o uznaniu za mienie gromadzkie potwierdza stan prawny nieruchomości istniejący w dniu wejścia w życie ustawy, tj. 5 lipca 1963 r. Jeśli nie odnaleziono dokumentów wskazujących, że nieruchomość stanowiła kiedykolwiek majątek dawnych gromad, to czy zeznania świadków mogą stanowić samodzielną podstawę takich ustaleń? Jeśli tak, to jakiej treści winny być takie oświadczenia i w jakiej formie złożone? Co na potwierdzenie swoich słów mieliby przedłożyć świadkowie?
• Czy w przypadku braku dokumentów potwierdzających stan prawny nieruchomości, oświadczenie świadków, że nieruchomość stanowiła ogólnodostępną drogę, jest wystraczającą przesłanką do wydania decyzji uznającej za mienie gromadzkie? Decyzja ma bowiem potwierdzać stan prawny, a nie sposób użytkowania. Takie oświadczenie nie odnosi się w żaden sposób do tego, jaki podmiot zarządzał gruntem
• Na gruncie ustawy brak jest podstaw do zastosowania domniemania, że każda ogólnodostępna nieruchomość, wykorzystywana na cel publiczny w 1963 r. wchodziła w skład majątku dawnych gromad, zatem jakie dowody powinny być załączone do wniosku o uznanie za mienie gromadzkie?
• Jeśli dana nieruchomość należała kiedykolwiek do gromady, to na podstawie jakich dokumentów mogło to następować?
• Jeśli w pierwszych rejestrach z założenia ewidencji gruntów (lata 1967-1968) powierzchnia działki jest inna niż aktualna bądź nr działki wskazuje na ewentualne podziały/scalenia, które miały miejsce w dalszym okresie, to jest to wystarczający dowód na to, że na przełomie lat granice i powierzchnia nieruchomości mogły bądź ulegały zmianie, co mogło wpływać na stan prawny nieruchomości?
• Czy opinia uprawionego geodety, z której wynika jedynie, że nieruchomość miała charakter drogi, jest wystarczającym dokumentem, by wydać decyzję o uznaniu za mienie gromadzkie? Czy powinna jednak zawierać informacje potwierdzające, że dana nieruchomość wchodziła w skład mienia dawnych gromad, kiedy i na jakiej podstawie powstała masa majątkowa obejmująca przedmiotową nieruchomość?
• Kiedy i w jaki sposób przedmiotowe nieruchomości zostały wyodrębnione, jaki podmiot nimi władał i je utrzymywał w latach 1933-1954, oraz czy nieprzerwanie były użytkowane jako ogólnodostępne drogi do 1963 r.? Na podstawie jakich dokumentów nieruchomości weszły w skład mienia dawnej gromady?
• Jak liczyć udział, jeżeli wniosek składa jeden z małżonków, a działki są wspólne?
• Jeśli jedna z osób, która złożyła wniosek, zmarła zanim zdążyła przedłożyć dokumenty potwierdzające to faktyczne korzystanie (okres 2006-2015) i organ nie ma wiedzy na temat domniemanych spadkobierców, to co powinno się zadziać - zawieszenie postępowania?
• Czy jeśli spadkobiercy podtrzymali wniosek i wykazali, że zmarła osoba spełniła przesłanki, to należy wyliczyć udział dla tej osoby zmarłej i od razu w decyzji udział podzielić na spadkobiorców?
• Jeśli dla celów postępowania uznania nieruchomości za mienie gromadzkie, z uwagi na rozbieżności pomiędzy stanem w części mapowej ewidencji, a części tekstowej, sporządzona była mapa z wykazem zmian gruntowych, to czy podstawą zmian w ewidencji gruntów jest mapa, czy wydana na podstawie tej mapy decyzja, uznająca za mienie gromadzkie?

Problemy i wyzwania w zakresie tematu – przykładowe pytania stawiane przez uczestników poprzednich szkoleń:

• PRZYKŁAD: zarząd spółki zgłosił zmiany w statucie. Jakich dokumentów należy wymagać od spółki w trakcie postępowania dot. wydania przez starostę decyzji o zatwierdzeniu zmian w statucie?
• Czy jest jakieś postanowienie dotyczące przypadku z art. 8.1 w związku z art.3?
• Czy ważny jest czas, od kiedy teren jest użytkowany jako cel publiczny?
• PRZYKŁAD: Kowalski kupił aktem notarialnym działkę wraz z udziałem we wspólnocie. Czy taką zmianę wprowadza się z automatu do ewidencji gruntów, czy tę zmianę podmiotową w zakresie udziału powinien zgłosić zarząd spółki do ewidencji gruntów?
• W art. 3 nie jest napisane wprost, że działki, których nie można uznać za wspólnotę, można uznać za mienie. Czy w związku z tym można wydać decyzję, że jest to mienie?
• PRZYKŁAD: wpłynęło do nas pismo zarządu wspólnoty o treści: „prośba o zaopiniowanie osób funkcyjnych w zarządzie wspólnoty, zgodnie ze statutem wspólnoty, tj. przewodniczącego, sekretarza, skarbnika, członka zarządu”. Nie znamy ich statutu, ale czy zgodnie z ustawą starosta opiniuje takie rzeczy? Czy możliwe, że w statucie wspólnoty jest zapis o opinii starosty?
• Co zrobić w sytuacji, gdy wykaz uprawnionych został ustalony decyzją z lat 60. Dzisiaj żadna z osób uprawnionych nie żyje. W jaki sposób w tej sytuacji powołać zarząd? Jak ujawnić w ewidencji gruntów zmiany w wykazie uprawnionych? Nie mamy danych, czy była powołana spółka
• Co, jeżeli gmina nie utworzy spółki przymusowej? Czy można to jakoś „wymóc” na gminie?
• PRZYKŁAD: co w przypadku, gdy mamy wykaz uprawnionych, opisany jako załącznik do decyzji, ale nie jesteśmy w stanie odnaleźć samej decyzji? Czy sam wykaz posiada moc prawną? Czy taki wykaz bez decyzji można ujawnić w ewidencji gruntów? Wykaz jest tylko z podpisem bez pieczęci. Mamy decyzję ustalającą wspólnotę, próbowaliśmy odtwarzać akta, ale bez skutku. Brak w archiwach, brak świadków. Wspólnota wystąpiła do starostwa o pomoc w regulacji stanu prawnego. Następcy prawni, kilku udziałowców. Na jakich dokumentach bazować przy wydawaniu decyzji, uznających nieruchomość za mienie gromadzkie? Czy zawsze należy badać dawne księgi w archiwach? Czy wystarczą zeznania świadków i zapisy w ewidencji z 1964r., potwierdzające, że działki te były drogami w zarządzie PPRN wydziału komunikacji?
• Czy przeniesienie udziału we wspólnocie na następcę nie następuje z mocy samego prawa? Czy wpis następcy w wykazie ma znaczenie konstytutywne i z czego to wynika? Wpisy w ewidencji gruntów i budynków nie tworzą nowego stanu prawnego
• Czy następcy prawni, którzy wykazali dokumentami, że przeszedł na nich udział we wspólnocie, nie mogą brać udziału w zebraniu członków wspólnoty?
• We wnioskach gminy mamy sformułowanie "w celu ustalenia stanu prawnego przeanalizowano hipoteki i nie stwierdzono, aby nieruchomości były objęte księgami dawnymi". Czy można taki zapis traktować jako oświadczenie/dowód w sprawie?
• Czy starostwo może wezwać gminę do uzupełnienia wniosku o protokoły z badania hipotek, przy zapisie we wniosku o uznanie nieruchomości za mienie gromadzkie?
• Czy starosta może podważać zeznania świadków przedstawione przez gminę, w postępowaniu o mienie gromadzkie? Czy może również podważać opracowanie geodezyjne, wykonane dla tego postępowania, które zostało przyjęte do zasobu? Grunt był opisany jako niehipotekowany, starosta zażądał kolejnych badań, mimo opracowania, gdzie grunt był opisany jako niehipotekowany, bo zapis widniał tylko na mapie, a nie w sprawozdaniu technicznym. Dotyczyło to 4. przypadków z 11., tylko że przy tych postępowaniach przyjęte zostało opracowanie do zasobu, a to wiąże się z kolejnymi wydatkami
• Jak postępujemy w przypadku, gdy gmina wnioskuje o uznanie za mienie kilkunastu działek z różnych obrębów, przesyła zeznania świadków różniące się jedynie podpisem świadka?
• Czy przy ustaleniu uprawnionych na podstawie art. 6a, można uznać za uprawnionego następcę prawnego osobę, która w okresie 2006-2015 korzystała ze wspólnoty? Nie ma o tym mowy w ustawie. W art. 8a jest mowa tylko o następcach prawnych uprawnionych, o których mowa w art. 6
• PRZYKŁAD: Kowalski należał do wspólnoty w okresie 2006-2015, a obecnie część gospodarstwa jest w jego posiadaniu, a inna część w posiadaniu jego syna. Czy udziały przysługują tylko panu Kowalskiemu?
• Czy osoba niepełnoletnia może korzystać ze wspólnoty?
• Jeżeli w trakcie postępowania Kowalski umiera i spadek przechodzi na żonę i dzieci, to czy dzieci można uznać za udziałowców? PRZYKŁAD: Kowalski zmarł chwilę przed wydaniem decyzji ustalającej udziały, a jeżeli spadek został już zrobiony i urząd wie o tym spadku? Jeżeli została wydana decyzja ustalająca uprawnionych, a wojewoda ją uchylił, zarzucając, że mało precyzyjnie zostało sprawdzone to, czy uprawnieni faktycznie posiadają gospodarstwo rolne?

Co powinna zrobić gmina w kwestii uporządkowania wspólnot?

• Jak odbywa się przejmowanie przez gminę nieruchomości, które należały do wspólnot?
• Czy powołanie spółki przymusowej musi wiązać się z przeprowadzeniem zebrania wspólnoty?
• Co w przypadku zwołania zebrania spółki, kiedy kilka osób nie żyje?
• Jak prawidłowo spółka powinna zwołać zebranie?
• Czy spółka przymusowa jest skuteczna?
• Jak ustalić adresy osób ze wspólnot? Co zrobić z nieuregulowaną sytuacją prawną wspólnoty?
• Sposób dowodzenia, że dana nieruchomość stanowi mienie gromadzkie (nieruchomości zabudowane oraz niezabudowane)
• Aktualizacja listy udziałowców - w jakim trybie prowadzona jest aktualizacja listy udziałowców?
• Jak prowadzona jest procedura postępowania przez starostwa powiatowe w sprawie stwierdzenia, że dana nieruchomość stanowi mienie gromadzkie?
• Jakie są sposoby na skuteczne reaktywowanie wspólnoty gruntowej?
• Warunki ważności podejmowanych uchwał
• Czy zasadne jest wszczęcie przez starostę, z urzędu, postępowania w przedmiocie ustalenia, które grunty stanowią wspólnotę gruntową?
• Jakie są sposoby na ustalanie kręgu osób uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej?
• Jak traktować i jak wyprowadzić archiwalne zapisy w ewidencji gruntów, przy braku dokumentów (oryginalnych decyzji, a nawet ich kopii)
• Co zrobić z terenami wspólnot, na których obecnie jest “busz”, zadrzewienia, zakrzewienia, teren jest nieuporządkowany?
• Co zrobić, jeśli jest zapis w ewidencji o wspólnocie, ale nie wiadomo do kogo należy, nie ma udziałów, nie ma spółki?
• Jak odtwarzać listę udziałowców?
• Jak wycofać się z obecnej listy udziałowców w przypadku, gdy byli błędnie wpisani spadkobiercy w przeszłości?
• Forma rozliczenia udziałów - jak to robić?
• Co trzeba wiedzieć o wspólnotach gruntowych? Kto jest uprawniony do udziałów we wspólnocie?
• Jak rozstrzygnąć, ile ziemi należy do konkretnych osób? Jak ustalić stan prawny wspólnoty?
• Jak postąpić w sytuacji budowy drogi, która ma przebiegać przez grunty wspólnotowe? Nie ma zarządu, jest tylko informacja w ewidencji, że na tym gruncie jest wspólnota. Jeśli nie ustalą, kto jest właścicielem, starosta nie wyda zgody na budowę drogi. Jak postąpić w tej sytuacji? Kto ma udzielić zgody w takiej sytuacji?
• Jak odczytywać zapisy w ewidencji gruntów „wspólnota wsi np. Łagiewniki” w przypadku braku decyzji ustalającej obszar oraz decyzji ustalającej krąg osób uprawnionych do udziału we wspólnocie? Jakie są możliwe tryby regulacji stanu prawnego takiej nieruchomości?

Wspólnoty w odniesieniu do ewidencji gruntów - pytania od pracowników starostw powiatowych, które także zostaną omówione:

• Czy zmiany w ewidencji gruntów i budynków na wniosek zarządu wspólnoty, tylko z dołączoną listą osób z wyszczególnieniem, kto za kogo przejmuje udział, robimy zmianą materialno-techniczną, czy też wymagana jest konieczność przeprowadzania każdorazowo postępowania administracyjnego?
• Czy wniosek złożony przez zarząd wspólnoty starosta jako organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków weryfikuje pod względem, czy treść żądania, zawarta we wniosku, została poparta w dołączonych do wniosku dokumentach i czy te dołączone dokumenty zawierają się w katalogu dokumentów na podstawie, których można dokonać zmianę (z prawa geod-kart i rozp. o EGiB)? Czy też inne wymagania trzeba brać pod uwagę sprawdzając dany wniosek?
• Co, gdy wniosek jest niekompletny - kogo wzywamy o jego uzupełnienie - zarząd wspólnoty, czy również osoby wymienione we wniosku, które roszczą sobie prawo do posiadania udziału we wspólnocie?
• Kogo uznajemy za strony w ewentualnie prowadzonym postępowaniu administracyjnym w sprawie wprowadzenia zmian osób uprawnionych do posiadania udziału we wspólnocie? Tylko zarząd wspólnoty (wnioskodawcę), czy też osoby wymienione we wniosku tj. te, których dotyczy przeniesienie udziału?
• Czy można ponownie wykazać wśród osób uprawnionych do posiadania udziału, w aktualnie prowadzonej ewidencji gruntów, osobę nieżyjącą (udziałowca pierwotnego, wykazanego na liście powołującej wspólnotę), gdy tak zawnioskuje zarząd, a wykreślić osoby aktualnie wpisaną?
• Czy jeśli gospodarstwo rolne zostało zbyte/darowane na rzecz kilku osób w tym samym momencie - to czy udział musimy rozliczać proporcjonalnie do przydzielonych części gospodarstwa rolnego, czy też po równo, czy też konieczne jest oczekiwanie na osobny akt notarialny, którym zostanie przeniesiony udział we wspólnocie?
• Czy jeśli wniosek jest niekompletny, nie wskazuje jasno, komu przysługuje udział, to czy takie ustalenie, dochodzenie ma dokonywać starosta, gromadząc dokumenty, prowadząc postępowanie administracyjne, czy powinno się taki wniosek zwrócić wnioskodawcy (wezwać wnioskodawcę do sprecyzowania lub uzupełnienia) z zaleceniem przeprowadzenia np. postępowania spadkowego? Czy w każdym przypadku wymagana jest forma decyzji administracyjnej, czy wystarczy zwykłe pismo informujące?
• Czy zarząd, kierując wniosek dotyczący zmian w liście uprawnionych (wykreślenia), powinien wcześniej przed wysłaniem do urzędu tegoż wniosku (starostwa) powiadomić zainteresowane strony (tj. osoby, których ten wniosek dotyczy), czy też nie?
• Czy w ewidencji gruntów i budynków w jednostkach rejestrowych wspólnoty można wpisać „właściciel nieustalony” na przykład na wniosek zarządu wspólnoty, który powinien aktualizować listę osób uprawnionych do posiadania udziału przez wykaz następców (art. 1025 KC) lub wykreślić istniejącą osobę nie wpisując nikogo (tak np. wskazuje organ drugiej instancji w uzasadnieniu do swojej decyzji)?
• Czy wprowadzeniu zmian w liście udziałowców posiadających uprawnienia do posiadania udziału do gruntów wspólnoty leśnej obowiązuje rozdział 3 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot, jeżeli osoba posiadała gospodarstwo i na liście pierwotnej, powołującej wspólnotę, wykazana jest jego powierzchnia gospodarstwa, to zbycie udziału może nastąpić zgodnie z art. 28, art. 29 a jeśli brak gospodarstwa to zbycie np. zgodnie z art. 27 i art. 29? Czy w przypadku wspólnot gruntowo-leśnych (ewentualnie leśnych) to gospodarstwo nie ma znaczenia – i stosujemy art. 27?

Hasła-klucze w tym temacie - jaki następny krok?

• Zapis „wspólnota XYZ”, wspólnoty nieaktywne, nie ma decyzji, wspólnota funkcjonuje tylko jako zapis - jakie są możliwości?
• Czasami decyzja jest wydana, ale zawiera nieprawidłowe dane, zawiera osoby, które tak naprawdę nie są uprawnione, a nie ma na liście tych, którzy powinni być, jak poradzić sobie w tym przypadku z roszczeniami tych, którzy rzekomo powinni być?
• Co, jeśli nie istnieją decyzje i wykazy?
• Czy iść w stronę mienia gromadzkiego, aby uregulować stan prawny wspólnot? W jakich przypadkach?
• Co, jeśli lista udziałowców jest pierwotna, a teraz potrzebujemy listy aktualnej?
• Protokół z zebrania dostarczają i z listą obecności, było głosowanie, raz głosowało 44 osoby, raz 38, odrzuciliśmy protokół, bo były niezgodności. Nie wiadomo czy lista obecności to lista udziałowców.
• Kiedy wójt/burmistrz/prezydent powinien powołać zarząd komisaryczny?
• Aktualizacja listy udziałowców; lista pierwotna z lat 60. - później już spadkobiercy i np. pięciu synów, którzy nie mają żadnego spadku
• Kiedyś nie można było dzielić gospodarstwa, a teraz jednym aktem rozpisują np. na trójkę dzieci, co to znaczy ostatnie dziecko w akcie? Które dziecko jest wobec tego udziałowcem we wspólnocie?
• Wspólnoty, które mają decyzje udziałowe i listy udziałowców, ale to wszystko z lat 60. Czy jeżeli wpływa do nas komisaryczny zarząd, on zaktualizuje listę, wybierze zarząd i przyjdzie zgłoszenie, aby ujawnić nowy zarząd w ewidencji, to czy starosta ma ślepo go wpisać, czy przeprowadzić wyjaśnienie?
• Co ma zrobić starostwo? O co prosić zarząd? Protokoły, statuty - czego wymagać od zarządu?
• Drogi - co w przypadku, kiedy gmina chce przeprowadzić inwestycję drogową przez teren przebiegający przez wspólnotę?
• Problem z odtworzeniem list udziałowców i powołanie wspólnot, które nie mają decyzji, tylko wpis; nie ma decyzji ani ustalonych udziałowców, nie wpływają żadne wnioski o zmianę w ewidencji, nie jest powołany zarząd, ale jest zaktualizowana lista udziałowców
• Co, jeśli z listy udziałowców nikt nie żyje?
• Jak zmusić starostę, aby wpisał listę uprawnionych? Starosta ma listę, a nie chce jej ujawnić. Dlaczego starosta nie chce ujawnić, jak go do tego przekonać?
• Rozliczanie udziałów - kompetencje starostw
• Co musi zrobić starosta, jeśli wspólnota jest w innym powiecie np. sąsiednia gmina?
• Jak najszybciej przejąć całą wspólnotę przez gminę?
• W jaki sposób zawiadomić udziałowców wspólnoty gruntowej? Czy wymagane jest również ogłoszenie w prasie lokalnej?
• Jak liczyć głos w przypadku, gdy dana osoba posiada więcej niż jeden udział?
• Zarząd wspólnoty jako administrator danych osobowych

Ponadto:

- tło dla warsztatu będą stanowiły przykłady z sądowej praktyki orzeczniczej przedstawione w sposób umożliwiający wdrożenie konkretnych rozwiązań w codziennej praktyce

- istnieje możliwość weryfikacji prawidłowości dotychczas stosowanej praktyki