Projekt ustawy nowelizującej przepisy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym ma na celu istotne wzmocnienie pozycji konsumentów na rynku pierwotnym. Kluczowym założeniem proponowanych zmian jest zwiększenie przejrzystości działalności deweloperów oraz ograniczenie ryzyk, z jakimi obecnie mierzą się osoby kupujące mieszkania i domy od przedsiębiorców.
Centralnym elementem projektu jest rozszerzenie funkcjonowania Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (Portal DOM), który ma stać się ogólnodostępnym i kompleksowym źródłem informacji o deweloperach. Dzięki integracji danych pochodzących m.in. z UOKiK, GUNB czy Krajowego Rejestru Sądowego, nabywcy zyskają możliwość szybkiego sprawdzenia historii inwestycyjnej dewelopera, informacji o opóźnieniach, sankcjach administracyjnych, składkach na DFG czy toczących się postępowaniach restrukturyzacyjnych lub upadłościowych. Rozwiązanie to ma wyeliminować konieczność samodzielnego i często nieefektywnego poszukiwania informacji w rozproszonych źródłach.
Projekt zakłada również doprecyzowanie obowiązków informacyjnych deweloperów. Zmianie ulegnie wzór prospektu informacyjnego, który zostanie uzupełniony m.in. o dane dotyczące doświadczenia dewelopera oraz postępowań karnych i cywilnych związanych z jego działalnością. Dodatkowo wprowadzony zostanie ujednolicony, tabelaryczny opis standardu wykończenia lokalu, obejmujący szczegółowe parametry techniczne, co ma ułatwić porównywanie ofert i dochodzenie roszczeń z tytułu wad.
Istotne znaczenie dla praktyki obrotu będzie miała także modyfikacja procedury odbioru lokalu. Nabywca uzyska możliwość zgłoszenia protokołu odbioru wraz z listą usterek w formie elektronicznej lub pocztowej, w tym z wykorzystaniem opinii specjalistów technicznych. Jednocześnie obecność dewelopera lub jego pełnomocnika przy odbiorze stanie się obowiązkowa, a zgłoszone wady będą wiążące i objęte ustawowymi terminami ich usunięcia.
Projekt wprowadza również minimalne standardy dla ogłoszeń i ofert sprzedaży, nakładając na deweloperów obowiązek prezentowania podstawowych informacji już na etapie marketingowym, takich jak adres inwestycji, rzuty lokali z powierzchniami czy jednoznaczne oznaczenie wizualizacji jako poglądowych. Ma to ograniczyć nieuczciwe praktyki reklamowe i wprowadzenie konsumentów w błąd.
Na szczególną uwagę zasługują zmiany dotyczące bezpieczeństwa finansowego nabywców. Projekt przewiduje zwiększenie zwrotu opłaty rezerwacyjnej w przypadku niewywiązania się dewelopera z umowy, a także ustawowy zakaz waloryzacji ceny nieruchomości na niekorzyść kupującego po podpisaniu umowy. Ryzyko wzrostu kosztów inwestycji ma obciążać dewelopera jako profesjonalistę. Dodatkowo spółki celowe, które planują zakończenie działalności przed upływem rękojmi, będą musiały wskazać inny podmiot przejmujący zobowiązania wobec nabywców.
Projekt został przygotowany przez Ministerstwo Funduszy i Gospodarki, a osobą odpowiedzialną jest Tomasz Lewandowski, Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii. Przyjęcie projektu przez Radę Ministrów planowane jest na II kwartał 2026 r. Proponowane zmiany należy ocenić jako kompleksową próbę podniesienia standardów działalności deweloperskiej, wzmocnienia ochrony konsumentów oraz odbudowy zaufania do pierwotnego rynku nieruchomości mieszkaniowych.
źródło: Serwis Rzeczypospolitej Polskiej, Wykaz prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów, nr projektu: UD361, data publikacji: 27.01.2026 r.