Wideoszkolenie: Opłata adiacencka

W programie m.in., wybrane zagadnienia:

• Jakie są zasady ustalania wysokości opłaty adiacenckiej oraz jej naliczanie - praktyczne stosowanie przepisów oraz aktualnego orzecznictwa
• Opłata adiacencka związana z podziałem oraz scaleniem nieruchomości
• Postępowanie w ustaleniu opłat adiacenckich oraz egzekucja tych opłat - cała procedura
• Zasady umarzania, odraczania płatności i rozkładania na raty
• Kiedy wygasa prawo do naliczania opłaty adiacenckiej?
• Nowelizacja przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotycząca zasad wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckich
• Jaki wpływ ma epidemia koronawirusa na bieg terminów przedawnienia roszczeń i należności wynikających z decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej?

Szczegółowy program szkolenia:

1) Opłata adiacencka z tytułu podziałów oraz scaleń i podziałów nieruchomości

• Jak po zmianie ustawy wyliczyć waloryzację opłaty? Czy waloryzacji podlega cała opłata, czy tylko pierwsza rata opłaty adiacenckiej? Czy liczy się na dzień podziału, czy na dzień decyzji?
• Wzajemne potrącanie należności – jak i czy można potrącić opłatę z innych należności np. odszkodowanie za drogi?
• Czy wszystkie inwestycje podnoszą wartość? Czy inwestycje muszą być sponsorowane np. przez pomoc de minimis?
• Podział działki na dwie części – na jednej działce wzrosła wartość, a na drugiej nie – jak naliczyć w takim przypadku opłatę? Czy można w takiej sytuacji naliczać opłatę?
• Jaki obowiązek ma gmina w przypadku małych podziałów, na poszerzenie nieruchomości o 5, 10 m2, gdzie nie następuje wzrost wartości nieruchomości a przepis mówi, że w każdym przypadku należy sporządzić operat; jakie są możliwości odstąpienia od takiego działania, w myśl racjonalnego wydatkowania kosztów?
• Jak wyliczyć rekompensatę w sytuacji, gdy mieszkaniec ma kilka działek, jedna z nich przeszła w posiadanie gminy pod drogę?
• Jak postąpić, gdy użytkownik wieczysty po podziale, w ciągu 3 lat przekształcił nieruchomość we własność – czy naliczyć opłatę adiacencką?
• Jak wygląda postępowanie w przypadku rozłożenia opłaty na raty?
• Co gmina ma zrobić, gdy została wydana jedna decyzja, a potem druga, która rozkłada opłaty na raty?
• Czy rozłożenie na raty opłaty adiacenckiej lub zaległości z tytułu opłaty adiacenckiej można uznać jako pomoc de minimis? Jak rozpatrzeć taką sytuację?
• Jest prawomocna decyzja i mieszkaniec składa wniosek o rozłożenie na raty opłaty – co robić w takiej sytuacji? Czy trzeba potem wydawać nową decyzję?
• Sposób postępowania w przypadku, gdy podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości, stanowiącej własność jednostki samorządu terytorialnego, innej niż gmina, na której znajduje się dana nieruchomość, a użytkownik wieczysty wnosi opłaty roczne. Czy w powyższym przypadku zasadnym jest wszczęcie postępowania, mającego na celu ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, na skutek jej podziału i kto zobowiązany jest do poniesienia takiej opłaty?
• Mieszkaniec dzieli nieruchomość kilkukrotnie – co zrobić i jak naliczyć wysokość opłaty?
• Podział nieruchomości częściowo zabudowanej – jak obliczyć opłatę w takim przypadku?
• Jak naliczyć opłatę, gdy w jednej części wartość została podniesiona, a w drugiej obniżona?
• Jak kwalifikować opłaty adiacenckie, przy braku miejscowego planu zagospodarowania terenu?
• Postępowanie na terenach wiejskich, np. w przypadku inwestycji realizowanych przez gminę, jak naliczyć opłatę z tytułu wzrostu wartości jeśli właściciel odstępuje od odszkodowania?
• Co robić jeżeli po podziale nieruchomości nie wzrasta wartość?
• Czy w trakcie naliczania opłaty trzeba brać pod uwagę całość, czy każdy podział razem?
• Czy wszczęcie postępowania w ostatnim dniu przed upływem 3 lat od daty kiedy decyzja stała się ostateczna wystarczy do skutecznego wyegzekwowania opłaty adiacenckiej?
• Czy w przypadku, kiedy o podziale orzeka sąd, można naliczać opłatę adiacencką?
• Czy można w uchwałę zastosować stawkę zerową opłaty?
• Właściciel, który podzielił nieruchomość zmarł – co w tym przypadku? Czy opłata przejdzie na spadkobiercę? Czy podział nieruchomości jest czynnością, która jest dziedziczona?
• Kiedy nie naliczamy opłaty adiacenckiej?
• Czy we wszystkich podziałach trzeba naliczać opłatę?
• Kiedy jest moment, w którym trzeba liczyć opłatę adiacencką – uzyskanie pozwolenia czy protokół końcowego odbioru robót?
• Czy gmina jest w stanie uniknąć przedawnienia roszczeń związanych z opłatą adiacencką?

2) OPERAT SZACUNKOWY – ocena operatu szacunkowego. Na co zwracać największą uwagę?

• Co może być powodem odrzucenia operatu szacunkowego?
• Co zrobić, gdy zostanie przedstawiony inny operat szacunkowy przez mieszkańca? Czy brać go pod uwagę?
• Co powinien zawierać operat szacunkowy? Czego nie może zabraknąć? Orzecznictwo Kolegiów Odwoławczych
• Rzeczoznawca wycenił nieruchomość nie na dzień decyzji tylko na dzień „obecny” – czy może tak zrobić? Czy operat szacunkowy jest wtedy dobry?
• Czy można zrezygnować z naliczania opłaty, gdy wartość opłaty jest mniejsza niż wartość operatu? Kto ma zdecydować, czy nalicza się opłatę?
• Jakie są najczęstsze wady operatu szacunkowego?
• Jak postąpić w sytuacji, kiedy SKO umarza sprawę z powodu wielokrotnych zastrzeżeń do operatu, natomiast orzecznictwo wskazuje na inny tok postępowania?
• Kontrola operatów szacunkowych – jak wyceniać? Jakie są grupy nieruchomości podobnych? Od czego nie ma wzrostu ceny?
• Co zrobić w sytuacji kiedy rzeczoznawca nie jest w stanie określić wzrostu wartości nieruchomości? Jakie są wytyczne dla gminy w takich sytuacjach?
• Jak w operacie szacunkowym określać kwoty? Czy można zaokrąglić kwotę, czy musi być to dokładna kwota?
• Czy na etapie wszczęcia postępowania trzeba mieć już operat szacunkowy?
• Kiedy urzędnik musi zlecić tworzenie operatu szacunkowego?
• Jak oceniać operat szacunkowy w decyzji ustalającej opłatę? Jak go opisać?
• Jak odpowiednio uzasadnić sposób dokonania wyceny w operacie, aby zminimalizować możliwość jego odrzucenia przez SKO?
• Na ile gmina jako organ wydający decyzję dokonuje analizy operatu szacunkowego?
• Współpraca z rzeczoznawcą – pod jakim kątem urzędnicy mogą sprawdzać operat szacunkowy? Do jakiego etapu mają taką możliwość?
• Co powiększa wartość nieruchomości?
• Jak postępować w przypadku rozbieżności w oszacowaniu podobnych nieruchomości przez rzeczoznawców?

3) Opłata adiacencka z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej

• Kiedy możemy mówić o budowie sieci wodociągowej? Czy jest nią również modernizacja, bądź rozbudowa sieci?
• Co to jest podłączenie nieruchomości do infrastruktury technicznej? Jakie warunki musi spełniać nieruchomości, żeby została podłączona do infrastruktury? Jak w takim przypadku nalicza się opłatę?
• Przyłącze wodociągowe – wybudowanie sieci – czy musi być wybudowana główna sieć, czy od głównej muszą być przyłącza do nieruchomości?
• Co to jest wybudowanie drogi? Czym różni się rozbudowa drogi od przebudowy?
• Czy mieszkańcy mogą dopłacić do budowy infrastruktury, jak nie ma opłaty adiacenckiej?
• Jak i czy naliczać opłatę jeżeli np. na drogę został położony asfalt, została ona naliczona dla nieruchomości, które znajdują się w pierwszym rzędzie przy drodze, jakie obowiązuje postępowanie w kontekście różnego orzecznictwa przy nieruchomościach, które znajdują się dalej w drugim bądź trzecim rzędzie?
• Co w przypadku, gdy sieć kanalizacji sanitarnej i wodociągowa jest budowana na niezabudowanym terenie, gdzie nie można określić lokalizacji przyłączy i budowana jest sama sieć ze studniami umożliwiającymi włączenie się właścicieli nieruchomości do sieci; ponadto Ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków wyraźnie ceduje na właściciela obowiązek przyłączenia się do sieci. Jak postępować w takich przypadkach?
• Gmina wybudowała drogę asfaltową, podjęto decyzję o naliczeniu opłaty adiacenckiej, jeden z mieszkańców odwołał się od tej decyzji a SKO przychyliła się do wniosku mieszkańca, mówiąc, że była to nieznaczna przebudowa – co gmina ma zrobić w takiej sytuacji? Jak to traktować? Czy w takiej sytuacji gmina może naliczyć opłatę?
• Kiedy nalicza się opłatę adiacencką – przy budowie, przebudowie czy odbudowie?
• Jak poprawnie powinno być potwierdzone stworzenie warunków do korzystania z wybudowanych sieci uzbrojenia terenu i dróg przez odpowiednie jednostki?
• Co w przypadku, gdy inwestycja zostanie wykonana przez inwestora prywatnego przy minimalnym udziale gminy (np. przekazanie dokumentacji projektowej)? Czy wybudowanie takiej inwestycji stanowić może podstawę do ustalenia opłat adiacenckich?
• Jakie stawki procentowe stosować w uchwale przy opłacie z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej?
• Czy należy dokonywać waloryzacji nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości, na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, poprzez robociznę lub wykorzystanie własnego sprzętu a najczęściej poprzez udział w społecznych komitetach budowy w formie pieniężnej?
• Ktoś kilka lat temu wybudował studnię na działce, po jakimś czasie gmina otworzyła wodociąg – czy można naliczyć taką opłatę?

4) PROCEDURA – problematyka naliczania opłat adiacenckich

• Jak sprawdzić, czy gminie opłaca się nałożenie takiej opłaty? W jakich nieruchomościach się to kalkuluje? Jak sprawdzić, czy ta opłata będzie na tyle duża, aby pokryć koszty całego postępowania?
• Wydanie decyzji na okres 3 lat – została wydana decyzja o naliczeniu opłaty, będzie odwołanie od decyzji i będzie się to przeciągało przez długi czas – czy w takiej sytuacji decyzja nadal jest ważna? Czy można zrezygnować z postępowania?
• Czy można odwołać opłatę adiacencką? Jeżeli tak, to co gmina musi zrobić? Jak wygląda odwołanie uchwały o opłacie adiacenckiej?
• W jakich przypadkach można zrezygnować z opłaty?
• Czy rada gminy może uchwałą uchylić uchwałę o opłacie adiacenckiej?
• Jakie konsekwencje grożą gminie za nienaliczenie opłaty adiacenckiej?
• Czy jest konieczne informowanie strony o wizji lokalnej?
• Czy opłata adiacencka to opłacalna sprawa? Jest sens uchwalania opłaty adiacenckiej?
• Co ma zrobić gmina, gdy rzeczoznawca nie jest w stanie zrobić wyceny?
• Czy pełnomocnictwo zawarte na czas podziału obowiązuję przy opłacie adiacenckiej?
• Jak przygotować się do kontroli z SKO? Na co zwracają największą uwagę?
• Uzasadnienia zastosowania opłaty adiacenckiej – jak najlepiej uzasadnić decyzję o naliczeniu opłaty adiacenckiej? Co musi zawierać takie uzasadnienie?
• Jak przygotować się do kontroli SKO ?
• Kiedy zawiadamiać stronę o wszczęciu postępowania?
• Jak powinna wyglądać decyzja? Z czego powinna się składać? Jakie podstawy prawne muszą być podane?
• Czy zawsze musi być wszczęcie postępowania o naliczeniu opłaty adiacenckiej?
• Jak się tłumaczyć przed zarzutami RIO dotyczącymi zaniedbywania finansów gminy?