Wideoszkolenie: Strefy, uzgodnienia, analiza WZ

W programie m.in., wybrane zagadnienia:

• Jakie będą zasady wydawania decyzji o WZ dla zabudowy usługowej po wejściu w życie planu ogólnego? Jak to będzie wyglądało?
• Czy przekształcenie działki na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i jej podział powinien skutkować wzrostem podatku od nieruchomości?
• Jakie elementy w procesie wydawania decyzji o WZ należy przekazać do uzgodnień?
• Liczenie terminów wydania decyzji. Kiedy jest 90 dni czy 65 na cel publiczny? Kiedy liczy się początek? Jako wniosek? Jako uzupełnienie wniosku? Czy wszczęcie osobnym pismem?
• Czy dostęp do działki przez teren należący do PKP, przez rów lub teren o nieuregulowanym stanie prawnym może być uznany za dostęp drogowy?
• Czy w przypadku sprzedaży działki możliwe jest, aby każdy z nabywców skorzystał z części warunków zabudowy przypisanych do konkretnego budynku?
• Czy można i w jakim zakresie rozciągać obszar analizowany? W jakich kierunkach?

Szczegółowy program szkolenia:

1.Jak będą wyglądać strefy dopuszczenia zabudowy?

• Jakie są różnice między zabudową zagrodową a mieszkaniową?
• Jakie są różnice między zabudową mieszkaniową a rekreacyjną?
• Czy możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy na terenie, gdzie nie ma jeszcze pełnej infrastruktury?
• Jakie będą zasady wydawania decyzji o WZ dla zabudowy usługowej po wejściu w życie planu ogólnego? Jak to będzie wyglądało?
• Czy można wydać decyzję o warunkach zabudowy na budynki bliźniacze, gdy wokół znajduje się tylko zabudowa mieszkaniowa wolnostojąca?
• Czy wniosek o WZ dla trzech budynków wolnostojących na jednej działce należy traktować jako jedną inwestycję, czy trzy odrębne?
• Czy można połączyć dwie działki, aby stworzyć większy front, jeśli jedna z nich jest wąska, a druga nie jest objęta zabudową?
• Jakie są różnice przy zabudowie mieszkaniowej 70m i zwykłej zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej? Jak jest z terminowością?
• Kiedy i czy robić wszczęcie postępowania, zawiadomienia stron przy zabudowie mieszkaniowej 70m i zwykłej zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej?
• Co zrobić, aby zabudowa mieszkaniowa powstała na 3 klasie gruntu?
• Jak sobie radzić z działkami zadrzewionymi?

2.Dostęp do drogi w kontekście WZ:

• Jak postąpić w sytuacji, gdy klasa gruntu jest odpowiednia na wydanie warunków zabudowy, ale działka nie ma drogi, sąsiedztwa oraz występuje obszar lasów?
• Jak odnosi się służebność dróg do wydawania decyzji o warunkach zabudowy?
• Co w sytuacji, gdy przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy konieczna jest budowa drogi?
• Czy dostęp do działki przez teren należący do PKP, przez rów lub teren o nieuregulowanym stanie prawnym może być uznany za dostęp drogowy?
• Jak postępować w sytuacji, gdy dostęp do działki prowadzi przez teren PKP, rów melioracyjny lub inny grunt, który nie jest formalnie drogą? Z kim to uzgodnić? Czy powinna być zgoda tego organu? Jak to wygląda względem decyzji WZ?
• Jakie są wymagania dotyczące szerokości drogi dojazdowej?

3.Terminy:

• Co się dzieje, jeśli wnioskodawca uzyska warunki zabudowy, ale nie rozpocznie budowy i nie uzyska pozwolenia na budowę? Jak długo będą obowiązywać te warunki zabudowy?
• Czy samo wydanie warunków zabudowy gwarantuje, że będą one ważne? Czy konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę i rozpoczęcie inwestycji, np. przez założenie dziennika budowy? Czy będą obowiązywać, nawet jeśli budowa nie zostanie rozpoczęta?
• W jakich terminach należy wezwać inwestora do uzupełnienia braków formalnych – czy tylko na początku, czy na każdym etapie postępowania, czy w określonym terminie?
• Czy przedłużać terminy po upływie miesiąca, czy po dwóch miesiącach?
• Jak prawidłowo liczyć termin 21 dni w procedurze wydawania decyzji na zabudowę mieszkaniową 70m? Czy czas na uzgodnienia (np. 7 dni) wlicza się do tego terminu, czy dolicza się osobno?
• Czy będą zawieszone kary za nie wydanie decyzji w terminie?
• Czy termin można przedłużyć, jeśli wnioskodawca uzupełnił wniosek po terminie?
• Jakie są terminy decyzji i sankcje za opóźnienie postępowania?
• Od kiedy liczy się datę wszczęcia?
• Czy jeśli termin zostanie przesunięty o pół roku, to czy terminy decyzji o warunkach zabudowy też zostaną przesunięte o pół roku?
• Jak dokładnie obliczany jest termin 90 dni w decyzji – co się od niego odlicza? Jakie kwestie wziąć pod uwagę?
• Czy wezwania podlegają odliczeniu terminu decyzji?
• Czy czas doręczenia wezwania do uzupełnienia oraz 7-dniowy termin na ich uzupełnienie wliczają się do biegu terminu na wydanie decyzji?
• Liczenie terminów wydania decyzji. Kiedy jest 90 dni czy 65 na cel publiczny? Kiedy liczy się początek? Jako wniosek? Jako uzupełnienie wniosku? Czy wszczęcie osobnym pismem?

4.Uzgodnienia w procesie WZ: Jakie elementy w procesie wydawania decyzji o WZ należy przekazać do uzgodnień?

• Co wysyłać do uzgodnień?
• Do kogo wysłać uzgodnienia? Do jakich organów wysyłać projekt uzgodnień?
• Co zrobić w sytuacji, gdy uzgodnienia były pozytywne, później ktoś występował o pozwolenie na mniejszy obszar z tą samą działką i dostał odmowę?
• Kiedy można uzgodnić zabudowę zagrodową, a kiedy nie?
• Umowy z gestorami sieci w przypadku rozbudowy budynku, czyli na uzbrojonej działce - czy są wymagane?
• Uzgodnienia z Państwową Inspekcją Sanitarną - czy zawsze koniecznie jest to uzgodnienie?
• Uzgodnienia z marszałkiem - czy jest potrzebne w przypadku studni?

5. Podział/Przekształcenie działki: Co będzie z nieruchomościami, które powstały w wyniku podziału zgodnego z decyzją o warunkach zabudowy w zakresie wchodzących zmian i obowiązujących przepisów?

• Co w sytuacji, gdy działka została już przekształcona, mimo że po podziale nie istnieje działka, na podstawie której wydano pierwotną decyzję WZ?
• Czy w przypadku podziału działki, decyzję wydaną przed podziałem też będzie można podzielić na części, aby w części przenosić tę decyzję o warunkach zabudowy, żeby pozostawała w obrocie prawnym?
• Dlaczego podział nieruchomości dokonany na podstawie decyzji o warunkach zabudowy nie powoduje zmiany użytku gruntowego z rolnego na zurbanizowany, i jakie ma to konsekwencje dla budżetu gminy?
• Czy przekształcenie działki na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i jej podział powinno skutkować wzrostem podatku od nieruchomości, i co w tej sytuacji?
• Dlaczego gmina nie otrzymuje żadnych środków z tytułu wzrostu wartości działki przekształconej na podstawie decyzji WZ, podczas gdy w przypadku planu miejscowego przysługuje jej opłata planistyczna?
• Czy decyzja o warunkach zabudowy wydana na więcej niż jeden budynek zachowuje ważność po podziale działki, której dotyczyła?
• Co w sytuacji, gdy na działkę X wydano decyzję o warunkach zabudowy, która po czasie została podzielona na trzy mniejsze działki? Czy wydana wcześniej decyzja dalej obowiązuje?
• Jeśli została wydana decyzja o warunkach zabudowy na kilka budynków mieszkalnych na jednej działce, to w jaki sposób można potem podzielić tę nieruchomość?
• Czy w przypadku sprzedaży działki możliwe jest, aby każdy z nabywców skorzystał z części warunków zabudowy przypisanych do konkretnego budynku?
• Czy jest możliwy podział działki przy wydanej jednej decyzji?
• Jak poradzić sobie z konfliktem przy podziale działek na terenach rolnych?

6.Wymogi środowiskowe i infrastrukturalne:

• Czy jest wymagana decyzja środowiskowa dla obszarów, które mają zadrzewienia powyżej 10 arów?
• W jakim przypadku wymagana jest decyzja środowiskowa w procesie wydawania decyzji o warunkach zabudowy?
• Czy deklaracja wnioskodawcy o wykorzystaniu odnawialnych źródeł energii (OZE) wystarcza jako potwierdzenie dostępu do mediów?
• Co w sytuacji, gdy RDOŚ dysponuje danymi z geoportalu, zdjęciami lotniczymi, które nie wszystkie są aktualne?
• Dlaczego w lesie nie można się budować?
• Czy zalesienie działki wymaga wydania decyzji o warunkach zabudowy?
• Jak należy postępować z wnioskami o WZ dla OZE złożonymi przed wejściem w życie planu ogólnego?
• W jakich przypadkach decyzja środowiskowa musi być uzyskana przed decyzją o warunkach zabudowy?
• Przykład: Kwalifikacja przedsięwzięć oddziałujących na środowisko. W rozporządzeniu jest mowa, że zabudowa mieszkaniowa na obszarze powyżej 0,5 HA wymaga decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Jak kwalifikować powierzchnię tej zabudowy?
• Jak należy postępować w sytuacji, gdy ustalana jest powierzchnia tylko tej części działki, która ma być przekształcona, a RDOŚ traktuje całą działkę jako objętą wnioskiem, odmawiając uzgodnienia projektu, ponieważ w ich ocenie dotyczy to przekształcenia całej działki, a nie tylko wyznaczonej części?
• Jak interpretować przepisy dotyczące wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla instalacji fotowoltaicznych o dużej mocy (powyżej 20 MW)?
• Jak interpretować zakres oddziaływania inwestycji takich jak maszty pomiarowe pod elektrownie wiatrowe w kontekście decyzji WZ?
• Jak interpretować przepisy przejściowe nowelizującej ustawy o planowaniu przestrzennym z 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1688) w kontekście możliwości wydawania decyzji WZ dla farm fotowoltaicznych?
• Jak prawidłowo określić zakres oddziaływania inwestycji takich jak fotowoltaika, maszty itd. w decyzji o warunkach zabudowy?
• Czy przy wniosku o wydanie decyzji WZ wystarczające jest przedstawienie warunków przyłączenia, czy też należy wymagać podpisanej umowy, oświadczenia?

7.Analiza urbanistyczna: Jak określać analizę urbanistyczną?

• Jak określać analizę urbanistyczną pod zabudowę sąsiednią?
• Jak radzić sobie z kontynuacją funkcji przy większych mapach, przy większych inwestycjach, takich jak zabudowa jednorodzinna?
• Czy przy zabudowie jednorodzinnej wnioskodawca powinien przynieść mapę, w której jest widoczny przynajmniej jeden budynek z podobną funkcją?
• Czy dla każdej działki należy sporządzać odrębną analizę urbanistyczną? Jak wpływają na to różnice w parametrach działek (front, powierzchnia biologicznie czynna, intensywność zabudowy)?
• W jaki sposób zmiana szerokości frontu działki po podziale wpływa na obszar analizy urbanistycznej przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy?
• Co w sytuacji, gdy orzecznictwo sądowe dopuszcza posiłkowanie się wcześniejszą decyzją WZ dla danego terenu, natomiast przepisy ustawy i rozporządzenia precyzyjnie określają sposób wyznaczania obszaru analizowanego?
• Jak interpretować zasadę kontynuacji funkcji w analizie urbanistycznej na potrzeby decyzji WZ?
• Czy do analizy zabudowy należy brać pod uwagę tylko obiekty z tej samej drogi publicznej, czy również z innych?
• Czy przy analizie należy brać pod uwagę tylko budynki mieszkalne, pomijając siedliska, czy tylko funkcje budynków?
• Czy można i w jakim zakresie rozciągać obszar analizowany? W jakich kierunkach?
• Kiedy rolnik może wystąpić z wnioskiem o odstępstwo na podstawie art. 61 ust. 4, dotyczące analizy funkcji i cech zagospodarowania terenu? Jak rozciągać obszar analizowany?
• Jak analizować wskaźniki intensywności zabudowy czy powierzchni biologicznie czynnej?
• Czy analizując działki sąsiednie, powinno odnosić się do całej działki, czy odnosić się do powierzchni terenu objętego wnioskiem?
• Postępowanie w przypadku odmowy z uwagi na brak zabudowań w analizie urbanistycznej - Co pomijamy? Które kroki można pominąć? Które muszą być bezwzględnie?
• Przesłanki do ustalania wielkości obszaru analizowanego. Kiedy minimalny? Kiedy większy? Prawo określa minimalne, a kiedy można zastosować większy?
• Trzykrotność działki w przypadku, gdy inwestycja dotyczy tylko części działki. Czyli czy my wtedy trzykrotność tej części, czy frontu, jednak całej działki, na której znajduje się inwestycja?
• Co w przypadku, gdy działka ma kształt nieprostąkąta tylko takiej ‘’siekierki’’? Czy ten front liczony jest jako ten wjazd, czy inaczej?
• Czy analiza urbanistyczna powinna być sporządzona na dołączonej mapie, czy może być na innych mapach np. dostanych z geoportali? I w jakiej skali? Czy to jest określone jakoś prawem?
• Czy projekt decyzji powinien być podpisany przez osobę uprawnioną? Przez urbanistę, architekta, lub czy jego autorstwo powinno być uwidocznione w decyzji i analizie?
• Czy albo w jakich przypadkach przesyłać projekt decyzji lub analizę urbanistyczną wnioskodawcy?
• Czy organ może odmówić WZ dla budynków mieszkalnych, jednorodzinnych, gdy w obszarze analizowanym znajduje się tylko zabudowa zagrodowa?
• Jak będą wyglądały analizy terenów po wejściu w życie planu ogólnego?
• Czy można wpisać trzykrotnie te same parametry zabudowy w jednym wniosku, czy powinny to być oddzielne formularze dla trzech zabudowań wolnostojących? Jeśli tak, to czemu?
• Jak prawidłowo ustalać obszar analizowany i wyznaczyć sąsiedztwo?
• Jakie są zasady wyznaczania części działki, która ma być analizowana w kontekście wydania decyzji o warunkach zabudowy?
• Co zrobić w sytuacji, gdy parametry zabudowy nie odpowiadają rzeczywistemu rozmiarowi działki, którą wnioskodawca wyznaczył do analizy? Czy trzeba to napisać w analizie?
• Co w sytuacji, gdy dokonano błędnego określenia terenu analizy, mając wskaźnik, który porównany jest do całości działki, a nie do terenu wyznaczonego? Czy wtedy starosta powinien kierować się wyznaczonym terenem, czy całą działką?