Wideoszkolenie: Opłata-renta planistyczna

W programie m.in., wybrane zagadnienia:

• Co to jest opłata planistyczna?
• Z czego wynika opłata planistyczna?
• Czy na podstawie ogólnego planu nalicza się opłatę planistyczną?
• Kto ustala wysokość opłaty planistycznej?
• Czy wysokość opłaty planistycznej może wynosić 0%?
• Kiedy ma być naliczona opłata planistyczna?
• Jak będą naliczane opłaty planistyczne w związku z Zintegrowanym Planem Inwestycyjnym?
• Czy w przypadku dostępu do drogi publicznej następuje wzrost wartości nieruchomości?
• Ile jest ważny operat szacunkowy?
• W jakim zakresie organ może wnikać w operat szacunkowy? Co miasto lub gmina może w związku z istniejącymi przepisami i liniami orzeczniczymi?
• Jak postępować w przypadku osoby zmarłej w trakcie procedury, jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność małżeńską?

Wzory pism, jakie otrzymają uczestnicy:

Szczegółowy program szkolenia:

1. Opłata planistyczna od A do Z

• Co to jest opłata planistyczna?
• Z czego wynika opłata planistyczna?
• Kiedy ma być naliczona opłata planistyczna?
• Opłata planistyczna - cała procedura krok po kroku: od znalezienia takiego przypadku, powzięcia aktu notarialnego poprzez wszczęcie postępowania, wybór rzeczoznawcy, łącznie z dokumentacją z tym związaną. Na co w szczególności zwracać uwagę?
• Omówienie procedury według K.p.a. - przepisy dotyczące K.p.a..
• Omówienie zagadnień z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jako instrumentu definiującego opłatę planistyczną jako publicznoprawny instrument finansowy.
• Komunikacja z osobą, która nie rozumie, czym jest opłata planistyczna i dlaczego została naliczona - jak to w prosty sposób wytłumaczyć?
• Jak będą naliczane opłaty planistyczne w związku z Zintegrowanym Planem Inwestycyjnym?
• Omówienie zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
• Plan szczegółowy poprzednio obowiązujący a obecny - interpretacja faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości.

2. Warunki pobierania opłaty planistycznej

• Jakie są warunki pobierania opłaty planistycznej? Kiedy należy ją pobierać?
• Czy jeżeli jest umowa darowizny i o dział spadku oraz jeżeli jest to nieodpłatne, to czy wszczyna się postępowanie? (w związku z tym, że jest orzeczenie sądowe, które mówi o tym, że nieodpłatna umowa nie ulega naliczeniu)
• Kwestia dziedziczenia opłaty planistycznej - kiedy dana sytuacja podlega opłacie oraz kiedy podlega następcy prawnemu?
• Czy należy naliczyć opłatę planistyczną w przypadku działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym?
• Czy należy naliczyć opłatę planistyczną dla mieszkania? (skoro opata planistyczna dotyczy głównie nieruchomości gruntowych)
• Czy należy naliczyć opłatę planistyczną w przypadku, gdy zabudowania istniały wcześniej, przed uchwaleniem planu miejscowego?
• Jak postępować w przypadku osoby zmarłej w trakcie procedury, jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność małżeńską?
• Omówienie specyficznych aktów notarialnych dotyczących obrotu nieruchomościami. Ustalenie, czy podlegają one pod opłatę planistyczną.
• Czy należy pobrać rentę planistyczną jeśli nie ma planu, a wcześniejsze były ustalenia planistyczne, studia, warunki zabudowy istniejące przed wejściem w życie planu miejscowego?
• Jak studium uwarunkowań zabudowy ma się do naliczania opłaty planistycznej - czy trzeba je zawsze brać pod uwagę? Czy ma ono duży wpływ na opłatę planistyczną?
• Jak rozpatrywać sprzedaż lokalu mieszkalnego z udziałem w gruncie?
• Interpretacja zapisów planu, np. drobne zmiany tekstowe, które powodują wzrost wartości, ale rzeczoznawca ma problem z udokumentowaniem tego poprzez dobór transakcji, ponieważ trudno jest znaleźć transakcje, które miałyby zbliżone zapisy w planie. Czy w takiej sytuacji należy pobrać opłatę planistyczną?
• Czy decyzja o warunkach zabudowy na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego pokrywa się z ustaleniami nowego planu, jeśli przewiduje on budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne? Jak wpływa to na procedurę?
• Jak postępować w przypadku luki planistycznej?
• Czy w przypadku dostępu do drogi publicznej następuje wzrost wartości nieruchomości?
• Czy w przypadku wyższej kondygnacji lub terenu biologicznie czynnego następuje zmiana przeznaczenia nieruchomości?

3. Odstępstwa od opłaty planistycznej

• W jakich przypadkach nie trzeba wszczynać postępowania?
• Czy należy naliczać opłatę dla jednego mieszkania pod blokiem dla dość małego udziału w gruncie?
• Czy w przypadku odstąpienia od opłaty operat szacunkowy zawsze jest wymagany, czy są dopuszczalne opracowania niebędące operatem szacunkowym?

4. Operat szacunkowy

• W jaki sposób oceniać operat szacunkowy?
• Kwestia podważania operatu szacunkowego - argumentacja dla organu, który musi bronić ustalonej wartości nieruchomości przed zarzutami stron postępowania.
• Czy samorządowe kolegia odwoławcze mogą ingerować w wycenę danej nieruchomości i korygować operat szacunkowy? Ocena operatów przez organy odwoławcze.
• Omówienie niejasności natury prawnej odnośnie całej ścieżki operatów i tego, czy w danych sytuacjach opinie się uwzględnia.
• Kto powinien wnikać w operat szacunkowy? Czy organ powinien wnikać w operat?
• W jakim zakresie organ może wnikać w operat szacunkowy? Co gmina może w związku z istniejącymi przepisami i liniami orzeczniczymi?
• Jak dobrze zbadać, czy operat jest dobrym powodem w postępowaniu? Omówienie dobrego schematu jak poznać, gdzie są błędy.
• Ile jest ważny operat szacunkowy? Czy można wykorzystać ten sam operat, jeżeli zbycie było wykonane np. maksymalnie do roku od wykonania operatu?
• Omówienie kontroperatów jako głównych materiałów dowodowych.

5. Terminy

• Jaki termin obowiązuje na wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej? Czy postępowanie trzeba wszczynać niezwłocznie, czy akty notarialne mogą oczekiwać na rozpatrzenie do 5 lat?
• Jaki jest termin płatności renty planistycznej?
• Czy w decyzji o naliczeniu opłaty planistycznej należy zawrzeć termin jej płatności, skoro ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tego nie formułuje? (według ustaw ordynacji podatkowej i ustaw finansowych opłata jest skategoryzowana jako inne dochody niepodatkowe gminy, a takie dochody mają swój termin płatności w ustawie “Ordynacja podatkowa” i jest to sprzeczne z ustawą o planowaniu, która takiego terminu nie nakłada)
• Jak wygląda korelacja terminów w przypadku upływu 5 lat? Czy data ta jest wiążąca dla wszczęcia postępowania i czy wtedy termin uznaje się za dochowany? Jak przebiega postępowanie i co mówi orzecznictwo w sytuacji, gdy sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, ale akt notarialny wpłynął do urzędu później?
• Czy nieruchomość należy badać na dzień wejścia w życie planu, czy na dzień jej sprzedaży?
• Jaka jest terminowość wydawania decyzji do wniosków przed sprzedażą nieruchomości?

6. Stawki oraz wycena opłaty planistycznej

• Kto ustala wysokość opłaty planistycznej?
• Co powinien brać pod uwagę rzeczoznawca podczas wyceny działek do opłaty planistycznej?
• Jak wygląda ustalanie opłaty na podstawie dokumentów od rzeczoznawcy majątkowego? Czy urząd może przyjmować te dokumenty w formie opinii, czy podstawą muszą być wyłącznie operaty szacunkowe?
• Sposób wyceny przy nieruchomościach zabudowanych - co jeżeli plan miejscowy wprowadził inną funkcję dla budynku niż użytkowany był on aktualnie? Co powinno być zakresem wyceny - grunt czy nieruchomość zabudowana? (Szczególnie w przypadkach, gdy plan miejscowy wprowadził korzystniejszą funkcję stricte dla budynku)
• Jaka stawka występuje najczęściej?
• Czy (i jeżeli tak, to kiedy) wysokość opłaty planistycznej może wynosić 0%?
• Jak powinna wyglądać prawidłowo skonstruowana decyzja do wniosku o ustalenie wysokości opłaty?

7. Zbycie nieruchomości

• Czy na podstawie decyzji wydanej przed zbyciem nieruchomości można już egzekwować tę należność, czy też wymagane jest wydanie drugiej decyzji po sprzedaży?
• Omówienie praktycznych przypadków co do ustalania, egzekwowania wyroków postępowań przed zbyciem oraz po zbyciu nieruchomości.
• Czy należy łączyć ze sobą postępowania przed zbyciem i po zbyciu nieruchomości?
• Które rodzaje zbycia podlegają pod rentę planistyczną? Omówienie poniższych przypadków:

a) przeniesienie nieruchomości aportem do fundacji rodzinnej

b) zniesienie współwłasności

c) podział majątku małżeńskiego

d) spadkobranie

e) wniesienie aportu do spółki

f) pojęcie nieruchomości za długi

g) darowizny

h) darowizny z opłatą

i) darowizny ze sprzedażą

j) zamiana nieruchomości

8. Plany ogólne

• Czy wejście w życie planów ogólnych wpłynęło na postępowanie w sprawach opłat planistycznych, czy też niczego w tym zakresie nie zmienia?
• Czy na podstawie ogólnego planu nalicza się opłatę planistyczną?
• Omówienie planów ogólnych pod kątem przeznaczeń.
• Jak liczyć opłatę w przypadku relacji między starym planem ogólnym a planami miejscowymi? Czy jeśli nie ma planu miejscowego, można odnosić się do planu ogólnego, czy wystarczy badać tylko sam faktyczny sposób użytkowania?
• Jak zmienią się przepisy w przypadku nowych planów ogólnych, które są aktualnie tworzone? Jaki wpływ będą one miały na wycenę oraz na wcześniej wydane warunki zabudowy?
• Jak wprowadzenie planów ogólnych wpłynie na zobowiązania odszkodowawcze związane z planami miejscowymi w nowych realiach planistyczno-prawnych?

9. Szczegółowe przykłady sytuacji - omówienie przypadków

• Jak postępować w przypadku zmian przeznaczenia terenu - np. gdy wcześniej brakowało planu miejscowego lub gdy nowy plan zmienia dotychczasowe przeznaczenie? Czy w każdym z tych przypadków istnieje obowiązek wszczęcia postępowania w sprawie opłaty planistycznej? Czy w razie sprzedaży działek urzędnik może samodzielnie dokonać analizy i podjąć decyzję o odstąpieniu od uruchamiania procedury? Jak należy analizować i weryfikować specyficzne sytuacje, w których nowy plan jest obiektywnie korzystniejszy dla właściciela? Przykładem może być usunięcie z planu dotychczasowego, sztywnego przebiegu drogi wewnętrznej (co daje właścicielowi swobodę w podziale działek) lub likwidacja punktowo narzuconej infrastruktury technicznej. Jak w takich okolicznościach prawidłowo oceniać wzrost wartości nieruchomości?
• Osoba wystąpiła o ustalenie renty, jeszcze nie sprzedając nieruchomości, a później dokonała podziału tych działek i sprzedawała działki poszczególne już podzielone, ze zmienionymi numerami - jak postępować w takiej sytuacji?
• Postępowanie zostało wszczęte ale nie było zakończone i kontynuując sprawę po latach powstaje sytuacja, w której postępowanie wszczynane było z innym kształtem przepisów - jak do tego podchodzić? Czy patrzeć na sprawę w kontekście obecnie obowiązującego przepisu, czy przepisu obowiązującego w momencie wszczęcia postępowania?
• Osoba występuje przed sprzedażą nieruchomości z wnioskiem, żeby sprawdzić, jaka będzie opłata planistyczna i nie sprzedaje jej. Skoro gmina musi zapłacić za operat szacunkowy, nic na tym nie zyska, poniesie jedynie koszty, to czy taka osoba również powinna ponieść jakieś koszty?
• Plan dopuszczał do 400 m^2 powierzchnię handlową, później zostało to zwiększone do ponad 2000 m^2 i wystąpiła renta planistyczna. Jak w takim przypadku udowodnić wzrost wartości?
• Plan był stary (przed 2023 r.) i tam była wpisana rola, w obecnym planie usługi oraz faktyczny sposób był usługowy - czy w takim przypadku rolę powinno się brać pod uwagę w planie szczegółowym?
• Postępowanie w przypadku, kiedy zostanie uchwalony plan i działka zostanie podzielona, z tego powstanie inna działka i też ma podobne przeznaczenie, ale jest to nowa działka z innym kształtem.
• Jeżeli nieruchomość jest zagospodarowana w taki sposób, w jaki jest również potem uchwalona w planie, to to czy trzeba robić szacunki, żeby udowodnić, że nie ma wzrostu wartości? Co się dzieje, kiedy osoba sprzeda tę działkę?
• Omówienie przypadku, w którym osoba, które zbyła się nieruchomości, nie doczekała się wszczęcia postępowania, bo zmarła - kwestie regulujące spadkobranie.

10. Pozostałe

• Omówienie kwestii odszkodowań.
• Opłata planistyczna a syndyk masy upadłości.
• Jak ustalić przeznaczenie przed wejściem w życie planu?
• Kwestia egzekwowania należności i udzielania ulg w spłacie należności włącznie z umarzaniem jako jedną z ulg wskazaną w ustawie o finansach publicznych.
• Interpretacja 873A - zasada korzyści.
• Interpretacja i doprecyzowanie art. 36 ust. 4.
• Interpretacja i doprecyzowanie art. 37 ust. 7.

Cele szkolenia:

1. Doskonalenie praktyki stosowania procedury K.p.a. oraz przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w sprawach związanych z wymiarem, ustalaniem oraz egzekwowaniem opłaty planistycznej.

2. Usystematyzowanie wiedzy z zakresu kwalifikowania różnorodnych form zbycia nieruchomości (w tym darowizn, aportów, zamian czy zniesienia współwłasności) oraz regulacji dotyczących spadkobrania i następstwa prawnego zobowiązań.

3. Rozwinięcie umiejętności formalnej i merytorycznej oceny operatów szacunkowych oraz kontroperatów, ze szczególnym uwzględnieniem obrony ustaleń organu przed zarzutami stron i weryfikacją przez Samorządowe Kolegia Odwoławcze.

4. Zapoznanie uczestników z wpływem reformy planistycznej – w tym wprowadzenia planów ogólnych i Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych – na procedury ustalania opłaty planistycznej, luki planistyczne oraz roszczenia odszkodowawcze.

5. Przygotowanie do prawidłowej interpretacji trudnych stanów faktycznych, takich jak zmiany przeznaczenia terenu w nowych planach, liczenie terminów przedawnienia i płatności (w relacji z Ordynacją podatkową) oraz stosowanie ulg i umorzeń w myśl ustawy o finansach publicznych.

Metodologia:

Szkolenie zostanie przeprowadzone w formule online, na żywo, w czasie 5 godzin (w tym 0,5 przerwy) z wykorzystaniem prezentacji multimedialnej porządkującej najważniejsze zagadnienia dotyczące opłaty - renty planistycznej. Przebieg zajęć będzie oparty na omówieniu aktualnych zasad wynikających z przepisów prawa oraz na analizie praktycznych problemów występujących w urzędach miast i gmin. W trakcie szkolenia prelegent będzie analizować i omawiać przypadki występujące w codziennej pracy. Forma prowadzenia zajęć - Q&A (Questions and Answers - na zasadzie pytanie-odpowiedź), umożliwi także zadawanie pytań w trakcie szkolenia i odnoszenie omawianych zagadnień do konkretnych sytuacji z praktyki i codziennej pracy. Metodologia będzie łączyć wykład ekspercki, omówienie procedur, analizę dokumentacji oraz rozwiązywanie problemów interpretacyjnych. Dzięki temu uczestnicy będą mogli nie tylko uporządkować wiedzę, ale również przełożyć ją na codzienną obsługę spraw związanych z opłatą - rentą planistyczną.

Efekty:

Wiedza Uczestnicy zdobędą wiedzę dotyczącą prawnych i finansowych mechanizmów naliczania opłaty planistycznej, w tym relacji prawnych pomiędzy przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, K.p.a., Ordynacji podatkowej oraz ustawy o finansach publicznych. Uczestnicy poznają szczegółowe zasady ustalania wzrostu wartości nieruchomości w kontekście wprowadzanych planów ogólnych, starych planów miejscowych oraz faktycznego sposobu użytkowania gruntu.

Umiejętności Uczestnicy będą potrafili sprawnie weryfikować poprawność oraz ważność operatów szacunkowych sporządzanych przez rzeczoznawców majątkowych pod kątem wykazania błędów i budowania skutecznej argumentacji dowodowej. Uczestnicy rozwiną umiejętność prawidłowego kwalifikowania skomplikowanych form zbycia nieruchomości (np. aport do spółki/fundacji, podział majątku, nieodpłatne umowy) oraz wyliczania terminów na wszczęcie i zakończenie postępowania.

Kompetencje Uczestnicy nauczą się podejmować uzasadnione decyzje administracyjne w sprawach o ustalenie renty planistycznej lub odstąpienie od jej naliczenia w niestandardowych sytuacjach prawnych. Uczestnicy poznają praktyczne sposoby przystępnego komunikowania zawiłości prawnych i przesłanek naliczenia opłaty stronom postępowania w celu ograniczania ewentualnych sporów i odwołań.