Wideoszkolenie: Sprzedaż nieruchomości gminnych

Fragment ze szkolenia

Zobacz wideo >>

W programie m.in., wybrane zagadnienia:

• Jak przygotować nieruchomość do sprzedaży?
• Sprzedaż nieruchomości nierolnych oraz rolnych
• Sprzedaż przetargowa (działania przed, pomiędzy i po przetargu) oraz bezprzetargowa
• Koszty przygotowania nieruchomości do sprzedaży
• Pierwszeństwo nabycia: prawo pierwokupu, wykupu, odkupu
• Działania podnoszące atrakcyjność nieruchomości
• Problematyka naliczania podatku VAT
• Promowanie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży – Internet, prasa, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego/decyzje o warunkach zabudowy. W jaki sposób można się reklamować, aby być w zgodzie z ustawą?

Wzory pism, jakie otrzymają uczestnicy:

Szczegółowy program szkolenia:

Pytania uczestników, na które odpowiedzieliśmy podczas ostatniego szkolenia:

• Czy konieczne jest publikowanie wykazu na BIP-ie? Czy można tylko na stronie internetowej urzędu?
• Czy wywieszenie na okres 6 tygodniu liczymy po 21 dniach od wykazu, czy łącznie od momentu wywieszenia?
• Czy pełnomocnictwo powinno być notarialne?
• Co, jeżeli wadium wpłacił pan ze wspólnego konta z małżonką, a na przetarg przyszedł sam?
• Czy oświadczenie nabywcy, że znany jest mu stan nieruchomości i nie będzie wnosić roszczeń z tego tytułu, może być zawarte w protokole z przetargu? Czy powinno być w formie oddzielnego oświadczenia?
• Jeżeli sprzedajemy budynek mieszkalny w trybie przetargowym, to czy kupujący jest zwolniony z podatku VAT?
• Czy konieczne jest sporządzenie nowego wykazu w przypadku ogłoszenia II przetargu na sprzedaż nieruchomości?
• Jeżeli uczestnik przetargu nie wyrazi zgody na publikację swoich danych w informacji o wyniku przetargu, to czy odmawiamy mu uczestnictwa w przetargu? Nawet, jeżeli jest jedynym uczestnikiem?
• Jeżeli ogłaszamy II przetarg na sprzedaż nieruchomości, to czy konieczne jest obniżenie ceny wywoławczej?
• Gmina zajęła część gruntu pod poszerzenie drogi gminnej, a odszkodowanie będzie wypłacone z roszczeń. Czy należy ogłosić wykaz w sprawie sprzedaży nieruchomości?
• Czy przy ustalaniu odszkodowania musi być sporządzony operat? Czy wystarczające są negocjacje ze stroną?
• Czy wadium może być wpłacone w dwóch ratach?
• Czy do księgowości przekazujemy w załączeniu protokół o zwrot wadium?
• W ustawie jest zapis, że uczestnik ma prawo złożyć skargę w przeciągu 7 dni od ogłoszenia informacji o wyniku. Czy powinniśmy zawrzeć tę informację o wyniku też po 7 dniach od przetargu?
• Czy skargę mogą złożyć tylko osoby uczestniczące w przetargu? Czy może ją złożyć osoba będąca słuchaczem lub osoba niebiorąca udziału w przetargu?
• Czy zawiadomienie musi być w formie pisemnej?
• Czy przy sprzedaży bezprzetargowej wykaz jest ważny 6 miesięcy?
• Czy protokół uzgodnień po przetargu lub przy sprzedaży bezprzetargowej ma termin ważności 30 dni?
• Jeżeli unieważniamy przetarg z przyczyn gminy, a już jest wpłacone wadium, to czy zwracamy, czy zaliczamy na poczet kolejnego przetargu?
• Czy w protokole można zawrzeć zapis, że protokół jest ważny 2 miesiące od daty podpisania?
• Czy radni gminy mogą stanąć do przetargu ustnego nieograniczonego i zakupić działkę?
• Prawo wieczystego użytkowania po raz pierwszy ustanowiono w 1984 r., a w 2019 r. zbyto na rzecz obecnego. Czy nowemu zalicza się okres powyżej 10 lat?
• Czy koszty operatów szacunkowych dla działek zamienianych pokrywa w całości gmina?
• Czy nieruchomość rolną można sprzedać w drodze bezprzetargowej?
• Jak sprzedać działkę budowlaną zabudowaną budynkiem mieszkalnym, gdzie budynek stanowi odrębną własność?
• Działka jest zabudowana, ale nie ma jej na mapie, ponieważ stanowi zarośniętą ruinę, a starostwo podczas modernizacji usunęło budynek z map?
• Czy parafii można udzielić bonifikaty?
• Czy w przetargu ustnym nieograniczonym wywieszamy listę osób spełniających warunki przetargowe oraz publikujemy na BIP-ie i stronie gminy?
• Jeżeli cena w I przetargu została podwyższona o 10% przez radnych na sesji, to czy musimy wydać dodatkowo zarządzenie burmistrza o podwyższeniu ceny?
• Czy o pierwszeństwo w nabyciu lub o sprzedaż w trybie bezprzetargowym mogą ubiegać się tylko dzierżawcy gruntów zabudowanych?
• Jak postępować po nierozstrzygniętym pierwszym przetargu nieograniczonym?
• Czy po obniżeniu ceny nieruchomości w przetargu należy sporządzić kolejny wykaz, czy wystarczy zarządzenie burmistrza?
• Czy po uchwale burmistrz musi wydać zarządzenie do wykazu?
• Czy można sprzedaż drogę wewnętrzną, która w planie przeznaczona jest pod zabudowę i aktualnie nie jest wykorzystywana jako droga?

Podatek VAT przy sprzedaży nieruchomości

• Jak odprowadzamy VAT przy zamianie - od różnicy wartości czy od wartości całej działki?
• Czy nieruchomość (droga) zbudowana nawierzchnia asfaltowa również podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?
• Czy obsługujący radca prawny ma obowiązek sporządzania opinii nt. naliczania VAT, jeżeli nie jest to jego specjalizacja?
• Czy do nieruchomości o klasoużytku „k” - kopalina doliczmy VAT?
• Planujemy przeznaczyć do sprzedaży dotychczasowemu najemcy budynek mieszkalny z przynależnym budynkiem gospodarczym. Czy w tej sytuacji doliczamy VAT?
• Czy garaż z gruntem sprzedajemy bez VAT? (stary budynek wybudowany z własnych środków i udział w gruncie)
• Działka ma powierzchnię 50a; 25a w planie przeznaczona jest pod zabudowę - czy naliczamy VAT dla całej działki, czy tylko dla tej powierzchni pod zabudowę?
• Czy sprzedając nieruchomość na rzecz jej użytkownika wieczystego (prawo użytkowania wieczystego ustanowiono przed 1 maja 2004 r.) sprzedaż zawsze będzie zwolniona z podatku VAT? Czy są może jakieś wyjątki?
• Czy przy sprzedaży lokalu mieszkalnego z gruntem również naliczamy VAT?
• Czy działka rolna z możliwością zabudowy zagrodowej jest zwolniona z podatku VAT?
• Czy działka o przeznaczeniu rolnym jest zwolniona z podatku VAT?
• Czyli jeśli działka gminna łącznie z VAT ma taką samą wartość, jak działka osoby fizycznej bez VAT, to nie stosujemy dopłat?
• Jak ustalić kwotę dopłaty przy zamianie w nieruchomości budowlane?
• Jak wygląda sprzedaż działki rolnej, która ma ponad hektar?
• Czy jest przepis na to, żeby wyegzekwować od FN informację jednoznaczną o wartości VAT przy sprzedaży?
• Sprzedaż nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste
• Kiedy, w jakich sytuacjach przy sprzedaży nieruchomości gminnych naliczamy podatek VAT; VAT w przypadku różnego rodzaju nieruchomości – działki zabudowane, częściowo zabudowane, niezabudowane, częściowo zabudowane lokalami usługowymi
• Czy naliczać VAT w zależności od rodzaju działki np. budowlanej, rolnej?
• Zagadnienia dotyczące oceny zastosowania zwolnienia z podatku VAT przy zbyciu. Kiedy stosujemy zwolnienie? Udział organów budowlanych w ocenie możliwości zastosowania zwolnienia. Sposób obliczania dopłaty z tytułu różnicy wartości nieruchomości podczas zamiany (wysokości dopłaty a podatek VAT)
• Przykłady orzecznictwa w naliczaniu podatku VAT przy sprzedaży
• „Wzajemne darowizny” – jako pozorna zamiana i jej konsekwencje podatkowe

Kwestie uregulowań prawnych i przygotowanie nieruchomości do sprzedaży

• Czy przy publikacji wykazu konieczne jest zarządzenie organu?
• Czy w trakcie trwania publikacji wykazu można ogłosić przetarg z warunkiem przeprowadzenia przetargu po 43 dniach?
• Czy okres 21 dni liczymy od dnia wywieszenia wykazu?
• Czy można pominąć termin zagospodarowania nieruchomości w wykazie?
• Czy ogłoszenie o przetargu można umieścić po 6 tygodniach?
• W trakcie procedury pierwszego przetargu nie mieliśmy wykonanego świadectwa charakterystyki energetycznej. Jeżeli posiadamy już ten dokument, to czy jest to zmiana warunków z wykazu?
• Czy za każdym razem trzeba podejmować uchwałę dot. zgody na sprzedaż nieruchomości? Co, jeśli wcześniej nie były podejmowane uchwały?
• Czy istnieje jakaś podstawa prawna, która zobligowałaby radę gminy do podjęcia uchwały w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami?
• Co w przypadku, gdy zainteresowany nabyciem nieruchomości powie, że nabędzie nieruchomość pod warunkiem jej uprzątnięcia?
• Czy gmina musi okazać granice przy pomocy geodety?
• Co ze sprzedażą W- terenów pod wodami? Czy są jakieś przeciwskazania?
• Jak postępujemy, jeżeli dzierżawca nie posiada dokumentów stwierdzających legalizację budynku na dzierżawionym gruncie? Czy należy sprzedać nieruchomość gruntową w przetargu bez zaliczenia poniesionych nakładów na wybudowanie budynku, a nabywcy przysługuje roszczenie o zwrot nakładów, o który może się ubiegać w drodze sądowej?
• Co w przypadku, gdy w trakcie wywieszenia wykazu i ogłoszenia o przetargu grunt rolny został obsiany kukurydzą bez zgody gminy? Przed przygotowaniem wykazu była wizyta pracownika gminy na gruncie i nie było żadnych nieprawidłowości.
• Planujemy zorganizować przetarg ograniczony do osób figurujących w ewidencji podatkowej podatku rolnego gminy, będących właścicielami bądź dzierżawcami nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 1 ha fizycznego, według stanu na dzień ogłoszenia przetargu. Czy zobowiązani jesteśmy dokładnie zweryfikować osoby przystępujące do przetargu, zgodnie z przepisami Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego tzn. pozyskać dokumenty: oświadczenie rolnika o osobistym prowadzeniu gospodarstwa rolnego, zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały, oświadczenie o łącznej powierzchni użytków rolnych w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego, oświadczenie o posiadanych kwalifikacjach rolniczych, czy może będzie prawidłowe ograniczenie się do zapisu „w przetargu mogą wziąć udział osoby, które po wyłonieniu nabywcy będą w stanie przedłożyć w kancelarii notarialnej dokumenty potwierdzające spełnienie warunków określonych definicją rolnika indywidualnego zgodnie z art. 6 Ustawy o kształtowaniu.
• Czy należy robić kolejny wykaz, jeżeli po ponownym przetargu znów ogłaszamy pierwszy przetarg, a nic się nie zmieniło?
• Działka sprzedawana jest w trybie przetargu ograniczonego. Czy powinniśmy zawierać zapis, że przez sprzedawaną nieruchomość zostanie ustanowiona służebność przejazdu do drugiej działki?
• Czy jest możliwość przekazania udziału w nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu, jeżeli gmina nabyła spadek z dobrodziejstwem inwentarza po współmałżonku, a drugi udział nabył bank od syndyka?
• Decyzją wojewody ostaliśmy grunt z zaznaczeniem, że budynki są własnością osoby prywatnej. Osoba nie żyje, nikt tam nie mieszka, nie było sprawy spadkowej. W księdze wieczystej jest wpisana własność gminy z komentarzem, że budynki należą do osoby prywatnej. Co możemy z tym zrobić?
• Czy kierownik wydziału nieruchomości urzędu gminy może wystartować w przetargu nieograniczonym na sprzedaż nieruchomości?
• Czy w przypadku zakupu działki do wspólnego majątku małżonków, na przetargu muszą stawić się oboje małżonkowie? Czy może wystąpić jeden? Jakich dokumentów należy wówczas od niego wymagać? Jak wygląda możliwość zakupu działki do majątku osobistego małżonka?
• Jak wygląda kwestia płatności za działkę w ratach? Zawieramy taką informację w ogłoszeniu o przetargu czy w protokole z przetargu?
• Jeżeli organizujemy przetarg na sprzedaż kilku działek w różnych obrębach ewidencyjnych, to czy przy ustalaniu terminu ogłoszenia przetargu bierzemy pod uwagę wartość wszystkich nieruchomości, będących przedmiotem przetargu, czy patrzymy na poszczególne składniki przetargu? Np. przedmiotem przetargu są 3 działki po 50 000 euro, łączna wartość to 150 000 euro. Stosujemy 30 czy 60 dni?
• Skoro wykaz nieruchomości ważny jest pół roku, wartość euro ustalamy na 7 dni przed ogłoszeniem wykazu, to czy przy ogłaszaniu 2 przetargu na zbycie dalej trzymamy się ustalonej wartości nieruchomości przed wykazem w euro?
• Czy grunty może kupić rolnik spoza terenu gminy, w której działka jest położona, np. rolnik pochodzi z innego województwa? Nie chodzi o gminy ościenne, tylko o kogoś z innego województwa
• Kiedy wójt wydaje decyzję w sprawie ustalenia przeznaczenia nieruchomości do zbycia?
• Czy czynności związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, np. zlecenie wyceny przez rzeczoznawcę, można wszcząć przed uchwałą rady gminy?
• Czy cudzoziemiec z pobytem stałym od 2019 roku (mąż ma pobyt od 2012 r.), może przystąpić do przetargu i kupić nieruchomość.
• Na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 dzierżawca złożył wniosek o sprzedaż dzierżawionej mu na ogródek części działki, która graniczy z jego nieruchomością. Przy czym po podziale taka działka miałaby 500 m2 i byłaby bez dostępu do drogi. Cała nieruchomość graniczy z cmentarzem, nie ma planu miejscowego i warunków zabudowy. Pozostałą cześć działki dzierżawi inna osoba na cele rolne. Planujemy odmówić sprzedaży wnioskodawcy, gdyż cała działka jest możliwa do zagospodarowania (możemy wydać np. warunki zabudowy na zabudowę usługową). Czy to prawidłowe postępowanie?
• Czy trzeba zawrzeć w tytule uchwały, że jest zgoda rady na sprzedaż nieruchomości w trybie sprzedaży bezprzetargowej? Czy wystarczy wpisać, że jest to zgoda rady na sprzedaż nieruchomości a wskazanie podstawy prawnej sugeruje, że to jest to sprzedaż bezprzetargowa?
• Gmina rozpoczęła procedurę sprzedaży nieruchomości, ale została wstrzymana, gdyż trzeba było wydzielić drogę w ten sposób, aby została własnością gminy. Czy dla nowo wydzielonych działek należy zrobić nowy wykaz wraz z nową uchwałą?
• Co w przypadku, gdy ktoś dzierżawi grunt od roku 2000 na podstawie umowy dzierżawy na czas nieokreślony a budynki są wzniesione przez niego, ale nie może znaleźć żadnych dokumentów (pozwolenia) potwierdzających nakłady to czy można skorzystać z tych danych przy sprzedaży nieruchomości?
• Nieruchomość o powierzchni 2 arów leży pomiędzy dwoma nieruchomościami. Jest dwóch właścicieli. Nieruchomość leży w ogrodzeniu, czyli siedlisku jednego z nich. W jakim trybie należy sprzedać nieruchomość, w trybie bezprzetargowym czy ma być to przetarg ograniczony? Czy sąsiadów tej działki musimy powiadomić, że opublikowaliśmy ogłoszenie o przetargu ograniczonym? Czy tylko publikujemy to ogłoszenie jak zwykle?
• Gmina akceptuje własność budynków spadkobierców, a spadkobiercy chcą kupić grunt. Jak ma wyglądać to porozumienie?
• Kiedy można uznać, że nieruchomość może zostać sprzedana w trybie bezprzetargowym?
• Sprzedaż w drodze przetargu i sprzedaż w drodze bezprzetargowej – wybór właściwego trybu (ocena możliwości zagospodarowania nieruchomości, ocena funkcjonalnego powiązania z gruntami przyległymi, struktura własnościowa gruntów przyległych itp. – głównie art. 37 ust. 2 pkt 6 ugn)
• Sprzedaż nieruchomości pozbawionych dostępu do drogi publicznej/lub obsługi komunikacyjnej – m.in. służebność przechodu i przejazdu – przykłady regulacji prawnych (uchwały) i zastosowanie rozwiązań w umowach sprzedaży
• Jak postępować w przypadku działek, dla których ustanowione zostały dwie księgi wieczyste o rozbieżnej treści?
• „Pochodzenie” nieruchomości – w kontekście przepisów działu III rozdziału 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późn. zm.)
• Podziały nieruchomości – zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, co w sytuacji gdy MPZP nie obowiązuje na obszarze nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży? Sprzedaż nowo wydzielonych działek zabudowanych, gdy nowe granice przebiegają przez istniejącą zabudowę

Promocja nieruchomości gminnych - jak skutecznie zainteresować nieruchomością, również tą mało atrakcyjną

• Jak sprzedać działki, które nie wzbudzają dużego zainteresowania kupujących?
• Jak podnieść atrakcyjność danej nieruchomości, by uzyskać wyższą cenę sprzedaży?
• Podpowiedzi dla gmin, które posiadają grunty do sprzedaży, ale twierdzą, że nie ma zainteresowania z powodu przesytu na rynku i uważają, że promocja również nie pomoże w znalezieniu nabywcy
• Jak postępować przy sprzedaży nieruchomości, np. bez wyznaczonych dojazdów?
• Dlaczego warto nie czekać na wniosek zainteresowanego zakupem danej nieruchomości mieszkalnej, tylko podjąć odpowiednie działania wcześniej?
• Jak promować tereny atrakcyjne w gminie? Dobra promocja mogłaby pomóc w uzyskaniu wyższej kwoty przy sprzedaży i zwiększyć zainteresowanie potencjalnych nabywców
• Sprzedaż terenów inwestycyjnych atrakcyjnych lokalizacyjnie dla inwestorów - jak uzyskać najwyższą cenę?
• Czy gmina może zamieścić ogłoszenie w serwisie internetowym, pomijając ogłoszenie w gazecie, jeśli ustawa tego ściśle nie precyzuje? Serwisy informują, że spełniają wymogi ustawy – czy jest to prawda? Ogłoszenie w prasie to wysoki koszt, w serwisach internetowych koszty są trzy razy niższe. W jaki sposób można się reklamować, aby być w zgodzie z ustawą?
• Promowanie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży – Internet, prasa, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego/decyzje o warunkach zabudowy
• Czy warto czekać ze sprzedażą działek, których atrakcyjność zmienia się w międzyczasie na skutek ustalonych planów zagospodarowania terenu i zmiany infrastruktury wokół działki?

Sprzedaż w drodze przetargu

• Czy osoba przystępująca do przetargu powinna dostarczyć oświadczenia (zgoda na przetwarzanie danych osobowych, wywieszenie na tablicy oraz zapoznanie się ze stanem faktycznym nieruchomości) jeszcze przed jego rozpoczęciem ?
• Jeżeli osoba wpłaciła wadium i nie pojawiła się na przetargu, to czy w informacji o wyniku przetargu zaliczamy ją do osób niedopuszczonych?
• Co w przypadku, gdy konto jest prowadzone przez matkę i syna, który chce nabyć nieruchomość, ale na wydruku przelewu widnieje tylko pierwszy właściciel konta, czyli matka? Czy syn powinien złożyć oświadczenie, że to on jest potencjalnym nabywcą?
• Do przetargu staje małżeństwo, więc wymagamy obecności obojga lub jednego ze stosownym pełnomocnictwem, a co, gdy małżonek kupuje do majątku osobistego lub na poczet prowadzonej indywidualnie działalności i przychodzi na przetarg sam? Czy potrzebuje pełnomocnictwa drugiego małżonka, czy wystarczy jego oświadczenie?
• Co, jeśli nabywca nie wyrazi zgody na umieszczeniu jego danych w wyniku przetargu?
• Czy osoba niedopuszczona do przetargu musi wyjść z sali?
• Czy ogłoszenie w prasie to także ogłoszenie w prasie internetowej, wydawanej codziennie?
• Postąpienie nie mniej niż 1% ceny wywoławczej w zaokrągleniu w górę do pełnych dziesiątek - czy ta zasada dotyczy włącznie pierwszego postępowania? Czy kolejne postąpienia mogą być w dowolnej wysokości, w zależności od woli oferentów?
• Czy oświadczenie współmałżonka nie powinno mieć formy pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego, jeżeli procedura kończy się czynnością szczególną?
• Gmina posiada nieruchomość, której część została wcześniej sprzedana na poczet osoby wynajmującej tę część. Osoba zwróciła się z wnioskiem o sprzedaż części tego budynku należącej do gminy. Jaki tryb przetargu zastosować w tej kwestii?
• Gmina chce ogłosić przetarg ograniczony na działkę. Jedna z działek sąsiadujących leży w innym obrębie niż działka przeznaczona do sprzedaży. Czy ta działka powinna zostać uwzględniona w przetargu?
• Czy powinno się udokumentować wybór przetargu ograniczonego?
• Czy należy odczekać 30 dni na przeprowadzenie drugiego przetargu?
• Czy podczas przetargu mogą być obecne osoby postronne?
• Czy gmina ma obowiązek wskazać przed przetargiem granice działki potencjalnym zainteresowanym? Czy chroni nas od tego zapis w ogłoszeniu o przetargu, że nabywca zna położenie przedmiotowej nieruchomości?
• Czy do protokołu z przetargu wprowadzamy dane wszystkich uczestników - PESEL, adres zamieszkania, itd.? Czy wystarczy imię i nazwisko wszystkich uczestników, a szczegółowe dane tylko nabywcy?
• Czy zawsze musi być ogłoszenie w prasie o przetargu?
• Czy informacja o przetargu może być opublikowana w prasie internetowej zamiast tradycyjnej?
• Czy musi być przeprowadzony przetarg, jeżeli działka została wydzielona na poprawę warunków tej nieruchomości?
• Co w przypadku, gdy wójt wpłaci wadium? Czy występujemy do SKO o wyznaczenie innego organu do przeprowadzenia przetargu?
• Czy wyciąg z ogłoszenia o przetargu w prasie zamieszcza się dopiero powyżej 10 tysięcy euro?
• Gdzie znajdziemy zapis, że PESEL ma być wpisany do protokołu?

Sprzedaż w drodze bezprzetargowej

• Wykaz dot. wniesienia aportem nieruchomości został sporządzony w ubiegłym roku. Akt notarialny przenoszący prawo własności zostanie podpisany w sierpniu tego roku. Czy w tej sytuacji powinniśmy ponownie podać wykaz do publicznej wiadomości? Czy ten z roku 2022r. jest nadal wiążący?
• Co w przypadku dróg polnych, gdy droga jest zaorana przez właściciela sąsiedniej nieruchomości? Czy możemy zastosować formę poprawy warunków?
• Co w przypadku, gdy chcemy przekazać działkę na poprawę zagospodarowania i graniczy ona z dwiema działkami, z których jedna ma nieuregulowana sytuację, ponieważ właściciele nie żyją?
• Czy jest określone w przepisach, że sprawdzamy, czy najemca posiada na własność inny lokal?
• Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości w trybie bezprzetargowym powinien być dokument potwierdzający, że dana nieruchomość nie może stanowić nieruchomości samodzielnej?
• Jak postępujemy w przypadku, gdy lokal nie spełnia wymagań określonych w § 147 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (brak wentylacji w lokalu); może stanowić przedmiot obrotu, jeśli ma założoną odrębną KW (a tym samym uzyskał zaświadczenie o samodzielności). Czy poinformowanie uczestników przetargu o tej okoliczności będzie wystarczającym zabezpieczeniem interesów gminy?
• Jeśli lokal nie uzyska zaświadczenia o samodzielności lokalu, to czy można go sprzedać dotychczasowemu najemcy w trybie bezprzetargowym?
• Czy można w trybie bezprzetargowym oddać grunt w użytkowanie wieczyste na poprawę zagospodarowania nieruchomości sąsiedniej, jeżeli grunt, którego warunki mają zostać poprawione, jest oddany w użytkowanie wieczyste?
• Czy najemca lokalu zawsze musi złożyć wniosek w okresie 6 tygodni?
• Co w sytuacji, kiedy mamy decyzje podziałową na poprawę warunków sąsiedniej nieruchomości i jest w niej zapis, że należy przenieść prawo własności w ciągu 6 miesięcy, a my się nie wyrobimy?
• Czy przy każdej zmianie wysokości stopy redyskonta weksli powinniśmy aktualizować wysokości rat za sprzedany lokal mieszkalny?
• Po upływie 5 lat osoba sprzedała lokal mieszkalny. Tymczasem nabyła grunt w udziale. Zbyła lokal i ten grunt, ale 10 lat jeszcze nie minęło od nabycia, z przepisu art. 209a. Co zrobić w tej sytuacji?
• Czy w sprzedaży bezprzetargowej robimy protokół z rokowań czy uzgodnień?
• Kto ponosi koszty operatu przy zamianie?
• Czy przy sprzedaży bezprzetargowej należy wpisać w uchwale konkretny przepis ustawy, np. art. 37 ust .2 pkt 6?

Sprzedaż nieruchomości zabytkowych, lokali mieszkalnych, użytkowych, działek inwestycyjnych

• Czy będzie obowiązywać bonifikata przy sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeżeli przed rozpoczęciem sprzedaży było prowadzone postępowanie sądowe o uregulowanie należności czynszowych i zostały one uregulowane?
• Czy sprzedaż lokali mieszkalnych w budynku wpisanym do gminnej ewidencji zabytków wymaga uzgodnień z Konserwatorem Zabytków?
• Jakie rzeczywiste koszty powinny ponosić gminy w przygotowaniu lokali mieszkalnych i użytkowych na sprzedaż? Gminy nie decydują się na sprzedaż, ponieważ twierdzą, że wcześniej muszą zamówić rzeczoznawcę, wycenić nieruchomość, a nigdy nie mają pewności, że poniesione koszty im się zwrócą – czy istnieją bezpiecznie rozwiązania?
• Jak postąpić w przypadku sprzedaży lokali za 1%, jak przerzucić koszty wyceny lokalu i rzeczoznawcy na nabywcę, który występuje z wnioskiem o wykup? Czy gmina zobowiązana jest ponosić koszty przy tej transakcji?
• Sprzedaż nieruchomości zabytkowych – sposób określania wysokości bonifikaty, zgoda konserwatorska
• Sprzedaż lokali mieszkalnych –czy tylko na wniosek najemcy? Gminy nie ogłaszają się, sprzedają głównie na wniosek zainteresowanego
• Sprzedaż mieszkań komunalnych – różne zagadnienia
• Kreowanie prawa miejscowego w zakresie sprzedaży – przykłady uchwał podejmowanych przez organy stanowiące gminy
• Sprzedaż lokali mieszkalnych na rzecz najemców: Kiedy należy wysłać zawiadomienia do najemcy lokalu o przysługującym prawie pierwszeństwa: - w okresie 42 dni od wywieszenia wykazu lokali przeznaczonych do sprzedaży czy po upływie 42 dni od wywieszenia wykazu lokali przeznaczonych do sprzedaży?

Zbywanie nieruchomości: zamiana, darowizna, nieodpłatne przekazanie, aport, użytkowanie wieczyste

• Jeżeli zamiana działek następuje na wniosek i konieczny jest podział gminnej nieruchomości, to czy możemy obciążyć wnioskodawcę połową kosztów podziału i połową kosztów sporządzenia operatu szacunkowego?
• Co w sytuacji, gdy dokonano podziału, nieruchomość została przeznaczona do sprzedaży w trybie bezprzetargowym, ale w KW nie ma jeszcze wzmianki o podziale?
• Czy podatek odprowadzamy od wartości nieruchomości, czy od różnicy zamienianych nieruchomości?
• Zawarta umowa dzierżawy na działkę o powierzchni mniejszej niż 0,30 ha na okres 20 lat. Czy dzierżawca ma prawo pierwszeństwa nabycia?
• Czy doliczamy VAT, gdy gmina chce dokonać zamiany nieruchomości z lasami?
• Czy przy sprzedaży użytkowania wieczystego użytkownikowi, który jest przedsiębiorcą stosować przepisy o pomocy de minimis?

Postepowanie po przeprowadzonym przetargu, w tym rokowań

• Ile jest czasu na wniesienie skargi po przeprowadzonym przetargu?
• Czy ogłoszenie o wyniku przetargu i informacja o wyniku przetargu to dwa różne ogłoszenia?
• Kiedy można unieważnić rokowania? Czy podstawą unieważnienia rokowań może być fakt, że komisja przetargowa nie udzieliła informacji oferentom, że preferowana będzie płatność jednorazowa przed podpisaniem umowy sprzedaży, a nie płatność ratalna.
• Czy można złożyć skargę na czynności związane z przeprowadzeniem rokowań? Czy dotyczy to tylko przetargów?
• Z jakiego przepisu wynika, że powinniśmy publikować na BIP-ie informację o tym, że nikt nie przystąpił do przetargu?
• Czy słuszne było unieważnienie rokowań w przypadku, kiedy komisja przetargowa odrzuciła ofertę wyższą z ratami?
• Jeżeli nikt nie przystąpił do przetargu, to czy informacja o wyniku przetargu może być podana wcześniej niż przed upływem 7 dni?
• Nieruchomość nie jest w rejestrze zabytków i nie ma indywidualnego numeru, ale jest w gminnej ewidencji zabytków. Czy obowiązuje przepis art. 28 ust. 1 pkt 4 o miesięcznym powiadomieniu?
• Co, jeśli nabywca stara się o kredyt z banku na zakup nieruchomości i bank wypłaci należności dopiero w ciągu 3 dni po podpisania aktu notarialnego? Czy wystawi nam promesę do dnia podpisania umowy notarialnej?
• Czy jest możliwość wykluczenia z postępowania przetargowego osoby, która składa wniosek do urzędu o zakup działki, gmina przygotowuje ją do zbycia, organizuje postępowanie, ponosi koszty z tym związane, a ta osoba nie przystępuje do zakupu w żadnym przetargu, a za jakiś czas znowu występuje z wnioskiem o zbycie tej samej działki. Czy gmina może mieć jakieś roszczenia wobec tej osoby? Osoba w ogóle nie przystępuje do przetargu, nie wpłaca nawet wadium
• Czy akt notarialny również trzeba zawrzeć w 21 dniach, czy to dotyczy tylko zawiadomienia?
• Czy protokół z przetargu może zastąpić informację o wynikach przetargu, który wywiesza się na tablicy ogłoszeń? Jeżeli nie, to jakie elementy powinna zawierać ta informacja?
• Czy zwycięzca przetargu może zapłacić za działkę w dwóch ratach, a dopiero potem przystąpić do aktu?
• Czy informujemy nabywcę nieruchomości pisemnie lub telefonicznie w przypadku przesunięcia terminu sporządzenia aktu notarialnego z powodu choroby notariusza albo wójta?
• Jak długo informacja o wyniku przetargu powinna byś w bip?
• Czy można skrócić i uprościć procedurę sprzedaży po dwóch przetargach, jeśli może być ona zbyta jedynie w drodze rokowań? Cała procedura trwa na tyle długo, że potencjalny kupiec zniechęca się i kupuje działkę od osoby fizycznej

Koszty przygotowania nieruchomości do sprzedaży: podział geodezyjny, odnowienie punktów granicznych, inwentaryzacja nier., sporządzenie operatu szacunkowego, dokumenty geodezyjne, wykreślenie obciążeń i zobowiązań i inne

• Uchwały o zasadach gospodarowania, ustalenia ze stronami
• Zasady naliczenia podatku VAT dla nieruchomości niezabudowanych, działek budowlanych, usługowych, przemysłowych, rolnych i leśnych
• Zasady naliczenia podatku VAT dla nieruchomości zabudowanych (budynek mieszkalny, budynki wielolokalowe, nieruchomość lokalowa). Budynki użytkowane np. wynajmowane ponad 5 lat. Zamiana nieruchomości
• Omówienie orzecznictwa

Ustalenie ceny sprzedaży nieruchomości

• Jeśli obniżymy cenę z pierwszego przetargu, to czy musimy dać informację do wykazu, czy wystarczy samo ogłoszenie?
• Jaką cenę nieruchomości należy przeliczać na euro? Netto czy brutto?
• Jeżeli gmina planuje nabyć udział w nieruchomości, której jest współwłaścicielem, a doszło już do negocjacji i cena została ustalona, to czy nie powinniśmy zlecić wyceny rzeczoznawcy?
• Cena wywoławcza do przetargu ustalona o 50% wyżej od wyceny. Czy obniżamy od ceny z operatu, czy wywoławczej w pierwszym przetargu?
• Jeśli planujemy obniżyć cenę w drugim przetargu, to czy jesteśmy zobowiązani zrobić nowy wykaz?
• Czy ustawowo określone są jakieś widełki co do wartości bonifikaty?
• Czy cena nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży może być kilkakrotnie większa od jej wartości określonej w operacie?
• Czy są ograniczenia możliwości podwyższenia ceny nieruchomości podawanej w wykazie w stosunku do wartości oszacowanej?
• Czy w wykazie można podać cenę wyższą niż wartość oszacowaną?
• Jakie są możliwości sprzedaży w cenie niższej niż wywoławcza?