Wideoszkolenie: Opłata-renta planistyczna

W programie m.in., wybrane zagadnienia:

• Co to jest opłata planistyczna?
• Z czego wynika opłata planistyczna?
• Czy na podstawie ogólnego planu nalicza się opłatę planistyczną?
• Kto ustala wysokość opłaty planistycznej?
• Czy wysokość opłaty planistycznej może wynosić 0%?
• Kiedy ma być naliczona opłata planistyczna?
• Jak będą naliczane opłaty planistyczne w związku z Zintegrowanym Planem Inwestycyjnym?
• Czy w przypadku dostępu do drogi publicznej następuje wzrost wartości nieruchomości?
• Ile jest ważny operat szacunkowy?
• W jakim zakresie organ może wnikać w operat szacunkowy? Co miasto lub gmina może w związku z istniejącymi przepisami i liniami orzeczniczymi?
• Jak postępować w przypadku osoby zmarłej w trakcie procedury, jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność małżeńską?

Wzory pism, jakie otrzymają uczestnicy:

Szczegółowy program szkolenia:

1. Opłata planistyczna od A do Z

• Co to jest opłata planistyczna?
• Z czego wynika opłata planistyczna?
• Kiedy ma być naliczona opłata planistyczna?
• Opłata planistyczna - cała procedura krok po kroku: od znalezienia takiego przypadku, powzięcia aktu notarialnego poprzez wszczęcie postępowania, wybór rzeczoznawcy, łącznie z dokumentacją z tym związaną. Na co w szczególności zwracać uwagę?
• Omówienie procedury według K.p.a. - przepisy dotyczące K.p.a..
• Omówienie zagadnień z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jako instrumentu definiującego opłatę planistyczną jako publicznoprawny instrument finansowy.
• Komunikacja z osobą, która nie rozumie, czym jest opłata planistyczna i dlaczego została naliczona - jak to w prosty sposób wytłumaczyć?
• Jak będą naliczane opłaty planistyczne w związku z Zintegrowanym Planem Inwestycyjnym?
• Omówienie zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
• Plan szczegółowy poprzednio obowiązujący a obecny - interpretacja faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości.

2. Warunki pobierania opłaty planistycznej

• Jakie są warunki pobierania opłaty planistycznej? Kiedy należy ją pobierać?
• Czy jeżeli jest umowa darowizny i o dział spadku oraz jeżeli jest to nieodpłatne, to czy wszczyna się postępowanie? (w związku z tym, że jest orzeczenie sądowe, które mówi o tym, że nieodpłatna umowa nie ulega naliczeniu)
• Kwestia dziedziczenia opłaty planistycznej - kiedy dana sytuacja podlega opłacie oraz kiedy podlega następcy prawnemu?
• Czy należy naliczyć opłatę planistyczną w przypadku działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym?
• Czy należy naliczyć opłatę planistyczną dla mieszkania? (skoro opata planistyczna dotyczy głównie nieruchomości gruntowych)
• Czy należy naliczyć opłatę planistyczną w przypadku, gdy zabudowania istniały wcześniej, przed uchwaleniem planu miejscowego?
• Jak postępować w przypadku osoby zmarłej w trakcie procedury, jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność małżeńską?
• Omówienie specyficznych aktów notarialnych dotyczących obrotu nieruchomościami. Ustalenie, czy podlegają one pod opłatę planistyczną.
• Czy należy pobrać rentę planistyczną jeśli nie ma planu, a wcześniejsze były ustalenia planistyczne, studia, warunki zabudowy istniejące przed wejściem w życie planu miejscowego?
• Jak studium uwarunkowań zabudowy ma się do naliczania opłaty planistycznej - czy trzeba je zawsze brać pod uwagę? Czy ma ono duży wpływ na opłatę planistyczną?
• Jak rozpatrywać sprzedaż lokalu mieszkalnego z udziałem w gruncie?
• Interpretacja zapisów planu, np. drobne zmiany tekstowe, które powodują wzrost wartości, ale rzeczoznawca ma problem z udokumentowaniem tego poprzez dobór transakcji, ponieważ trudno jest znaleźć transakcje, które miałyby zbliżone zapisy w planie. Czy w takiej sytuacji należy pobrać opłatę planistyczną?
• Czy decyzja o warunkach zabudowy na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego pokrywa się z ustaleniami nowego planu, jeśli przewiduje on budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne? Jak wpływa to na procedurę?
• Jak postępować w przypadku luki planistycznej?
• Czy w przypadku dostępu do drogi publicznej następuje wzrost wartości nieruchomości?
• Czy w przypadku wyższej kondygnacji lub terenu biologicznie czynnego następuje zmiana przeznaczenia nieruchomości?

3. Odstępstwa od opłaty planistycznej

• W jakich przypadkach nie trzeba wszczynać postępowania?
• Czy należy naliczać opłatę dla jednego mieszkania pod blokiem dla dość małego udziału w gruncie?
• Czy w przypadku odstąpienia od opłaty operat szacunkowy zawsze jest wymagany, czy są dopuszczalne opracowania niebędące operatem szacunkowym?

4. Operat szacunkowy

• W jaki sposób oceniać operat szacunkowy?
• Kwestia podważania operatu szacunkowego - argumentacja dla organu, który musi bronić ustalonej wartości nieruchomości przed zarzutami stron postępowania.
• Czy samorządowe kolegia odwoławcze mogą ingerować w wycenę danej nieruchomości i korygować operat szacunkowy? Ocena operatów przez organy odwoławcze.
• Omówienie niejasności natury prawnej odnośnie całej ścieżki operatów i tego, czy w danych sytuacjach opinie się uwzględnia.
• Kto powinien wnikać w operat szacunkowy? Czy organ powinien wnikać w operat?
• W jakim zakresie organ może wnikać w operat szacunkowy? Co gmina może w związku z istniejącymi przepisami i liniami orzeczniczymi?
• Jak dobrze zbadać, czy operat jest dobrym powodem w postępowaniu? Omówienie dobrego schematu jak poznać, gdzie są błędy.
• Ile jest ważny operat szacunkowy? Czy można wykorzystać ten sam operat, jeżeli zbycie było wykonane np. maksymalnie do roku od wykonania operatu?
• Omówienie kontroperatów jako głównych materiałów dowodowych.

5. Terminy

• Jaki termin obowiązuje na wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej? Czy postępowanie trzeba wszczynać niezwłocznie, czy akty notarialne mogą oczekiwać na rozpatrzenie do 5 lat?
• Jaki jest termin płatności renty planistycznej?
• Czy w decyzji o naliczeniu opłaty planistycznej należy zawrzeć termin jej płatności, skoro ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tego nie formułuje? (według ustaw ordynacji podatkowej i ustaw finansowych opłata jest skategoryzowana jako inne dochody niepodatkowe gminy, a takie dochody mają swój termin płatności w ustawie “Ordynacja podatkowa” i jest to sprzeczne z ustawą o planowaniu, która takiego terminu nie nakłada)
• Jak wygląda korelacja terminów w przypadku upływu 5 lat? Czy data ta jest wiążąca dla wszczęcia postępowania i czy wtedy termin uznaje się za dochowany? Jak przebiega postępowanie i co mówi orzecznictwo w sytuacji, gdy sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, ale akt notarialny wpłynął do urzędu później?
• Czy nieruchomość należy badać na dzień wejścia w życie planu, czy na dzień jej sprzedaży?
• Jaka jest terminowość wydawania decyzji do wniosków przed sprzedażą nieruchomości?

6. Stawki oraz wycena opłaty planistycznej

• Kto ustala wysokość opłaty planistycznej?
• Co powinien brać pod uwagę rzeczoznawca podczas wyceny działek do opłaty planistycznej?
• Jak wygląda ustalanie opłaty na podstawie dokumentów od rzeczoznawcy majątkowego? Czy urząd może przyjmować te dokumenty w formie opinii, czy podstawą muszą być wyłącznie operaty szacunkowe?
• Sposób wyceny przy nieruchomościach zabudowanych - co jeżeli plan miejscowy wprowadził inną funkcję dla budynku niż użytkowany był on aktualnie? Co powinno być zakresem wyceny - grunt czy nieruchomość zabudowana? (Szczególnie w przypadkach, gdy plan miejscowy wprowadził korzystniejszą funkcję stricte dla budynku)
• Jaka stawka występuje najczęściej?
• Czy (i jeżeli tak, to kiedy) wysokość opłaty planistycznej może wynosić 0%?
• Jak powinna wyglądać prawidłowo skonstruowana decyzja do wniosku o ustalenie wysokości opłaty?

7. Zbycie nieruchomości

• Czy na podstawie decyzji wydanej przed zbyciem nieruchomości można już egzekwować tę należność, czy też wymagane jest wydanie drugiej decyzji po sprzedaży?
• Omówienie praktycznych przypadków co do ustalania, egzekwowania wyroków postępowań przed zbyciem oraz po zbyciu nieruchomości.
• Czy należy łączyć ze sobą postępowania przed zbyciem i po zbyciu nieruchomości?
• Które rodzaje zbycia podlegają pod rentę planistyczną? Omówienie poniższych przypadków:

a) przeniesienie nieruchomości aportem do fundacji rodzinnej

b) zniesienie współwłasności

c) podział majątku małżeńskiego

d) spadkobranie

e) wniesienie aportu do spółki

f) pojęcie nieruchomości za długi

g) darowizny

h) darowizny z opłatą

i) darowizny ze sprzedażą

j) zamiana nieruchomości

8. Plany ogólne

• Czy wejście w życie planów ogólnych wpłynęło na postępowanie w sprawach opłat planistycznych, czy też niczego w tym zakresie nie zmienia?
• Czy na podstawie ogólnego planu nalicza się opłatę planistyczną?
• Omówienie planów ogólnych pod kątem przeznaczeń.
• Jak liczyć opłatę w przypadku relacji między starym planem ogólnym a planami miejscowymi? Czy jeśli nie ma planu miejscowego, można odnosić się do planu ogólnego, czy wystarczy badać tylko sam faktyczny sposób użytkowania?
• Jak zmienią się przepisy w przypadku nowych planów ogólnych, które są aktualnie tworzone? Jaki wpływ będą one miały na wycenę oraz na wcześniej wydane warunki zabudowy?
• Jak wprowadzenie planów ogólnych wpłynie na zobowiązania odszkodowawcze związane z planami miejscowymi w nowych realiach planistyczno-prawnych?

9. Szczegółowe przykłady sytuacji - omówienie przypadków

• Jak postępować w przypadku zmian przeznaczenia terenu - np. gdy wcześniej brakowało planu miejscowego lub gdy nowy plan zmienia dotychczasowe przeznaczenie? Czy w każdym z tych przypadków istnieje obowiązek wszczęcia postępowania w sprawie opłaty planistycznej? Czy w razie sprzedaży działek urzędnik może samodzielnie dokonać analizy i podjąć decyzję o odstąpieniu od uruchamiania procedury? Jak należy analizować i weryfikować specyficzne sytuacje, w których nowy plan jest obiektywnie korzystniejszy dla właściciela? Przykładem może być usunięcie z planu dotychczasowego, sztywnego przebiegu drogi wewnętrznej (co daje właścicielowi swobodę w podziale działek) lub likwidacja punktowo narzuconej infrastruktury technicznej. Jak w takich okolicznościach prawidłowo oceniać wzrost wartości nieruchomości?
• Osoba wystąpiła o ustalenie renty, jeszcze nie sprzedając nieruchomości, a później dokonała podziału tych działek i sprzedawała działki poszczególne już podzielone, ze zmienionymi numerami - jak postępować w takiej sytuacji?
• Postępowanie zostało wszczęte ale nie było zakończone i kontynuując sprawę po latach powstaje sytuacja, w której postępowanie wszczynane było z innym kształtem przepisów - jak do tego podchodzić? Czy patrzeć na sprawę w kontekście obecnie obowiązującego przepisu, czy przepisu obowiązującego w momencie wszczęcia postępowania?
• Osoba występuje przed sprzedażą nieruchomości z wnioskiem, żeby sprawdzić, jaka będzie opłata planistyczna i nie sprzedaje jej. Skoro gmina musi zapłacić za operat szacunkowy, nic na tym nie zyska, poniesie jedynie koszty, to czy taka osoba również powinna ponieść jakieś koszty?
• Plan dopuszczał do 400 m^2 powierzchnię handlową, później zostało to zwiększone do ponad 2000 m^2 i wystąpiła renta planistyczna. Jak w takim przypadku udowodnić wzrost wartości?
• Plan był stary (przed 2023 r.) i tam była wpisana rola, w obecnym planie usługi oraz faktyczny sposób był usługowy - czy w takim przypadku rolę powinno się brać pod uwagę w planie szczegółowym?
• Postępowanie w przypadku, kiedy zostanie uchwalony plan i działka zostanie podzielona, z tego powstanie inna działka i też ma podobne przeznaczenie, ale jest to nowa działka z innym kształtem.
• Jeżeli nieruchomość jest zagospodarowana w taki sposób, w jaki jest również potem uchwalona w planie, to to czy trzeba robić szacunki, żeby udowodnić, że nie ma wzrostu wartości? Co się dzieje, kiedy osoba sprzeda tę działkę?
• Omówienie przypadku, w którym osoba, które zbyła się nieruchomości, nie doczekała się wszczęcia postępowania, bo zmarła - kwestie regulujące spadkobranie.

10. Pozostałe

• Omówienie kwestii odszkodowań.
• Opłata planistyczna a syndyk masy upadłości.
• Jak ustalić przeznaczenie przed wejściem w życie planu?
• Kwestia egzekwowania należności i udzielania ulg w spłacie należności włącznie z umarzaniem jako jedną z ulg wskazaną w ustawie o finansach publicznych.
• Interpretacja 873A - zasada korzyści.
• Interpretacja i doprecyzowanie art. 36 ust. 4.
• Interpretacja i doprecyzowanie art. 37 ust. 7.