Nadchodzą zmiany w:

1. Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,
2. Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych.

Zmiany mają na celu wyeliminowanie niejasności interpretacyjnych oraz wprowadzenie korekt redakcyjnych, a ponadto wyposażenie gmin w dodatkowe narzędzia regulacyjne, które pozwolą im skuteczniej gospodarować zasobem mieszkaniowym i lepiej wykorzystywać dostępne mieszkania, tak aby pomoc trafiała do osób najbardziej jej potrzebujących.

Problemy wymagające zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów:

1. zwrot kaucji – brak jasnych zasad dotyczących zwrotu kaucji w sytuacji, gdy w trakcie najmu nastąpi podwyżka czynszu (po weryfikacji dochodów), a najemca rozwiąże umowę i opróżni lokal,

2. odszkodowanie za bezumowne zajmowanie lokalu – konieczne jest doprecyzowanie przepisów, jaka może być wysokość odszkodowania od osób zajmujących lokale komunalne bez tytułu prawnego. Obecne regulacje powodują, że płacą oni czynsz w takiej samej wysokości, jak legalni najemcy,

3. weryfikacja dochodów i majątku przy zawieraniu umowy – potrzebne są zmiany usprawniające stosowanie art. 21b, dotyczącego obowiązku składania oświadczeń o sytuacji majątkowej oraz braku tytułu prawnego do innego lokalu (lub domu jednorodzinnego),

4. kontrola dochodów w trakcie najmu – należy udoskonalić przepisy art. 21c, które dotyczą sprawdzania, czy najemcy lokali komunalnych nadal spełniają kryteria dochodowe uprawniające do najmu,

5. dziedziczenie najmu – obowiązujące przepisy (art. 691 K.c.) przewidują automatyczne wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy, niezależnie od sytuacji majątkowej jego bliskich. To ogranicza możliwość swobodnego dysponowania lokalami przez gminy. Konieczne jest odejście od tego automatyzmu,

6. najem dla osób średnio zarabiających – obecne regulacje nie pozwalają gminom wynajmować mieszkań osobom o średnich dochodach. Wprowadzenie takiej możliwości (przy wyższych czynszach) pozwoliłoby na uzupełnienie luki na rynku i zwiększenie środków gmin na rozwój zasobu mieszkaniowego,

7. podnajem lokali przez gminy – należy uregulować sytuację, gdy gmina wypowiada umowę podnajmu zawartą w celu realizacji zadań mieszkaniowych, a właściciel lokalu wypowiada umowę najmu. Obecnie istnieje luka prawna,

8. nierówne traktowanie najemców – gminy mogą weryfikować dochody tylko w odniesieniu do umów zawartych po 21 kwietnia 2019 r. Umowy zawarte wcześniej są z tego wyłączone, co powoduje nierówność. Potrzebne są przepisy umożliwiające weryfikację wszystkich umów najmu komunalnego.

Problemy wymagające zmian w ustawie o dodatkach mieszkaniowych:

1. koszty wspólnot i spółdzielni – brak jednoznacznych przepisów, czy wydatki ponoszone przez wspólnoty i spółdzielnie (ubezpieczenia, podatek od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste) mogą być traktowane jako wydatki związane z lokalem. W praktyce często są one kwestionowane, dlatego trzeba doprecyzować, że art. 6 ust. 4a dotyczy tylko kosztów ponoszonych bezpośrednio przez wnioskodawcę za zajmowany lokal,
2. wysokość dodatku przy podwyższonym czynszu w zasobie gminnym – obecne przepisy nie regulują sytuacji, gdy po weryfikacji dochodów najemcy czynsz wzrasta znacznie powyżej stawki standardowej. Brak jasnych zasad ustalania dodatku mieszkaniowego w takich przypadkach,
3. deklaracja o dochodach – okres referencyjny – wątpliwości budzi sposób ustalania trzymiesięcznego okresu, z którego mają być wykazane dochody w deklaracji dołączanej do wniosku (art. 7 ust. 1),
4. nieprawidłowe dane o gospodarstwie domowym – obecnie organ może odmówić przyznania dodatku, jeśli wnioskodawca zawyży liczbę członków gospodarstwa. Brakuje natomiast podstawy prawnej do odmowy, gdy liczba członków jest zaniżana (np. pominięto osoby z wysokimi dochodami, które uniemożliwiłyby przyznanie dodatku).

Zakres zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów

1. zasady zwrotu zwaloryzowanej kaucji - wprowadzenie regulacji, zgodnie z którą w przypadku lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego zwaloryzowana kwota zwracanej kaucji nie może być wyższa niż iloczyn miesięcznego czynszu naliczanego dla danego lokalu (według stawki z art. 8) i krotności czynszu przyjętej przy jej pobraniu. Usunięcie wątpliwości związanych ze zwrotem kaucji w sytuacji podwyższenia czynszu po weryfikacji dochodów (art. 21c) i wcześniejszego rozwiązania umowy przez najemcę.

2. odszkodowanie za bezumowne zajmowanie lokalu - dodanie przepisu szczególnego stanowiącego, że osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego uiszcza odszkodowanie w wysokości wyższej niż czynsz płacony przed utratą tytułu prawnego. Wyłączenie sytuacji, w której bezumowny użytkownik lokalu korzysta z niego na takich samych zasadach finansowych jak legalny najemca.

3. weryfikacja dochodów i majątku przy ubieganiu się o najem - proponuje się wydłużyć termin na przedstawienie dokumentów dochodowych z 30 na 45 dni, przyznanie gminom prawa do weryfikacji prawdziwości złożonych oświadczeń, możliwość wypowiedzenia umowy najmu w przypadku posiadania tytułu prawnego do domu jednorodzinnego, nowe przesłanki odmowy zawarcia lub wypowiedzenia umowy – w przypadku niezłożenia oświadczenia albo zaświadczenia starosty o niefigurowaniu w ewidencji jako właściciel/współwłaściciel lokalu lub domu.

4. weryfikacja dochodów w trakcie trwania najmu - wprowadzenie obowiązku weryfikacji nie rzadziej niż raz na 5 lat, wydłużenie terminu na przedłożenie dokumentów dochodowych do 45 dni, dookreślenie zasad wypowiedzenia czynszu w przypadku niewywiązania się z obowiązku złożenia deklaracji, zmiana metody ustalania nowej wysokości czynszu (likwidacja obecnego wzoru z ust. 5), ustalenie granic minimalnych i maksymalnych wysokości czynszu po weryfikacji, określenie zasad obliczania czynszu w przypadku zmiany stawki bazowej po przeprowadzonej weryfikacji, umożliwienie gminom wydłużenia okresu, za który składane są deklaracje dochodowe oraz wyłączenie z weryfikacji dochodowej emerytów, rencistów oraz osób, które zawarły z gminą umowę o świadczenia w zamian za najem lokalu.

5. wstąpienie w najem po śmierci najemcy - wyłączenie stosowania art. 691 K.c. w przypadku lokali z publicznego zasobu mieszkaniowego, po śmierci najemcy umowa najmu wygasa, a uprawnione osoby (małżonek, dzieci, osoby alimentowane, partner pozostający we wspólnym pożyciu) zyskują roszczenie o zawarcie umowy najmu, wynajmujący składa ofertę zawarcia umowy w terminie 6 miesięcy od dnia zgłoszenia oświadczenia woli, a wysokość czynszu zależna od dochodu gospodarstwa domowego w odniesieniu do progów określonych w uchwale rady gminy.

6. najem dla osób średniozarabiających – 20% nowych lokali - umożliwienie gminom wynajmowania do 20% lokali w nowo wybudowanych lub kapitalnie wyremontowanych budynkach na odrębnych zasadach – przy wyższych czynszach i odmiennych kryteriach dochodowych, wyłącznie wobec pierwszych najemców.

7. zasady wypowiadania umów podnajmu - W przypadku wypowiedzenia gminie umowy najmu lokalu przez właściciela, gmina wypowiada umowę podnajmu z 6-miesięcznym terminem wypowiedzenia (na koniec miesiąca), chyba że umowa podnajmu przewiduje inny termin lub wcześniejszy upływ wypowiedzenia wynika z umowy najmu zawartej przez właściciela.

8. obowiązek weryfikacji dochodów wszystkich najemców komunalnych - rozszerzenie obowiązku weryfikacji dochodów na wszystkich najemców lokali komunalnych, niezależnie od daty zawarcia umowy (także przed kwietniem 2019 r.).

Zakres zmian w ustawie o dodatkach mieszkaniowych

1. Dodatek mieszkaniowy przy podwyższonym czynszu (art. 6)

Propozycja:
Wprowadzenie przepisu stanowiącego, że jeżeli w wyniku weryfikacji dochodów czynsz w lokalu komunalnym został podwyższony ponad stawki stosowane w zasobie gminnym, dodatek mieszkaniowy oblicza się tak, jakby czynsz nie został podwyższony.
Uzasadnienie:
Zapewnienie równości w dostępie do dodatków mieszkaniowych i wyeliminowanie sytuacji, w której osoby objęte wyższym czynszem tracą prawo do adekwatnej pomocy.

2. Doprecyzowanie katalogu wydatków uwzględnianych przy ustalaniu dodatku (art. 6 ust. 4a)

Propozycja:
Dodanie zastrzeżenia, że wszystkie wydatki wskazane w art. 6 ust. 4a odnoszą się wyłącznie do kosztów faktycznie ponoszonych przez wnioskodawcę za zajmowany lokal.
Uzasadnienie:
Usunięcie wątpliwości interpretacyjnych w zakresie wydatków ponoszonych przez wspólnoty i spółdzielnie (ubezpieczenia, podatek od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste), które nie powinny być uwzględniane przy obliczaniu dodatku.

3. Okres referencyjny dla deklaracji dochodowej (art. 7 ust. 1)

Propozycja:
Doprecyzowanie, że deklaracja o dochodach obejmuje trzy pełne miesiące kalendarzowe poprzedzające miesiąc złożenia wniosku.
Uzasadnienie:
Ujednolicenie zasad ustalania okresu referencyjnego i wyeliminowanie sporów interpretacyjnych dotyczących daty początkowej.

4. Weryfikacja liczby członków gospodarstwa domowego (art. 7 ust. 3 pkt 2)

Propozycja:
Rozszerzenie przepisu tak, aby organ mógł odmówić przyznania dodatku, jeżeli w wyniku wywiadu środowiskowego ustali, że rzeczywista liczba osób zamieszkujących i gospodarujących z wnioskodawcą jest inna niż wykazana w deklaracji.
Uzasadnienie:
Zamknięcie luki prawnej – obecnie organ może odmówić świadczenia, gdy liczba osób została zawyżona, ale nie gdy została zaniżona (np. w celu pominięcia osób z wysokimi dochodami).

Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów to II kwartał 2026 r.

źródło: Serwis Rzeczypospolitej Polskiej