Wideoszkolenie: Podziały nieruchomości

W programie m.in., wybrane zagadnienia:

• Jak postępować w podziałach rolnych, w przypadku niezgodności pomiędzy KW a ewidencją gruntów?
• Jak postępować w przypadku dróg gruntowych - czy można dzielić z urzędu?
• Wydzielanie dróg wewnętrznych przy podziale nieruchomości, przy ustalonym planie zagospodarowania miejscowego
• Rozdzielenie budynków - ściana czy nie? Postępowanie
• Czy na drogach, które nie mają statusu drogi publicznej, należy ustanawiać służebność drogową w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla nieruchomości, powstałej w wyniku podziału?
• Jakie warunki musi spełniać nieruchomość, żeby gmina mogła wydać decyzję o jej podziale?
• Czy można podzielić działkę, która częściowo jest działką budowlaną i częściowo przeznaczoną na cele rolne?

Wzory pism, jakie otrzymają uczestnicy:

Szczegółowy program szkolenia:

Pytania, na które odpowiedzieliśmy podczas ostatniego terminu szkolenia:

• Czy zamiast wypisu wystarczy informacja o działce, którą udostępnia geodecie starostwo?
• Podział z urzędu - czy wymagany jest wypis z RG do wniosku, gdy właścicielem jest gmina?
• Czy można dzielić zieleń nieurządzoną zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami?
• Jak zaopiniować podział działki o powierzchni 3,20 ha, gdzie w części jest objęta MPZP (plan z 2007 r.); w części jako tereny zabudowy usługowej, dalej jako grunty rolne objęte również planem, w dalszej części działka nie ma MPZP? Działka w całości jest użytkowana jako działka rolna. Wstępny projekt podziału zakłada przedzielenie działki na pół
• Działka w całości znajduje się poza MPZP, na którą zostały wydane dwie decyzje WZ, które nie obejmują całej działki. Podział nieruchomości ma zostać dokonany w oparciu o WZ, czyli wydzielenie dwóch działek budowlanych. Czy organ może zaopiniować pozytywnie projekt podziału, w którym pozostała część działki nieobjęta decyzjami WZ, będzie posiadała mniejszą powierzchnię niż 0,3 ha? Czy w tej sytuacji będzie miał zastosowanie art. 93 ust. 2a u. o g. n.?
• Czy można wydzielić kilka działek poniżej 3000 m z ust. 2a?
• Czy reszta działki po podziale musi mieć więcej niż 0,3 ha?
• Czy w sytuacji, gdy uchylimy decyzję w całości, ponieważ właściciel nie zbył działki w terminie 6 miesięcy, to podział zostanie usunięty i wracamy po pół roku do pierwotnej numeracji działki?
• Czy gmina powinna wydać ponowne postanowienie, jeżeli wcześniej wydane zostało postanowienie odmowne do zatwierdzenia wstępnego projektu podziału, ale interesant nie zgadzał się z tym i sąd zaopiniował podział pozytywnie? Kto powinien wydać postanowienie - gmina czy biegły geodeta sądowy?
• Jak wydzielić działkę mieszaną wzdłuż drogi?
• Czy przy podziale działki rolnej może być również wydzielona droga jako dojazdowa?
• Czy linia podziału powinna przebiegać w linii przeznaczenia MN, tak żeby zostały odcięte tereny rolne i w następstwie był możliwy podział rolny?
• Czy można wydzielić działkę na terenach budowlanych na mniejsze niż zapisane w MPZP na powiększenie działki sąsiedniej?
• W zasadach i warunkach scalania i podziału nieruchomości dopuszcza się podział terenu pod warunkiem zachowania min. powierzchni wydzielonej działki – 2000 m2. Czy taki zapis w planie uprawnia do podziału czy ma być stosowany tylko do scalenia i podziału?
• Jak przebiega procedura podziału nieruchomości Skarbu Państwa zajętych pod drogi nieposiadające kategorii dróg publicznych? Czy można przeprowadzić taki podział z urzędu, zasięgając jedynie opinii starosty?
• Co w przypadku, gdy plan określa wyłącznie minimalną powierzchnię działki, nie dopuszcza wyjątków pod drogi wewnętrzne, powiększenie działki sąsiedniej pod obiekty infrastruktury technicznej (przepompownie)? Czy można zatwierdzić podział działki na terenach budowlanych?
• Czy można przepis z art. 93 ust. 3a zastosować w terenach budowlanych?
• Czy dokonujemy podziału, gdy działka przed podziałem nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, tylko położona jest przy działce o użytku dr, ale ta działka nie ma statusu drogi publicznej?
• Czy dostęp do drogi publicznej badamy już na etapie wstępnego projektu podziału (postanowienia)?
• Jakie warunki ma określać decyzja o warunkach zabudowy, żeby wydać postanowienie o zgodności z warunkami zabudowy? Jak badamy zgodność wstępnego projektu podziału z warunkami zabudowy?
• Czy służebności muszą być ustalone już na etapie wstępnego projektu podziału?
• Czy w przypadku dzielenia działki, która ma zapisaną służebność w KW, trzeba zapisać w decyzji warunek o ustaleniu służebności?
• Czy ważna jest szerokość służebności? Co w przypadku, gdy istniejąca służebność wynosi 3 m? Czy trzeba wymagać pozostałych 2 m?
• Co z podziałem, gdzie przed naszą przedmiotową działką jest wąski 2-metrowy pas tego samego właściciela co działka oraz innego współwłaściciela?
• Jak wygląda procedura wydzielenia działki pod drogę publiczną zgodnie z MPZP, gdy właścicielem działki jest osoba fizyczna?
• Czy w przypadku, gdy będzie ustalona służebność w gminnie sąsiedniej na drodze, to stroną postępowania będzie też gmina sąsiednia? Czy powiadamiamy sąsiednią gminę o wszczęciu postępowania z przepisu art. 61 par.4 k.p.a.?
• Jeżeli działka podlegająca podziałowi ma wydaną decyzję o warunkach zabudowy, to postanowienie wydajemy na podstawie art. 94 ust. 1 pkt 1 czy pkt 2?
• Co, jeżeli decyzja nie wskazuje liczby budynków, a jedynie wskaźnik zabudowy?
• Czy w decyzji można wskazać jakie wielkości muszą mieć działki nowo powstałe?
• Jeżeli decyzja o warunkach zabudowy była wydana na 7 budynków mieszkalnych a podział nieruchomości wpłynął na 8 działek, dodatkowo droga dojazdowa to czy można wydać decyzję pozytywną?
• Jeżeli działka ma decyzją o warunkach zabudowy to czy musi być zawsze dzielona w zgodzie z decyzją? Czy może być dzielona w zgodzie z przepisami odrębnymi?
• Kto decyduje, na podstawie którego przepisu opiniujemy?
• Jeżeli wnioskodawca dostał odmowę na podział z warunkami, a potem złożył drugi wniosek o opinię z przepisami odrębnymi na terenie zurbanizowanym, to czy możemy wydać drugie postanowienie jako pozytywne?
• Czy podział z przepisu art. 95 pkt 4 w celu wydzielenia części działki osoby prywatnej może zostać przeprowadzony z urzędu?
• Czy jest możliwość podziału działki w trybie przepisu art. 95 pkt 7, jeżeli budynek mieszkalny znajduje się na dwóch działkach o różnych własnościach? Działka dzielona ma powierzchnię powyżej 3 arów. Działki położone są w terenach pod zabudowę mieszkaniową
• Zabudowa bliźniacza (funkcja mieszkalna), dwóch współwłaścicieli. Czy to jest argument do podziału działki zgodnie z przepisem art 95.ust 7 (niezbędność korzystania)?
• Czy można zatwierdzić podział na podstawie przepisu art. 95 ust.7, mimo że podział według MPZP byłby możliwy?
• Czy dzieląc działkę w trybie przepisu art. 95 ust. 7 budynek musi istnieć? Czy działki po podziale muszą spełniać warunki z MPZP?
• Co w przypadku, gdy na wydzielonej działce, niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego nie zostały ujęte wszystkie urządzenia, np. szambo, które będzie na drugiej działce?
• Czy ostateczną decyzję wysyła się do sądu?
• Czy na podstawie przepisu art. 98b można dokonać połączenia i podziału nieruchomości objętych MPZP, których właścicielem jest gmina i osoby fizyczne, w celu wydzielenia działek zgodnie z MPZP? W jakim trybie?

Nowości w programie:

• Czy należy zawiadomić gminę, jeżeli podział opiera się na decyzji o warunkach zabudowy i jest w niej wskazane wydzielenie części działki pod poszerzenie drogi gminnej?
• Czy w postanowieniu wpisujemy numer nieruchomości sąsiedniej, która będzie powiększana?
• Czy przy podziale działki w oparciu o warunki zabudowy można wskazać dostęp do drogi dla pozostałej części działki jako służebność przejazdu przez inną działkę, zapisaną w tej samej księdze wieczystej?
• Jaka jest podstawa prawna o zaopiniowanie podziału do zarządcy drogi?
• Działka została podzielona na trzy działki i dodatkowo osobna działka nie jest brana pod uwagę w decyzji o warunkach zabudowy, ale stanowi własność tej osoby. Czy wniosek o podział powinien obejmować dwie działki czy tylko jedną, która jest ujęta w decyzji?
• Co oznacza stwierdzenie, że podział musi być zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, jeśli decyzja o warunkach zabudowy została wydana na budowę trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych? Jeżeli inwestor złoży wniosek na podział zgodny z decyzją o warunkach zabudowy, to czy na każdej działce po podziale muszą zmieścić się trzy budynki mieszkalne jednorodzinne?
• Co w przypadku, gdy działka jest objęta decyzją o warunkach zabudowy i z tej działki wnioskodawca chce wydzielić kawałek działki na powiększenie nieruchomości sąsiedniej, gdyż kawałek ogrodzenia sąsiedniej nieruchomości wchodzi na działkę wnioskodawcy? Czy w takim przypadku podział musi być zgody z warunkami zabudowy czy zgodnie z przepisami odrębnymi?
• Czy w przypadku podziału 4 nieruchomości muszą być 4 osobne decyzje czy jedna wspólna na wszystkie budynki?
• Jeżeli wydano warunki zabudowy na część nieruchomości, a pozostała część nieruchomości jest mniejsza niż 0,3000 ha (użytki rolne), to czy można dokonać podziału?
• Czy można zatwierdzić podział nieruchomości, dokonanego na podstawie przepisu art. 95 ust. 4 z dopiskiem "pod warunkiem"?

• Czy osoba fizyczna posiadająca gospodarstwo rolne może dokonać podziału działki ok. 0,10 ha sklasyfikowanej jako Ls w ramach regulacji granicy pomiędzy sąsiadującymi nieruchomościami (art. 93 ust. 2a uogn? Jeżeli tak, to czy lasy mają zawsze pierwszeństwo nabycia?
• Czy gmina posiadająca w zasobie nieruchomości rolne ≥1 ha może przeznaczyć do zbycia te grunty w trybie przetargu nieograniczonego, czy w trybie przetargu pisemnego? W przypadku przetargu pisemnego nieograniczonego w dodatkowych warunkach przetargu należy podać, że nabywcą może być tylko rolnik prowadzący osobiście gospodarstwo rolne nieprzekraczające powierzchni powyżej 300 ha? Czy lepiej określić, że nabywcą może być osoba spełniająca warunki z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego?
• Czy umowa dzierżawy powyżej 5 lat gruntu rolnego stanowiącego własność gminy, np. na czas nieoznaczony, wymaga formy aktu notarialnego?
• Czy prawo odkupu (sprzedaż) przez Agencję przysługuje tylko wyłącznie powyżej 1 ha w przypadku zbywania nieruchomości rolnych przez gminę ? Czy dotyczy to również umowy zamiany OF z gminą?

I. Podziały nieruchomości – opiniowanie i cel podziałów nieruchomości:

• Jakie dokumenty należy złożyć do wniosku o wydanie postanowienia w sprawie podziału nieruchomości?
• Opiniowanie projektu podziału w zależności od ustalonego planu zagospodarowania miejscowego
• Kwestie i zakres odpowiedzialności gminy jako organu opiniującego zgodność podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego
• W jakich przypadkach przy podziale nieruchomości wymagane jest uzyskanie pozytywnej opinii wyrażonej w formie postanowienia?
• Wynikająca z mpzp konieczność uzyskania pozytywnej opinii innego organu - jak postępować w przypadku negatywnych opinii?
• Badanie celu podziału nieruchomości oraz zamierzony sposób wykorzystania nowo powstałych nieruchomości
• Możliwość zagospodarowania wydzielonych działek gruntu, na co zwracać szczególna uwagę?
• Rola przebiegu mediów przy podziale nieruchomości
• Jakie odległości obowiązują między budynkami przy podziałach nieruchomości?
• Podział nieruchomości na terenach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego
• Czy decyzja o zabudowie jest już wystarczająca aby wszcząć postępowanie podziałowe?

II. Podziały nieruchomości w przypadku braku planu miejscowego – art. 94:

• Podział nieruchomości na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania terenu
• Podział nieruchomości zgodnie z art. 94 ust. 1 pkt 1. Kiedy stosować, z jakimi przepisami odrębnymi?

III. Podziały nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego – art. 95 ugn:

• Procedura podziałowa nieruchomości, niezależnie od ustaleń planu miejscowego i przepisów ogólnych (art. 95 ugn).
• Interpretacja podziałów w trybie art. 95
• Interpretacja art. 95 pkt. 7 i pkt 1 czy w związku z pkt 4 można stosować zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej?
• Podział niezależnie od ustaleń planu miejscowego – co to znaczy? Co można zaliczyć do tego?
• Omówienie art. 95 pkt. 4 dotyczącego roszczeń
• Podziały nieruchomości zabudowanych w trybie art. 95 – odległości, granice od budynków – czy może być po ścianie? Różne podejścia geodetów
• Jaka powinna być powierzchnia działki w przypadku wydzielenia działki zabudowanej kiedy są 2 budynki?
• Podział na terenach zamkniętych – PKP – czyja to kompetencja?
• Co zrobić w przypadku wymogu, że musi być odpowiednia ilość budynków przy podziałach a często jest tak, że nie ma tej ilości jak w przepisach jest wymagane

IV. Podział nieruchomości rolnych, leśnych, zabudowanych i mieszanych:

• Podział na powiększenie nieruchomości sąsiednich
• Podział w celu "poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej”
• Czy można podzielić działkę, która częściowo jest działką budowlaną i częściowo przeznaczoną na cele rolne?
• Czy konieczne jest sporządzanie protokołów z przyjęcia przebiegu granic w przypadku podziałów rolnych?
• Wytyczne przy podziałach działek rolnych, jeżeli wydzielenie następuje na poszerzenie nieruchomości sąsiednich.
• Jak postępować w podziałach rolnych, w przypadku niezgodności pomiędzy KW a ewidencją gruntów?
• Jakie dokumenty powinny wchodzić w skład operatu technicznego przy podziałach rolnych?
• Jak prawidłowo postępować przy podziale nieruchomości zabudowanej w kontekście różnego orzecznictwa?
• Jakie działania podjąć w przypadku podziału działki z budynkiem mieszkalnym lub lokalem użytkowym?
• Podział nieruchomości zabudowanej
• Podziały nieruchomości zabudowanych, w których projektowana granica przebiega przez istniejący budynek
• Postępowanie przy podziale budynków i nieruchomości zabytkowych
• Rozdzielenie budynków - ściana czy nie? Postępowanie
• Czy podział może iść po granicy budynku?
• Co powinno być poruszane w kwestiach podziału budynku – dostęp do drogi publicznej czy służebność? (w postępowaniu opiniującym)
• Omówienie wydzielania budynków mieszkalnych na działce

V. Wydzielanie dróg w związku z podziałami:

• Dostępność do drogi publicznej
• Wydzielanie dróg wewnętrznych przy podziale nieruchomości, przy ustalonym planie zagospodarowania miejscowego
• Drogi wewnętrzne – ustanawianie służebności, dostęp do drogi publicznej w aspekcie dróg wewnętrznych
• Podziały warunkowe – dostępność do drogi publicznej, pod warunkiem ustalenia służebności
• Czy można narzucić wnioskodawcy wydzielenie działki na poszerzenie drogi publicznej?
• Procedura wydzielania dróg wewnętrznych niebędących niezbędnymi drogami. Czy działka musi być oznaczona dr? Jeśli tak to w jakich sytuacjach?
• Podział nieruchomości w przypadku zapewnienia dostępu do drogi publicznej, po nieruchomości sąsiedniej, niestanowiącej własności/współwłasności wnioskodawcy (warunek o którym mowa w art. 99 ugn)
• Ile musi wynosić minimalna szerokość istniejących dróg publicznych przy podziale nieruchomości?
• Wydzielanie dróg przy podziałach, przejęcie ich przez gminę – kwestia odszkodowań dla właścicieli
• Wydzielanie dróg publicznych i wewnętrznych przy podziale nieruchomości
• Szerokości drogi dojazdowej przy wydzielaniu pasa drogowego
• Kategorie dróg publicznych art. 98 – czy ciągi pieszo jezdne stanowią drogę publiczną? Czy przejmowane będą przez jednostki w tym trybie?
• Podziały kiedy działka nie ma dostępu do drogi bezpośredniej – w przypadku zbycia
• Jak postępować w przypadku dróg gruntowych - czy można dzielić z urzędu?

VI. Postępowanie na wniosek lub z urzędu:

• Postępowanie administracyjne o podział nieruchomości na wniosek i z urzędu
• Podział nieruchomości stanowiącej współwłasność
• Podział nieruchomości, której współwłaścicielem lub właścicielem jest osoba niepełnoletnia
• Jakie są przesłanki do wszczęcia postępowania z urzędu?
• Podziały z urzędu, na wniosek właściciela lub przy braku właściciela
• Podział nieruchomości stanowiącej własność wójta/burmistrza/prezydenta miasta lub pracownika urzędu
• Zmiana podmiotu – przeniesienie własności nieruchomości na nowego właściciela, co można zrobić w takiej sytuacji?
• Czy do wniosku o podział powinny być załączone oryginały czy kserokopie dokumentów?
• Omówienie procedury podziałowej zgodnej z k.p.a.
• Procedura KPA przy wniosku o wycofanie lub zmianę
• Podział nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa
• Podział nieruchomości do realizacji celu publicznego
• Podział nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym
• W jakim terminie i jak zmobilizować wnioskodawcę do przedłużenia dokumentów o podziałach w świetle przepisów KPA?
• Czy podział traktować: 2 miesiące czy 1 w związku z k.p.a. – czyli 1 miesiąc na postanowienie i 1 miesiąc na decyzję lub wszystko razem w ciągu miesiąca?
• Jakie dokumenty należy złożyć do wniosku o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości?
• Czy po uzyskaniu postanowienia opiniującego pozytywnie wstępny projekt podziału nieruchomości, wnioskodawca powinien składać kolejny wniosek o zatwierdzenie projektu podziału, czy jedynie dostarczyć pozostałe dokumenty niezbędne do wydania decyzji?
• Podziały - procedura przeprowadzania, w szczególności rozliczanie z wykonawcami
• Jak postępować, gdy we wniosku o podział nie jest sprecyzowany jego konkretny cel?
• Podziały w przypadkach z nieuregulowanym stanem działki

VII. Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości, k.p.a. w podziałach:

• Ustalenia podstaw prawnych w postanowieniach i decyzjach
• Czy pozytywna opinia w przedmiocie zgodności podziału nieruchomości z mpzp obliguje do wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości?
• Jakie warunki musi spełniać nieruchomość, żeby gmina mogła wydać decyzję o jej podziale?
• Strony postępowania podziałowego w przypadku nieruchomości oddanej w trwały zarząd lub użytkowanie wieczyste.
• Jakie podmioty otrzymują ostateczną decyzję zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości i czy powinny być one wykazywane w decyzji?
• Kto powinien dostarczyć ostateczne decyzje podziałowe, celem naniesienia zmian w katastrze nieruchomości i księdze wieczystej: geodeta, organ zatwierdzający podział czy wnioskodawca?
• Rodzaje stosowanych decyzji przy podziałach nieruchomości
• Decyzje warunkowe – czy jeśli jest decyzja warunkowa i następuje przeniesienie praw do 6 miesięcy
• Jak postępować w sytuacji, gdy upłynął okres 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna a nie nastąpiło przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu (art. 93 ust. 2a). Zmiany po podziale zostały naniesione w katastrze nieruchomości i wydziale ksiąg wieczystych a warunek w decyzji nie został dotrzymany
• Obwarowania w decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości w przypadku wydzielenia terenów przewidzianych pod zaplanowane w mpzp drogi wewnętrzne, niezaliczone do kategorii dróg publicznych
• Decyzje ostateczne – zmiana i uchylenie, na jakiej podstawie można zmienić lub uchylić decyzję
• Podział nieruchomości bez decyzji podziałowej

VIII. Zakres obowiązków i czynności geodety w postępowaniu podziałowym:

• Jakie wytyczne obowiązują geodetów przy sporządzaniu map – ważne m.in. w celu uniknięcia podania nieaktualnych informacji, np. co do istniejących budynków na gruncie?
• Jakie są obowiązki geodetów na moment przygotowywania mapy?
• Czy geodeta musi być na gruncie przed zrobieniem mapy?
• Omówienie czynności geodety przy podziałach, postępowanie w przypadku braku potrzebnych dokumentów
• Jakie formalności powinny zostać spełnione względem sporządzonych map, będących załącznikiem decyzji o podziale?

IX. Ustanawianie służebności gruntowych przy podziałach:

• Czy na drogach, które nie mają statusu drogi publicznej, należy ustanawiać służebność drogową w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla nieruchomości, powstałej w wyniku podziału?
• Jak postąpić w przypadku drogi, która nie ma statusu drogi publicznej np. gruntowej, czy na niej trzeba ustanawiać służebności związane z dostępem do drogi publicznej?
• Czy zakres służebności drogowej powinien być naniesiony na projekcie podziału przez geodetę czy przez organ zatwierdzający podział?
• Służebności drogowe przy podziale
• Ustalanie służebności drogowych w drodze wewnętrznej

X. Orzecznictwo dotyczące podziałów nieruchomości