Wideoszkolenie: Opłata adiacencka

W programie m.in., wybrane zagadnienia:

• Czy gmina jest w stanie uniknąć przedawnienia roszczeń związanych z opłatą adiacencką?
• Co w sytuacji, gdy infrastruktura jest wybudowana z udziałem środków współwłaścicieli gruntów przyległych?
• Czy można zobowiązać stronę do opłaty sądowej? Na jakiej podstawie można zobowiązać strony do zapłaty opłaty sądowej?
• Czy uchwała w sprawie stawki dotyczyć może danego obszaru gminy, czy musi całej gminy?
• Zasady umarzania, odraczania płatności i rozkładania na raty. Co w przypadku, gdy po otrzymaniu decyzji, wnioskodawca złoży wniosek o rozłożenie opłaty na raty?
• Czy możemy nie zgodzić się na rozłożenie na raty, mając na uwadze, że wysokość opłaty jest niewielka, a zabezpieczenie jest w hipotece, co powoduje, że gmina będzie miała kolejne koszty związane z wnioskiem do sądu o wpis w hipotekę?
• Czy już w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania wskazujemy wysokość opłaty adiacenckiej?

Szczegółowy program szkolenia:

Pytania, na które odpowiedzieliśmy podczas ostatniego szkolenia:

• Co z opłatą, jeśli w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego jest przeznaczenie mieszane, tj. mieszkaniowe i rolne? Czy należy naliczyć opłatę w takim przypadku?
• Czy rzeczoznawca powinien wycenić drogi?
• Co robimy, jeśli w gminie nie były wystawiane decyzje o opłacie adiacenckiej za decyzje podziałowe z lat 2016-2019? Jest to przecież bezczynność organu, jak z tego wybrnąć?
• Czy burmistrz musi ustalić opłatę?
• Czy rada gminy powinna podjąć uchwałę ustalającą opłatę?
• Czy odstąpienie od wszczęcia postępowania może być bez wyceny rzeczoznawcy?
• Co w przypadku, gdy umrze właściciel nieruchomości, który podzielił działkę? Czy mamy możliwość obciążenia opłatą adiacencką spadkobierców?
• Ile mamy czasu na wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej po wydaniu ostatniego postanowienia?
• Czy przy wszczęciu postępowania za każdym razem mamy obowiązek sprawdzić, czy dana osoba żyje?
• Czy możemy najpierw zlecić operat, a później wszcząć postępowanie?
• Czy w pierwszej kolejności należy zlecić opinię rzeczoznawcy, a potem operat?
• Czy informacja o odstąpieniu od opłaty adiacenckiej musi zostać wysłana do stron postępowania? Czy może to być notatka?
• W gminie podpisana jest umowa z jednym rzeczoznawcą i została ustalona jedna stawka dla każdego operatu. Rzeczoznawca twierdzi, że jest osobą poszkodowaną, gdyż jeden podział polega na podzieleniu jednej działki na 2 działki i kolejnej działki na 30 działek. Jak postępujemy z taką uwagą?
• Czy podziału z urzędu pod ścieżkę rowerową dokonujemy na podstawie planu, a podział z urzędu pod ścieżkę rowerową wydzielaną na podstawie planu?
• Czy zgodnie z przepisem art. 95 Ustawy o gospodarce nieruchomościami podziały nie są przedmiotem opłaty adiacenckiej?
• Co w przypadku, gdy w toku postępowania strona składa kontroperat? Są dwa operaty – jeden w sprawie oraz gminy i strony. Czy może być tak, że gmina przychyli się do operatu strony, jeśli będzie on korzystniejszy dla strony?
• W operacie rzeczoznawca wycenił działki jako uzbrojone, ale strona uważa, że działki nie są uzbrojone. Okazało się, że uzbrojoną działką była działka dzielona, natomiast wydzielone działki już nie są. Która ze stron ma rację? Rzeczoznawca czy strona?
• Co w sytuacji, gdy widzimy błąd, ale rzeczoznawca nie chce się wypowiedzieć?
• Czy uchwałę o opłacie adiacenckiej z tytułu infrastruktury można przyjmować wyłącznie dla konkretnej inwestycji infrastrukturalnej? Czy musi być jedna równa dla inwestycji? Co w sytuacji, gdy stwierdzimy, że od tej inwestycji nie pobieramy opłaty, ale od tej chcemy pobrać, więc wszczynamy postępowanie?
• Czy uchwała w sprawie stawki dotyczyć może danego obszaru gminy czy musi całej gminy?
• Co w sytuacji, gdy infrastruktura jest wybudowana z udziałem środków współwłaścicieli gruntów przyległych?
• Co, jeśli zostaje wybudowana i odebrana sieć, ale okazuje się, że nie wszyscy właściciele mogą się do niej podpiąć, bo wg ZWiK nie ma odpowiedniego ciśnienia wody? Czy konieczne jest wybudowanie dodatkowej wieży ciśnień?
• Co z przebudową drogi albo wymianą sieci?
• Co w przypadku, gdy po otrzymaniu decyzji, wnioskodawca złoży wniosek o rozłożenie opłaty na raty?
• Czy możemy nie zgodzić się na rozłożenie na raty mając na uwadze, że wysokość opłaty jest niewielka, a zabezpieczenie jest w hipotece, co powoduje, że gmina będzie miała kolejne koszty związane z wnioskiem do sądu o wpis w hipotekę?
• Czy można zobowiązać stronę do opłaty sądowej? Na jakiej podstawie można zobowiązać strony do zapłaty opłaty sądowej?
• Gdzie trzymać weksle? Czy w sejfie?
• Co w przypadku działek, które są przeznaczone na powiększenie działek sąsiednich?
• Co w sytuacji, gdy właściciel działki dokonał jej podziału i zmarł przed wszczęciem postępowania, dotyczącego opłaty adiacenckiej?
• Czy informujemy właściciela o odstąpieniu od opłaty adiacenckiej? Czy sporządzamy wyłącznie notatkę służbową?
• Co w przypadku podziału działki przez sąd, dokonanego przy zniesieniu współwłasności? Czy naliczamy opłatę adiacencką?
• Czy w operacie szacunkowym rzeczoznawca może przyjąć ten sam zbiór transakcji dla działki przed podziałem lub po podziale?
• Czy drogi wewnętrzne należy wziąć do wyliczenia wzrostu wartości?
• Czy możliwe jest odrzucenie w operacie powierzchni działki stanowiącej drogę wewnętrzną?
• Czy jest możliwe odstąpienie od opłaty adiacenckiej, gdy były zrobione podziały pod inwestycje celu publicznego?
• Czy należy wszcząć postępowanie, jeżeli podziału dokonuje gmina z urzędu?
• Czy należy wszcząć postępowanie przy podziale działki, jeśli dla działki nie ma Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, a została wydana decyzja o warunkach zabudowy na zabudowę letniskową lub mieszkaniową?
• Czy naliczanie opłat można rozpocząć od konkretnego dnia?
• W jaki sposób należy dokonać waloryzację opłaty i w jakich przypadkach?
• Czy decyzję o odstąpieniu od naliczania opłaty wysyła się do strony?
• Jest dwóch właścicieli nieruchomości i jeden z nich nie odbierze zawiadomienia. Czy zawiadomienie należy wysłać ponownie?
• Co w przypadku wybudowania nowej drogi tylko w części, a pozostała część jest jedynie przebudowana? Strony postępowania to właściciele działek jedynie przy nowo wybudowanej drodze. Czy naliczyć tylko w "połowie" opłatę adiacencką? W jaki sposób określić strony postępowania?
• Czy w przypadku studni można naliczyć opłatę od wybudowanej sieci wodociągowej?
• Co, jeśli wpłaty mieszkańców były dobrowolne i nie określono, że są to opłaty na poczet opłaty adiacenckiej? Czy obie opłaty należy traktować jak wpłacone od jednego mieszkańca?
• Co w przypadku, gdy opłata adiacencka jest niższa niż wpłata z komitetu? Czy należy zwrócić różnicę?
• Czy możliwe jest ustalanie opłat ze wcześniej uchwaloną uchwałą z decyzji wydanych z początkiem 2022 roku, motywując pominięcie 2020/2021 roku tym, że nie było to opłacalne dla gminy?
• Czy jedna strona może wnieść opłatę jednorazowo, a druga strona będzie mieć rozłożoną opłatę na raty?
• Czy słaba sytuacja majątkowa lub wiek osoby obciążonej opłatą adiacencką może być argumentem do odstąpienia od opłaty?
• Czy właściciel gruntu ma prawo do uzyskania kopii operatu od gminy?
• Jak powinno wyglądać postępowanie ustalające opłatę za podział?
• Czy czas postępowania od wszczęcia do wydania decyzji to miesiąc?
• Czy jest obowiązek spotkania się na nieruchomości razem z rzeczoznawcą i właścicielem nieruchomości?
• Czy możemy naliczyć opłatę od kanalizacji, jeżeli działka jest narożna, czyli leży przy dwóch ulicach? W jednej drodze została wybudowana sieć kanalizacyjna, ale nie zostały stworzone warunki podłączenia do sieci, ponieważ nie było przyłącza kanalizacyjnego wybudowanego, więc gmina nie naliczała dla tej nieruchomości opłaty. Gmina wybudowała drugą nitkę sieci w przyległej do nieruchomości drogi, stwarzając w ten sposób warunki do podłączenia. Strona upiera się, że miała możliwość podłączenia się do kanalizacji pierwotnej oraz że została ona wybudowana już dawno
• Czy dla decyzji podziałowych, które były wydane przed zatwierdzeniem uchwały, a dla których nie upłynął okres 3 lat od jej podjęcia, powinna być naliczona opłata?
• Czy naliczamy opłatę nieruchomościom w przypadku, gdy na działkach rolnych są mieszkania, ale nie ma planu zagospodarowania?
• Czy już w zawiadomieniu o wszczęciu postepowania wskazujemy wysokość opłaty adiacenckiej?
• Czy sporządzony przed wszczęciem postępowania operat szacunkowy może być dowodem w postępowaniu?
• Jak długo jest ważny operat szacunkowy?
• Czy naliczać opłatę adiacenką, jeżeli na działce nie ma przykanalika, sieć umieszczona w drodze? Czy w takiej sytuacji opłata powinny mieć inną wartość?
• Co z właścicielami działek, którzy mają przyłącze w drodze wewnętrznej prywatnych właścicieli? Czy wtedy gmina powinna naliczyć im opłatę? Czy nalicza się tylko, gdy gmina ponosi koszty budowy infrastruktury technicznej?
• Do kiedy strona przedstawia swój operat?

1) Opłata adiacencka z tytułu podziałów oraz scaleń i podziałów nieruchomości

• Jak po zmianie ustawy wyliczyć waloryzację opłaty? Czy waloryzacji podlega cała opłata, czy tylko pierwsza rata opłaty adiacenckiej? Czy liczy się na dzień podziału, czy na dzień decyzji?
• Wzajemne potrącanie należności – jak i czy można potrącić opłatę z innych należności np. odszkodowanie za drogi?
• Czy wszystkie inwestycje podnoszą wartość? Czy inwestycje muszą być sponsorowane np. przez pomoc de minimis?
• Podział działki na dwie części – na jednej działce wzrosła wartość, a na drugiej nie – jak naliczyć w takim przypadku opłatę? Czy można w takiej sytuacji naliczać opłatę?
• Jaki obowiązek ma gmina w przypadku małych podziałów, na poszerzenie nieruchomości o 5, 10 m2, gdzie nie następuje wzrost wartości nieruchomości a przepis mówi, że w każdym przypadku należy sporządzić operat; jakie są możliwości odstąpienia od takiego działania, w myśl racjonalnego wydatkowania kosztów?
• Jak wyliczyć rekompensatę w sytuacji, gdy mieszkaniec ma kilka działek, jedna z nich przeszła w posiadanie gminy pod drogę?
• Jak postąpić, gdy użytkownik wieczysty po podziale, w ciągu 3 lat przekształcił nieruchomość we własność – czy naliczyć opłatę adiacencką?
• Jak wygląda postępowanie w przypadku rozłożenia opłaty na raty?
• Co gmina ma zrobić, gdy została wydana jedna decyzja, a potem druga, która rozkłada opłaty na raty?
• Czy rozłożenie na raty opłaty adiacenckiej lub zaległości z tytułu opłaty adiacenckiej można uznać jako pomoc de minimis? Jak rozpatrzeć taką sytuację?
• Jest prawomocna decyzja i mieszkaniec składa wniosek o rozłożenie na raty opłaty – co robić w takiej sytuacji? Czy trzeba potem wydawać nową decyzję?
• Sposób postępowania w przypadku, gdy podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości, stanowiącej własność jednostki samorządu terytorialnego, innej niż gmina, na której znajduje się dana nieruchomość, a użytkownik wieczysty wnosi opłaty roczne. Czy w powyższym przypadku zasadnym jest wszczęcie postępowania, mającego na celu ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, na skutek jej podziału i kto zobowiązany jest do poniesienia takiej opłaty?
• Mieszkaniec dzieli nieruchomość kilkukrotnie – co zrobić i jak naliczyć wysokość opłaty?
• Podział nieruchomości częściowo zabudowanej – jak obliczyć opłatę w takim przypadku?
• Jak naliczyć opłatę, gdy w jednej części wartość została podniesiona, a w drugiej obniżona?
• Jak kwalifikować opłaty adiacenckie, przy braku miejscowego planu zagospodarowania terenu?
• Postępowanie na terenach wiejskich, np. w przypadku inwestycji realizowanych przez gminę, jak naliczyć opłatę z tytułu wzrostu wartości jeśli właściciel odstępuje od odszkodowania?
• Co robić jeżeli po podziale nieruchomości nie wzrasta wartość?
• Czy w trakcie naliczania opłaty trzeba brać pod uwagę całość, czy każdy podział razem?
• Czy wszczęcie postępowania w ostatnim dniu przed upływem 3 lat od daty kiedy decyzja stała się ostateczna wystarczy do skutecznego wyegzekwowania opłaty adiacenckiej?
• Czy w przypadku, kiedy o podziale orzeka sąd, można naliczać opłatę adiacencką?
• Czy można w uchwałę zastosować stawkę zerową opłaty?
• Właściciel, który podzielił nieruchomość zmarł – co w tym przypadku? Czy opłata przejdzie na spadkobiercę? Czy podział nieruchomości jest czynnością, która jest dziedziczona?
• Kiedy nie naliczamy opłaty adiacenckiej?
• Czy we wszystkich podziałach trzeba naliczać opłatę?
• Kiedy jest moment, w którym trzeba liczyć opłatę adiacencką – uzyskanie pozwolenia czy protokół końcowego odbioru robót?
• Czy gmina jest w stanie uniknąć przedawnienia roszczeń związanych z opłatą adiacencką?

2) OPERAT SZACUNKOWY – ocena operatu szacunkowego. Na co zwracać największą uwagę?

• Co może być powodem odrzucenia operatu szacunkowego?
• Co zrobić, gdy zostanie przedstawiony inny operat szacunkowy przez mieszkańca? Czy brać go pod uwagę?
• Co powinien zawierać operat szacunkowy? Czego nie może zabraknąć? Orzecznictwo Kolegiów Odwoławczych
• Rzeczoznawca wycenił nieruchomość nie na dzień decyzji tylko na dzień „obecny” – czy może tak zrobić? Czy operat szacunkowy jest wtedy dobry?
• Czy można zrezygnować z naliczania opłaty, gdy wartość opłaty jest mniejsza niż wartość operatu? Kto ma zdecydować, czy nalicza się opłatę?
• Jakie są najczęstsze wady operatu szacunkowego?
• Jak postąpić w sytuacji, kiedy SKO umarza sprawę z powodu wielokrotnych zastrzeżeń do operatu, natomiast orzecznictwo wskazuje na inny tok postępowania?
• Kontrola operatów szacunkowych – jak wyceniać? Jakie są grupy nieruchomości podobnych? Od czego nie ma wzrostu ceny?
• Co zrobić w sytuacji kiedy rzeczoznawca nie jest w stanie określić wzrostu wartości nieruchomości? Jakie są wytyczne dla gminy w takich sytuacjach?
• Jak w operacie szacunkowym określać kwoty? Czy można zaokrąglić kwotę, czy musi być to dokładna kwota?
• Czy na etapie wszczęcia postępowania trzeba mieć już operat szacunkowy?
• Kiedy urzędnik musi zlecić tworzenie operatu szacunkowego?
• Jak oceniać operat szacunkowy w decyzji ustalającej opłatę? Jak go opisać?
• Jak odpowiednio uzasadnić sposób dokonania wyceny w operacie, aby zminimalizować możliwość jego odrzucenia przez SKO?
• Na ile gmina jako organ wydający decyzję dokonuje analizy operatu szacunkowego?
• Współpraca z rzeczoznawcą – pod jakim kątem urzędnicy mogą sprawdzać operat szacunkowy? Do jakiego etapu mają taką możliwość?
• Co powiększa wartość nieruchomości?
• Jak postępować w przypadku rozbieżności w oszacowaniu podobnych nieruchomości przez rzeczoznawców?

3) Opłata adiacencka z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej

• Kiedy możemy mówić o budowie sieci wodociągowej? Czy jest nią również modernizacja, bądź rozbudowa sieci?
• Co to jest podłączenie nieruchomości do infrastruktury technicznej? Jakie warunki musi spełniać nieruchomości, żeby została podłączona do infrastruktury? Jak w takim przypadku nalicza się opłatę?
• Przyłącze wodociągowe – wybudowanie sieci – czy musi być wybudowana główna sieć, czy od głównej muszą być przyłącza do nieruchomości?
• Co to jest wybudowanie drogi? Czym różni się rozbudowa drogi od przebudowy?
• Czy mieszkańcy mogą dopłacić do budowy infrastruktury, jak nie ma opłaty adiacenckiej?
• Jak i czy naliczać opłatę jeżeli np. na drogę został położony asfalt, została ona naliczona dla nieruchomości, które znajdują się w pierwszym rzędzie przy drodze, jakie obowiązuje postępowanie w kontekście różnego orzecznictwa przy nieruchomościach, które znajdują się dalej w drugim bądź trzecim rzędzie?
• Co w przypadku, gdy sieć kanalizacji sanitarnej i wodociągowa jest budowana na niezabudowanym terenie, gdzie nie można określić lokalizacji przyłączy i budowana jest sama sieć ze studniami umożliwiającymi włączenie się właścicieli nieruchomości do sieci; ponadto Ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków wyraźnie ceduje na właściciela obowiązek przyłączenia się do sieci. Jak postępować w takich przypadkach?
• Gmina wybudowała drogę asfaltową, podjęto decyzję o naliczeniu opłaty adiacenckiej, jeden z mieszkańców odwołał się od tej decyzji a SKO przychyliła się do wniosku mieszkańca, mówiąc, że była to nieznaczna przebudowa – co gmina ma zrobić w takiej sytuacji? Jak to traktować? Czy w takiej sytuacji gmina może naliczyć opłatę?
• Kiedy nalicza się opłatę adiacencką – przy budowie, przebudowie czy odbudowie?
• Jak poprawnie powinno być potwierdzone stworzenie warunków do korzystania z wybudowanych sieci uzbrojenia terenu i dróg przez odpowiednie jednostki?
• Co w przypadku, gdy inwestycja zostanie wykonana przez inwestora prywatnego przy minimalnym udziale gminy (np. przekazanie dokumentacji projektowej)? Czy wybudowanie takiej inwestycji stanowić może podstawę do ustalenia opłat adiacenckich?
• Jakie stawki procentowe stosować w uchwale przy opłacie z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej?
• Czy należy dokonywać waloryzacji nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości, na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, poprzez robociznę lub wykorzystanie własnego sprzętu a najczęściej poprzez udział w społecznych komitetach budowy w formie pieniężnej?
• Ktoś kilka lat temu wybudował studnię na działce, po jakimś czasie gmina otworzyła wodociąg – czy można naliczyć taką opłatę?

4) PROCEDURA – problematyka naliczania opłat adiacenckich

• Jak sprawdzić, czy gminie opłaca się nałożenie takiej opłaty? W jakich nieruchomościach się to kalkuluje? Jak sprawdzić, czy ta opłata będzie na tyle duża, aby pokryć koszty całego postępowania?
• Wydanie decyzji na okres 3 lat – została wydana decyzja o naliczeniu opłaty, będzie odwołanie od decyzji i będzie się to przeciągało przez długi czas – czy w takiej sytuacji decyzja nadal jest ważna? Czy można zrezygnować z postępowania?
• Czy można odwołać opłatę adiacencką? Jeżeli tak, to co gmina musi zrobić? Jak wygląda odwołanie uchwały o opłacie adiacenckiej?
• W jakich przypadkach można zrezygnować z opłaty?
• Czy rada gminy może uchwałą uchylić uchwałę o opłacie adiacenckiej?
• Jakie konsekwencje grożą gminie za nienaliczenie opłaty adiacenckiej?
• Czy jest konieczne informowanie strony o wizji lokalnej?
• Czy opłata adiacencka to opłacalna sprawa? Jest sens uchwalania opłaty adiacenckiej?
• Co ma zrobić gmina, gdy rzeczoznawca nie jest w stanie zrobić wyceny?
• Czy pełnomocnictwo zawarte na czas podziału obowiązuję przy opłacie adiacenckiej?
• Jak przygotować się do kontroli z SKO? Na co zwracają największą uwagę?
• Uzasadnienia zastosowania opłaty adiacenckiej – jak najlepiej uzasadnić decyzję o naliczeniu opłaty adiacenckiej? Co musi zawierać takie uzasadnienie?
• Jak przygotować się do kontroli SKO?
• Kiedy zawiadamiać stronę o wszczęciu postępowania?
• Jak powinna wyglądać decyzja? Z czego powinna się składać? Jakie podstawy prawne muszą być podane?
• Czy zawsze musi być wszczęcie postępowania o naliczeniu opłaty adiacenckiej?
• Jak tłumaczyć się przed zarzutami RIO dotyczącymi zaniedbywania finansów gminy?