Wideoszkolenie: Ochrona praw lokatorów

Ochrona praw lokatorów po nowelizacji: gospodarowanie zasobem gminy, pozycja lokatora w procesie pozyskania lokalu, dochód i czynsz za wynajem. Czym różnią się wymogi techniczne najmu lokalu socjalnego, a komunalnego? Ściągalność zaległości czynszowych z dłużników oraz eksmisja

od 409.00 zł

Wideoszkolenie PCC Poland skierowane do osób w gminach, które zajmują się najmem socjalnym, komunalnym, zasobem mieszkaniowym. Wydział Nieruchomości, Gospodarki Komunalnej, Gospodarki Mieszkaniowej, Zakłady Usług Komunalnych, Zarząd Nieruchomości Komunalnych.

Uwaga, wróciła możliwość przeprowadzania eksmisji!
Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. Kontrole NIK dotyczące tej tematyki wykazały, że gminy nie radzą sobie z prawidłową realizacją tego zadania. W ostatnich kontrolach ocena ogólna działań podejmowanych przez gminy w tym zakresie była negatywna. Stwierdzono szereg nieprawidłowości, w tym niezaspokajanie potrzeb mieszkaniowych wspólnot samorządowych, nieracjonalne wykorzystywanie zasobów mieszkaniowych. Pokażemy Ci jakie są podstawy wypowiedzenia umowy najmów socjalnych i komunalnych; na co zwracać uwagę przy dochodach lokatorów i jak je weryfikować? Powiemy też jak poradzić sobie z problemem nieszanowania lokali przez mieszkańców oraz z problemem braku lokali i pomieszczeń tymczasowych.

W programie m.in., wybrane zagadnienia:

  • Co zrobić w przypadku braku wystarczającej liczby lokali socjalnych? W jaki sposób gmina nabywa nowe lokale?
  • Jak będzie wyglądała regulacja tytułu prawnego po śmierci głównego najemcy? Czy będzie sprawdzany dochód takiej osoby?
  • Nowelizacja przepisów. Zmiany w ustawie o dodatkach mieszkaniowych- na co zwrócić uwagę po nowelizacji? Nowelizacji ustawy dot. zmian praw lokatorów
  • Sytuacja: gdy ktoś, kto jest w związku małżeńskim i miał umowę o najem lokalu – dostał kiedyś wypowiedzenie ze względu na brak opłat (zadłużenie) – po spłacie zadłużenia jeden z małżonków wstępuje o przywrócenie tytułu prawnego a drugi z małżonków nie. I czy jeśli oni nie mieszkają razem, to czy należy przywracać tytuł prawny tytuł prawny tylko jednemu małżonkowi, czy ten drugi z mocą prawa też wejdzie w stosunek najmu w związku?
  • W jaki sposób można kontrolować stan mieszkań socjalnych/ komunalnych ? Jak rozwiązywać sprawy gdy kontakt z lokatorem jest utrudniony?
  • Jak rzetelnie weryfikować dochód lokatorów mieszkań socjalnych/ komunalnych? Czy na podstawie wymienionych dokumentów można określić dochód np. zaświadczenie o zarobkach, nieoficjalne źródła dochodów, PIT-y roczne?
  • Co w sytuacji, gdy zmienia się sytuacja finansowa lokatora w mieszkaniu socjalnym, a gmina nie dysponuje lokalami komunalnymi? Czy w takim przypadku taka osoba może zostać w lokalu socjalnym z podwyższonym czynszem? Czy może musi ten lokal opuścić?

Wzory pism, jakie otrzymają uczestnicy:

  • Wniosek o przydział lokalu
  • Wniosek o zamianę lokali
  • Wniosek o uregulowanie tytułu prawnego
  • Skierowanie do zawarcia umowy najmu na czas oznaczony, nieoznaczony
  • Oświadczenie w zakresie przetwarzania danych osobowych
  • Oświadczenie o stanie majątkowym
  • Deklaracja o wysokości dochodów

Szczegółowy program szkolenia:

Gospodarowanie mieszkaniowym zasobem gminy
• Czy istnieje obowiązek wykazywania i wydawania wszystkich dostępnych lokali posiadanych przez Urząd Miasta/ Gminy?

• Ile lokali powinna zapewnić gmina mieszkańcom?

• Co zrobić w przypadku braku wystarczającej liczby lokali socjalnych?

• W jaki sposób gmina nabywa nowe lokale?

• Jak starać się o pomieszczenia tymczasowe dla osób ubogich?

• Wieloletni program mieszkań komunalnych

• Społeczna kontrola gminy w procesie przyznawania lokalu

• W jakim zakresie gmina powinna dbać o mieszkańców? Co Urząd Gminy/Miasta jest zobowiązany zapewniać swoim mieszkańcom?

• Jaki jest skład komisji mieszkaniowej oraz kto ma decydujący głos podczas podejmowania decyzji o przyznaniu lokalu?

Najem socjalny, komunalny i pomieszczenia tymczasowe

• Jakie są kryteria przyznawania najmu socjalnego lokali, lokali komunalnych oraz pomieszczeń tymczasowych?

• Gmina nie może nie mieć pomieszczenia tymczasowego? A jeśli ich nie ma to jakie są konsekwencje?

• Ile wynosi maksymalny termin zajmowania lokalu przez lokatora?

• Przez jaki czas gmina powinna utrzymywać lokatorów mieszkań komunalnych i najmów socjalnych?

• Jak zawierać umowy z lokatorami i na jakich warunkach?

• Czy jest obowiązek ogłaszania na 21 dni w prasie zamiaru wynajmu lokalu?

• Jak wygląda procedura przyznawania lokali tymczasowych?

• Jak wygląda proces przyznawania lokali, gdy chętnych osób jest zbyt wiele, a kryterium ich klasyfikacji jest podobne?

• Co zrobić, gdy osoba ubiegająca się o lokal odmawia jego przyjęcia?

• Czy osoba, która odrzuciła proponowany lokal pozostaje w kolejce osób oczekujących na mieszkanie?

• Czy odmowę zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu można zastosować również w sytuacji gdy wnioskodawca ma zawartą umowę najmu na lokal na czas określony nie posiada własności?

• Czym różnią się wymogi techniczne umowy na najem socjalny lokali, a komunalny?

• Jak przekształca się lokal socjalny w lokal komunalny i odwrotnie?

• Zamiana lokali – czy można zamienić lokal komunalny na najem socjalny lokalu osobie, która nie opłaca zobowiązań?

• Czy za każdym razem gmina może zmieniać charakter lokalu socjalnego?

• Jak kontrolować mieszkania, gdy nie można wejść do zajmowanego lokalu?

• Czy najemcy wręczamy pismo o wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu i w tym samym piśmie wpisujemy nową kwotę czynszu, ile trwa takie wypowiedzenie? Czy musi być zawarty aneks do umowy?

• W jaki sposób można kontrolować stan mieszkań socjalnych/ komunalnych? Jak rozwiązywać sprawy gdy kontakt z lokatorem jest utrudniony?

• Sposób dostosowania lokali dla osób niepełnosprawnych. Do zapewnienia czego jest zobowiązany urząd?

• Co zrobić, gdy lokal nie jest dostosowany dla osoby niepełnosprawnej, a brakuje funduszu w gminie na jego remont?

• Jakie są dodatkowe kryteria przy kwalifikacji do najmu socjalnego lokali?

• Kryteria przydzielania mieszkania socjalnego dla osób przebywających w zakładach karnych

• Czy gmina ma obowiązek do każdego stopnia niepełnosprawności wydzielić zasób?

• Weryfikacja spełnienia kryterium powierzchni lokalu.

• Jak stosować artykuł o odszkodowaniach za niedostarczanie lokali socjalnych?

• Co w sytuacji gdy nie ma wydzielonych pomieszczeń tymczasowych?

• Jak wygląda wstąpienie w najem po zmarłym, który miał prawo do zamieszkiwania lokalu socjalnego lub komunalnego?

• Czy osoba, która zamieszkuje lokal bezprawnie może wejść w prawa najemcy?

• Jeśli tak to na jakich zasadach? Jakie dokumenty musi złożyć, by stać się najemcą mieszkania?

Polityka przyznawania mieszkań

• Czy można doprecyzować fakt bycia mieszkańcem danej gminy czy nie należy tego robić w umowie dla lokatorów?

• Zameldowanie czy przebywanie, który z dokumentów jest bardziej korzystny dla lokatorów, którzy chcą podjąć w wynajem lokal socjalny bądź komunalny?

• Czy selekcja mieszkańców na osoby zameldowanie i posiadające status przebywających jest zgodna z obowiązującymi przepisami? Co jest istotne podczas rozpatrywania wniosku?

• Czy można pominąć osoby zgłoszone na listę oczekujących na mieszkanie?

• Jak napisać nowy program o zmianie zasad przyznawania lokali?

• Jak postępować w sytuacji gdy mieszkańcy zamieniają się mieszkaniami?

• Co robić z lokatorem, który nagminnie narusza zasady porządku domowego, np. niszczy klatkę?

• Jak wygląda proces przydzielania lokali mieszkaniowych na podstawie nowych przepisów?

• Jak mamy potraktować osobę, która była na liście o przydział lokalu komunalnego (mieszkalnego), a po roku dotarł wyrok o dostarczenie przez gminę lokalu socjalnego?

• Obowiązek zameldowania, a przebywania- co jest ważniejsze dla osoby rozpatrującej wniosek?

• Kryteria wyboru osób przy podjęciu decyzji o przyznaniu lokalu?

• Co warunkuje możliwość ubiegania się w danej gminie o lokal socjalny?

Pozycja lokatora w procesie przyznawania lokalu

• Co jest czynnikiem decydującym o przydzieleniu lokalu mieszkalnego danej osobie?

• Jak wygląda proces przydzielenia lokalów socjalnych osobom zamieszkującym lub nie zamieszkującym w gminie?

• Jakie dokumenty powinny być potwierdzeniem przebywania w danej gminie?

• Czy choroba jest czynnikiem przemawiającym za przyznaniem lokalu przed innymi chętnymi osobami?

• Co w sytuacji gdy jest planowana termomodernizacja budynku a mieszkańcy nie chcą go dobrowolnie opuścić? Oczywiście wskazany jest tymczasowy lokal zamienny.

• Co zrobić w sytuacji, kiedy lokator wyjechał za granicę i nie zdał lokalu socjalnego?

• Co zrobić w sytuacji, gdy lokator ma tytuł prawny do zajmowania lokalu, a poprzedni lokator nie chce się opuścić mieszkania?

Dochód osoby ubiegającej się o mieszkanie socjalne/ komunalne

• Prawidłowe ustalanie dochodu osób ubiegających się o lokal socjalny/komunalny.

• Sposób wyliczania dochodu najemcy?

• Kiedy i na jakiej podstawie dokonuje się badania weryfikacji dochodu?

• Czy wymaga się oświadczenia strony o uzyskiwanych dochodach?

• Czy źródła z pracy dorywczej można zaliczać do dochodu?

• Czy dochód weryfikujemy też jeśli jest wyrok o eksmisję?

• Czy jeśli był wykonany wyrok (umowa na 1 rok), a potem był wniosek o lokal socjalny, podpisano umowę jako kontynuację wyroku (ponownie na rok). Czy tu musimy weryfikować dochód?

• Jak rzetelnie weryfikować dochód lokatorów mieszkań socjalnych/ komunalnych? Czy na podstawie wymienionych dokumentów można określić dochód np. zaświadczenie o zarobkach, nieoficjalne źródła dochodów, PIT-y roczne.

• Jak daleko można posunąć się w badaniu dochodu?

• Czy zmiana dochodu lokatora powoduje automatyczne podwyższenie/ obniżenie czynszu za najem mieszkania?

• W jaki sposób oblicza się stawki w przypadku podwyżki lub obniżki czynszu dla lokatorów?

• Czy można kontynuować wynajem mieszkania socjalnego, mimo znacznego wzrostu dochodu rodziny?

• Jak będzie wyglądała regulacja tytułu prawnego po śmierci głównego najemcy? Czy będzie sprawdzany dochód takiej osoby?

• Czy można żądać zaświadczenia o dochodach z ostatnich trzech miesięcy od osób, które są na listach wykwaterowań?

• Co w sytuacji gdy zmienia się sytuacja finansowa lokatora w mieszkaniu socjalnym a gmina nie dysponuje lokalami komunalnymi?

• Czy w takim przypadku taka osoba może zostać w lokalu socjalnym z podwyższonym czynszem? Czy może musi ten lokal opuścić?

• Warunki przedłużania umów najmu lokalu socjalnego dla osób, które przekraczają próg dochodowy.

Opłata czynszu za wynajem lokalu

• Co zrobić w przypadku, gdy lokatorzy zalegają z czynszem?

• Czy można przedłużyć umowę z lokalu socjalnego, mimo braku wpłat czynszu przez lokatorów?

• W jaki sposób argumentować zmianę wysokości czynszu?

• Jak egzekwować należności z tytułu nieopłaconego czynszu?

• Ściągalność zaległości czynszowych z dłużników

• Ile wynosi czas ochrony lokatorów niepłacących za czynsz?

• Pilotka mieszkaniowa – naliczenie czynszu i stawki bazowej

• Co powinno zawierać się w polityce bazowej i czynszowej? - niezbędne minimum

• Program odpracowywania zadłużeń czynszowych

• Jak egzekwować należności z tytułu nieopłaconego czynszu?

• Ściągalność zaległości czynszowych z dłużników

• Postępowanie dowodowe dot. egzekucji należności za zaległy czynsz.

Dewastacja lokali socjalnych, komunalnych i pomieszczeń tymczasowych.

• Kto ponosi koszty odnowienia zniszczonego lokalu?

• Czy można dochodzić roszczeń za zniszczony lokal od nabywcy? Na jakich zasadach i do jakiej wysokości?

• Kto odpowiada za remonty lokalu?

• Jak powinien być wyremontowany lokal mieszkalny?

• Czy można dokonać remontu bez uzyskania zgody od gminy? Jakie są konsekwencje nieuzyskania zgody?

• Co w sytuacji, gdy lokator dokona znaczących zmian w posiadanym lokalu?

Bezprawne przejęcie lokalu- zajmowanie mieszkania socjalnego bez tytułu prawnego

• Co zrobić w sytuacji, gdy lokal jest zajmowany przez osoby nieuprawnione?

• Jak wygląda procedura eksmisji osoby nieuprawnionej do korzystania z lokalu?

• Jak skutecznie eksmitować dzikiego lokatora?

• Usuwanie osób niepełnosprawnych z lokali socjalnych, komunalnych oraz pomieszczeń tymczasowych.

• Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. Jak obliczyć wartość strat?

Eksmisja- wyrok sądowy nakazujący opuszczenie lokalu

• Jak działa wyrok eksmisyjny?

• Jakie dokumenty należy załączyć do wniosku o eksmisje lokatorów?

• Czy potrzebne są fizyczne dowody potwierdzające łamanie regulaminu wynajętego lokalu?

• Eksmisja lokatorów-przebieg procesu, zasady i warunki eksmisji lokatorów, kryteria eksmisji,

• Czy należy przechowywać rzeczy pozostawione po lokatorach w lokalu? Jeśli tak to kto jest zobowiązany do ich zabrania, gdzie należy je przechowywać i przez jaki okres czasu?

• Relacje UG/UM z komornikiem w kontekście eksmisji lokatorów.

• Rola komornika, a rola gminy podczas dochodzenia roszczeń wynikających z zadłużenia z tytułu czynszu.

• Oferta nowego lokalu przy wyroku eksmisyjnym.

• Jak usunąć lokatora po wyroku eksmisyjnym z pomieszczenia tymczasowego?


Umowy- nowelizacja przepisów

• Umowa wieloletnia. Obowiązek dostosowania gmin do wymogów programów wieloletnich.

• Nowelizacja przepisów. Zmiany w ustawie o dodatkach mieszkaniowych- na co zwrócić uwagę po nowelizacji? Nowelizacji ustawy dot. Zmian praw lokatorów.

• Sposób tworzenia nowych uchwał rady.

• Umowa najmu lokali socjalnych i komunalnych- weryfikacja umów, najważniejsze elementy dokumentu, ile razy można przedłużać umowę najmu?

• Wyroki sądowe eksmisyjne oraz odwoławcze- jak napisać wniosek lub odwołanie, na co zwrócić szczególną uwagę. Jak poprawnie tworzyć pisma odnośnie ugody w sprawie lokatorów eksmitowanych?

• Czy można zamieniać umowy socjalne z umowami komunalnymi? Jeśli tak, to na jakich zasadach? Co należy w umowie zmieniać?

• Sprzeczność uchwały gminy z ustawą. Co jest nadrzędne dla urzędnika? Jak rozwiązywać konflikty na tle wykluczających się przepisów? Prośba o przykłady i rozwiązania konkretnych sytuacji.

• Które wyroki eksmisji/egzekucji komorniczej musza mieć klauzule wykonalności, a które nie?

• Klauzula wykonalności wyroku sądu I i II instancji- uzasadnienie.

• Zawieranie aneksów do obowiązujących umów najmu.

Pozostałe pytania:

• W jaki sposób gmina mogłaby bronić się przed zarzutem zaniedbywania mieszkańców?

• Jak kontrolować ilość osób zamieszkujących dany lokal?

• Tytuł prawny do zamieszkiwania lokalu, a brak możliwości korzystania z tego prawa, ze względu na obecność innych osób w lokalu mieszkalnym.

• Jak nie przekroczyć uprawnień urzędnika administracji publicznej?

• Jak poprawnie tworzyć korespondencję biurową między pracownikami placówki?

• Sytuacja: GOPS zabezpiecza dzieci w związku z nadużyciem alkoholu. Co z pozostałymi osobami, w szczególności gdy zajmują większe lokale?

• Sytuacja: Budynek urzędu zawiera w sobie lokal mieszkalny. Lokal mieszkalny znajduje się w suterenie tego budynku i tam mieszka pewna osoba, która ma zawartą umowę na czas nieoznaczony. Budynek jeszcze rok temu nie był własnością – była to umowa najmu z urzędu miasta ale teraz forma została prawnie uregulowana, podpisany jest akt notarialny. Lokal mieszkalny został przejęty razem z budynkiem. Pracownikom zaczyna brakować miejsca w postaci archiwum, stanowisk do pracy dla nowych osób i chcieliby rozwiązać z tą osobą umowę w najmniej drastyczny dla niej sposób. Są różne opinie prawników. Jaki powinien być okres wypowiedzenia i czy ewentualnie pracownicy zmuszeni będą zaproponować tej osobie lokal na terenie miasta czy jeden z lokali, którymi dysponują wokół miasta czyli na terenie gminy wiejskiej?

• Sytuacja: Ktoś składa wniosek o wynajęcie mieszkania. Jeśli taka osoba jest w związku małżeńskim to czy taki wniosek musi składać razem z osobą, z którą jest w związku małżeńskim czy niekoniecznie?

• Sytuacja: gdy ktoś kto jest w związku małżeńskim i miał umowę o najem lokalu – dostał kiedyś wypowiedzenie ze względu na brak opłat (zadłużenie) – po spłacie zadłużenia jeden z małżonków wstępuje o przywrócenie tytułu prawnego a drugi z małżonków nie. I czy jeśli oni nie mieszkają razem to czy należy przywracać tytuł prawny tytuł prawny tylko jednemu małżonkowi czy ten drugi z mocą prawa też wejdzie w stosunek najmu w związku?

• Sytuacja: Gmina otrzymała wyrok o eksmisję, gdzie jest wskazane, że Gmina winna dostarczyć lokal socjalny. Czy Gmina ma najpierw otrzymać wniosek o lokal od osób, którym nakazano opróżnić lokal i tym samym wpisać ich na listę osób oczekujących, czy też od razu wpisać ich na listę oczekujących?

• Jak należy ustalić stawkę bazowa czynszu?

• Sytuacja: Gmina nie ma kontaktu ze spadkobiercą mienia pozostałego w lokalu tylko syn dostarczył oświadczenie podpisane przez niego, że zrzeka się majątku. Nie będzie lokalu opróżniał gdyż nie ma środków, bo jest osobą bezdomną. Syn poinformował, że aktualnie spadkobierca przebywa w szpitalu z powodu zaburzeń psychicznych Czy Gmina może opróżnić lokal?

• Sytuacja: Odszkodowanie z tytułu bezumownego użytkowania lokalu (lok. socjalny), gmina pobiera 50% najniższego czynszu jaki jest w zasobie gminnym, identycznie jak czynsz za najem socjalny. Czy gmina może za lokal o niższym standardzie pobierać odszkodowanie na podstawie czynników obniżających stawkę czynszu? Wówczas odszkodowanie byłoby trochę wyższe jak w przypadku czynszu za najem socjalny lokal

• Czy podnosząc czynsz o 1% wartości odtworzeniowej lokalu trzeb napisać uzasadnienie lub przedstawić kalkulację dlaczego czynsz został podniesiony?

• Czy możemy umorzyć odsetki ustawowe oraz zaległości czynszowe i na jakiej podstawie, czy przez zarządzenie czy uchwałą?

• Jak udowodnić, że lokator nie zamieszkuje tylko odwiedza lokal, czy wystarczy notatka służbowa?

• Sytuacja: Lokal stoi pusty jest wypowiedziana umowa istnieje obawa, że najemca nie żyje nikt go nie widział może lokal porzucił nie mamy z nim kontaktu nie możemy zrobić przeglądu lokalu czy istnieje możliwość wejścia do lokalu przy asyście straży miejskiej i straży pożarnej?

• Jeśli najemca ma umowę najmu z ok.1980 roku na czas nieokreślony i po tym okresie otrzymał w spadku oraz nabył kamienicę z mieszkaniami, które wynajmuje i twierdzi że nie może tam mieszkać, to czy mimo to można wypowiedzieć mu umowę najmu?

• Jeżeli wpłynęła informacja, że lokal jest podnajmowany, bez zgody właściciela, to pracownik gminy może zweryfikować, kto obecnie zamieszkuje dany lokal?

• Czy coś się zmieniło odnośnie przepisów nakazujących wynajmującemu doręczanie pozwów i nakazów zapłaty nieobecnym dłużnikom, za pośrednictwem komornika?

• Sytuacja: są zaległości po zmarłym użytkowniku lokalu, część rodziny zrzekła się aktem notarialnym, natomiast brat zmarłego nie dostarczył zrzeczenia się spadku, przebywa za granicą i nie ma z nim kontaktu. Co w takiej sytuacji: umorzyć, czy szukać kontaktu, gdzie można wystąpić o udostępnienie adresu?

• Sytuacja: Czy w przypadku rozwodu z podziałem mieszkania dla małżonków, jedno z małżonków ma prawo do jednego pokoju a żona ma prawo z córką przebywać w drugim pokoju o powierzchni 11 m2 to czy Gmina może nie zgodzić się żeby była żona pozwoliła zamieszkać w tym jednym swoim pokoju nowemu partnerowi razem z nią? Jeśli formalnie wpłynęło pismo o wyrażenie zgody dla żony o możliwość zamieszkania z nią nowego partnera życiowego? Czy możemy jej zakazać wprowadzenia partnera do lokalu i jego ewentualnego zameldowania?





Prowadzący

Anna Wilczak - Główny Specjalista w Wydziale Gospodarki Lokalowej z 25 – letnim stażem pracy. Wieloletnia praktyka zawodowa w zakresie prowadzonych spraw - regulacja tytułów prawnych, zawierania umów najmu lokali, wypowiedzenia umów oraz dalszych tego konsekwencji. Doświadczenie w zakresie prowadzenia szkoleń

Prawa autorskie do niniejszego programu przysługują Private Corporate Consulting Sp. z o.o. Udostępnianie, kopiowanie i przerabianie niniejszego programu bez pisemnej zgody Private Corporate Consulting Sp. z o.o., zagrożone jest odpowiedzialnością karną oraz cywilną.

Terminy szkoleń


od 409.00
07 lipca 2022
od 409.00
16 listopada 2022

Podobne szkolenia