W wykazie prac legislacyjnych rządu znalazł się projekt Ustawy o zmianie ustawy o własności lokali oraz ustawy – Prawo budowlane. Dokument opracowany przez Ministra Finansów i Gospodarki jest obecnie na etapie konsultacji rządowych, a jego przyjęcie przez Radę Ministrów planowane jest na drugi kwartał 2026 r.
Celem proponowanych zmian w przepisach jest dostosowanie zasad funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych do realiów ostatnich 30 lat. Nowelizacja ma usunąć istniejące luki prawne, które w praktyce prowadziły do sporów interpretacyjnych i utrudniały sprawne zarządzanie nieruchomościami.
Balkony i loggie – koniec wieloletnich wątpliwości. Jednym z najczęściej dyskutowanych problemów była kwestia własności balkonów i tarasów. Nowe przepisy jasno określą, że płyta balkonowa z izolacją, balustrady i elementy konstrukcyjne będą należeć do części wspólnej budynku. Właściciel lokalu odpowiadać ma jedynie za wnętrze swojego balkonu. Taka zmiana ma zakończyć trwające od lat spory i ograniczyć konieczność odwoływania się do orzecznictwa sądowego.
Status prawny wspólnot mieszkaniowych - projekt przesądza także o definicji wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z nowymi zapisami będzie ona jednostką organizacyjną bez osobowości prawnej, ale wyposażoną w zdolność do czynności prawnych oraz majątek przeznaczony na zarządzanie częścią wspólną. Ujednolicenie statusu prawnego ma wprowadzić większą przejrzystość i stabilność w obrocie prawnym.
Dochodzenie roszczeń od deweloperów i wykonawców - duże udogodnienie czeka wspólnoty w zakresie dochodzenia roszczeń z tytułu wad budowlanych. Obecnie wymaga to cesji wierzytelności od każdego właściciela lokalu, co w praktyce bywało niemal niemożliwe. Po zmianach wspólnota będzie mogła sama występować z roszczeniem dotyczącym części wspólnych, co znacznie przyspieszy procedury sądowe.
Zaliczki i rozliczenia kosztów - nowelizacja daje wspólnocie prawo do podwyższenia zaliczek w sytuacji, gdy lokal generuje ponadprzeciętne koszty (np. z powodu intensywnej eksploatacji czy prowadzenia w nim działalności usługowej). Ciężar dowodu w takiej sytuacji spoczywać będzie na wspólnocie, która będzie musiała przedstawić szczegółowe wyliczenia. Ponadto właściciele zostaną zobowiązani do regularnych wpłat zaliczek na media i wywóz odpadów – do 10. dnia każdego miesiąca.
Obowiązek udostępnienia lokalu - nowe przepisy wprowadzają wyraźny obowiązek wpuszczenia kontrolerów do lokalu w ramach inspekcji wynikających z Prawa budowlanego. W razie odmowy właścicielowi grozić będzie grzywna, a w sytuacjach nagłych możliwe będzie wejście do lokalu w asyście policji lub straży pożarnej.
Urządzenia pomiarowe i fundusz remontowy - zmiany obejmą również status urządzeń pomiarowych – wodomierze, ciepłomierze czy podzielniki zostaną uznane za element wspólny budynku, a ich utrzymanie i wymiana będzie obowiązkiem wspólnoty. Nowelizacja wprowadzi też jasną definicję funduszu remontowego i innych funduszy celowych. Staną się one majątkiem wspólnoty, a nie poszczególnych właścicieli. Doprecyzowana zostanie również odpowiedzialność właścicieli za zobowiązania wspólnoty – będą odpowiadać dopiero w przypadku, gdy egzekucja z majątku wspólnoty okaże się bezskuteczna.
Zarządzanie i podejmowanie decyzji – projekt przewiduje zmiany w powoływaniu zarządu, definicji czynności zwykłego zarządu, uprawnień właścicieli w zakresie kontroli działalności zarządu.
Sprawozdawczość i organizacja zebrań - nowe przepisy przewidują, że sprawozdanie zarządu będzie musiało mieć formę pisemną i zawierać zarówno część opisową, jak i finansową. Termin jego przedstawienia zostanie przesunięty na koniec kwietnia, aby umożliwić uwzględnienie pełnych danych finansowych. Właściciele zyskają także prawo samodzielnego zwołania zebrania, jeśli zarząd nie dopełni tego obowiązku.
źródło: System Informacji Prawnej Legalis