Wideoszkolenie: Gospodarka czynszowa i windykacja

W programie m.in., wybrane zagadnienia:

• Czy jeśli po aktualizacji lokator nie kwalifikuje się do lokalu socjalnego i nie możemy zamienić lokalu na komunalny, to czy możemy podnieść czynsz? Jakie są możliwości?
• Jak należy postąpić w przypadku, gdy małżeństwo jest po rozwodzie, a posiada zadłużenie za czynsz, które powstało w czasie trwania związku małżeńskiego? Kobieta została w mieszkaniu, a mężczyzna się wyprowadził? Czy powinni uregulować stan prawny lokalu?
• Co dzieje się z lokalem po śmierci najemcy, jeśli osoby, które były uprawnione do zamieszkania w nim, przebywają za granicą?
• Jak ściągnąć dług w przypadku najemcy lokalu komunalnego, który w Polsce nie ma dochodu, ponieważ pracuje za granicą i ma bardzo dużo zaległości?
• Czy możliwe jest rozkładanie zaległości na raty? W jakich sytuacjach?
• Jak przygotować plan i napisać Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy?
• Jak ustalać i różnicować stawki czynszu za mieszkania wynajmowane z zasobu ze względu na ich położenie oraz pozostałe czynniki zwiększające i obniżające wysokość czynszu?

Wzory pism, jakie otrzymają uczestnicy:

Szczegółowy program szkolenia:

Pytania uczestników, na jakie odpowiedzieliśmy podczas ostatniego szkolenia:

• Czy od bezumownego korzystania z lokalu użytkowego nalicza się podatek VAT?
• Jeżeli były obcy najemca nie płaci odszkodowania, to czy gmina musi płacić różnicę i odszkodowanie?
• W jaki sposób odpisać przedawnienie zobowiązań czynszowych? Czy odpisywanie na podstawie oświadczenia woli burmistrza jest właściwe? Czy taką informację podaje się do publicznej wiadomości?
• Czy umorzenie odsetek od zaległości (zaległość spłacona w całości) podaje się do publicznej wiadomości?
• Co zrobić z rzeczami pozostawionymi w lokalu przez lokatora?
• Czy po śmierci najemcy dług, który zostawił po sobie nie jest dziedziczony i jest nie do odzyskania?

Windykacja należności - problematyczne przypadki z życia wzięte

• Czy można przejąć lokal bez wyroku eksmisji w przypadku spełnienia następujących przesłanek: od dwóch lat brak opłat czynszowych, nawet symbolicznej złotówki, brak zużycia mediów, brak osób zameldowanych, brak informacji od sąsiadów, że ktoś korzysta z lokalu od przeszło dwóch lat?
• Jaki jest czas opłacania lokalu przez najemcę w przypadku podnajmu przez gminę lokalu prywatnego?
• Co zrobić w przypadku, gdy powodem złożenia wniosku o eksmisję jest zaleganie w opłatach i zgodnie z wyrokiem eksmitowany ma prawo do lokalu socjalnego, co do którego również nie reguluje opłat? Jak eksmitować osobę, która generuje długi, bo wie, że ma i będzie mieć prawo do lokalu socjalnego?
• Czy po zgonie głównego najemcy zgodnie przepisem z art. 691 k.c. naliczamy osobom zstępnym czynsz czy odszkodowanie za bezumowne korzystanie lokalu?
• Jakie są konsekwencje prawne dla administratora w przypadku wejścia do lokalu, gdy mamy podejrzenie jego opuszczenia w związku z informacją od sąsiadów i zaległościami czynszowymi? Czy można przejąć lokal, jeżeli są w nim rzeczy użytkownika?
• Ile razy informujemy lokatora o długach, zanim zaczniemy postępowanie eksmisyjne?
• Co zrobić w przypadku, gdy najemca opłaca czynsz, ale nie przebywa w lokalu od ponad 12 miesięcy? Korespondencja też jest dostarczana, ponieważ ktoś ją odbiera.
• Jak postępujemy w przypadku, gdy umowa na okres 3 lat została zawarta z jednym z małżonków, który wyjechał za granicę i nie ma z nim kontaktu, a mieszkanie zamieszkuje drugi małżonek, ale nie opłaca czynszu?
• Czy możemy umorzyć odsetki ustawowe oraz zaległości czynszowe?
• Została nadpłata po śmierci najemcy za czynsz. Nikt z nim nie mieszkał. Córka zadeklarowała, że uprzątnie mieszkanie. Komu należy zwrócić nadpłatę?
• Czy trzymiesięczny termin wypowiedzenia stawki czynszu liczy się od daty potwierdzenia otrzymania wypowiedzenia przez najemcę? Co, jeśli najemca nie odbiera korespondencji?
• W jaki sposób rozliczać mieszkańców z energii w przypadku korzystania z części wspólnych, takich jak korytarz czy wspólna łazianka?
• Czy trzymiesięczny termin wypowiedzenia stawki czynszu liczy się od daty potwierdzenia otrzymania wypowiedzenia przez najemcę? Co, jeśli najemca nie odbierze korespondencji? Czy należy zastosować w tym przypadku przepis art. 44 k.p.a.?
• Co w przypadku, gdy najemca zalega z opłatą za 3 pełne okresy? Najemca dostał wezwanie do zapłaty, ale nie opłacił całości zadłużenia, a tylko niewielką kwotę. Jak dalej postępować z takim najemcą? Czy należy wysyłać kolejne wezwania do zapłaty?
• Co w przypadku, gdy osoba zalega z czynszem i ma wypowiedzianą umowę? Jak dalej wystawiać faktury za użytkowanie lokalu? Czy jest to nadal czynsz czy już odszkodowanie? Jaką nazwę wpisać na fakturze?
• Mamy zawartą umowę, w której napisane jest, że miesięczny czynsz wynosi 200 zł i płatny jest do 10 dnia każdego miesiąca. Czy co miesiąc należy wystawiać dokument z kwotą i terminem płatności? Czy wynika to z zawartej umowy?
• Czy mając najemcę, który posiada bardzo duże zadłużenie za czynsz i wyrok eksmisyjny, gmina może przenieść taką osobę do lokalu mieszkalnego o mocno obniżonym standardzie mieszkaniowym?
• Osoba przebywa w zakładzie karnym, a umowa najmu socjalnego skończyła się. Mieszkanie nie jest zdane, a osoba zamieszkująca nagminnie uchyla się od płacenia czynszu – co robić?
• Jak postępujemy w przypadku małżeństwa po rozwodzie, jeżeli kobieta została w mieszkaniu, a mężczyzna się wyprowadził? Czy powinni uregulować stan prawny lokalu? Co zrobić w sytuacji, gdy mają zadłużenie za czynsz powstałe w czasie trwania związku małżeńskiego?
• Ile powinien wynosić czynsz za lokal tymczasowy?
• Co w sytuacji, gdy najem tymczasowy dobiega końca, a najemca dalej nie płaci i nie chce zdać lokalu?
• Czy do czynszu możemy doliczać opłatę za odpady, gdy najemcy nie ma w lokalu, ponieważ przebywa za granicą?
• Co w przypadku, gdy ktoś nie odbiera korespondencji o zwłoce w płatności?
• Wnioskodawca złożył wniosek o obniżkę czynszu. Metraż lokalu jest o 2 m większy niż uprawniający do dodatku mieszkaniowego. Pomimo, że w obniżce nie ma mowy o metrażu, to w jaki sposób należy postąpić w przypadku kolejnego wniosku o dodatek? Czy można przyznać kolejną obniżkę czynszu?
• Jeżeli główny najemca nie płaci za czynsz, to czy możemy wysłać pismo o zapłatę do pełnoletnich dzieci?
• Co zrobić w przypadku, gdy 87-letni najemca lokalu socjalnego przebywa na leczeniu po przebytym wylewie, ale opłaca czynsz i chce wrócić do lokalu? Czy lokal można przyznać innej osobie?
• Czy możemy wypowiedzieć umowę najmu, jeżeli lokator zwleka z zapłatą opłaty za odbiór odpadów?

W jaki sposób egzekwować zaległości w czynszu?

• Co należy zrobić, jeśli osoba przebywa w zakładzie karnym, umowa najmu socjalnego zakończyła się, mieszkanie nie jest zdane, a osoba zamieszkująca nagminnie uchyla się od płacenia czynszu?
• Co z lokatorem, który przebywa w więzieniu, nie płaci czynszu i lokal stoi pusty, ponieważ zamieszkiwał sam?
• Co należy zrobić z wnioskiem o przedłużenie umowy - w sytuacji, gdy lokator wynajmował mieszkanie socjalne, jednak nastąpił koniec umowy, a lokator posiada zadłużenie w czynszu i nie odbiera pism? Jak ustalić spłatę zadłużenia?
• Małżeństwo ma wypowiedzianą umowę na jednym lokalu. Mąż zajmuje ten lokal, natomiast żona bez tytułu prawnego bezprawnie zajęła lokal po zmarłej mamie, z którą nie zamieszkiwała do chwili śmierci i nie chce zdać lokalu. Co w takiej sytuacji?
• Jak należy postąpić w przypadku, gdy małżeństwo jest po rozwodzie, a posiada zadłużenie za czynsz, które powstało w czasie trwania związku małżeńskiego? Kobieta została w mieszkaniu, a mężczyzna się wyprowadził? Czy powinni uregulować stan prawny lokalu?
• Jak usunąć z mieszkania lokatora, który nie płaci, nie wiemy, gdzie się znajduje i nie odbiera pism?
• Czy w przypadku śmierci najemcy należy pozostawić lokal jego pełnoletnim dzieciom, jeśli nie płacą lub są uciążliwi? Jakie są podstawy prawne? Czy istnieją inne możliwości? Czy wynajem im jest obowiązkiem? W jakich przypadkach nie jest?
• Z kim rozwiązać umowę najmu, jeżeli osoba wynajmująca zmarła, a do zamieszkiwania z nią uprawniony jest syn, który nie zamieszkuje w tym lokalu i nigdy za niego nie płacił?
• Jak przebiega postępowanie o odzyskanie lokalu po zweryfikowaniu, że po śmierci najemcy uprawniona osoba tam nie mieszka?
• Jak długo musi zamieszkiwać lokator wspólnie z najemcą, aby móc wstąpić w najem po śmierci najemcy?
• Co w przypadku, gdy zmarł najemca mieszkający sam, a rodzina nie chce oddać lokalu?
• Co w przypadku, gdy w lokalu komunalnym zamieszkiwał wujek z bratankiem i wujek zmarł? Zgodnie z przepisem art. 691 k.c., bratanek nie może wejść w stosunek najmu, ale całe życie mieszkał z tym wujkiem i było to jego centrum życiowe
• Jak umarzać tytuły wykonawcze i zaległości, w sytuacjach, gdzie najemca posiada starsze zaległości, podmiotów upadłościowych lub gdy podatnicy są nieściągalni?
• Co należy zrobić w sytuacji, gdy zmarł lokator, który posiadał zaległości, część rodziny zrzekła się praw aktem notarialnym, natomiast brat zmarłego nie dostarczył zrzeczenia się spadku, przebywa za granicą i nie ma z nim kontaktu? Czy należy umorzyć dług czy szukać kontaktu? Gdzie można wystąpić o udostępnienie adresu?
• W jaki sposób weryfikować stałe zamieszkiwanie w lokalu z najemcą?
• Co w przypadku, gdy najemca zalega z opłatą za 3 pełne okresy? Najemca dostał wezwanie do zapłaty, ale nie opłacił całości zadłużenia, tylko niewielką kwotę. Jak dalej postępować z takim najemcą? Czy należy wysyłać kolejne wezwania do zapłaty?
• Jak ściągać należności czynszowe?
• W jaki sposób umarzać długi?
• Co należy zrobić z pozostałym zadłużeniem, jeśli przedawnia się roszczenie o zapłatę czynszu, a najemca nie płaci od 10 lat?
• Czy możliwe jest rozkładanie zaległości na raty? W jakich sytuacjach?
• Jakie są zasady odraczania/rozkładania zaległości na raty?
• Czy istnieje możliwość umorzenia odsetek ustawowych oraz zaległości czynszowych? Jeśli tak, to na jakiej podstawie – zarządzeniem czy uchwałą?
• Jak należy rozwiązać problem lokatorów z zadłużeniem, które musi spłacać urząd miasta?
• W jakich sytuacjach można rozwiązać umowę, jeśli osoba nie płaci czynszu? Czy istnieją w tym aspekcie uregulowania prawne? Jeśli tak, to jakie?
• Jaka jest podstawa prawna, w oparciu o którą gmina może wystąpić z zapytaniem do US?
• Jak skutecznie egzekwować zadłużenia?
• Jak wygląda przygotowywanie pozwów o opłaty?
• Jak tworzyć wezwania do zapłaty?
• Co należy zrobić w przypadku, gdy lokator ma komornika?

Jak ściągać należności czynszowe? Windykacja od A do Z

• Co należy zrobić, jeśli mieszkaniec lokalu socjalnego nie ma dochodu, nie płaci od dawna czynszu, w przeszłości sprawa była w sądzie, miał komornika, nie ma z czego ściągnąć zaległości, a nie przysługuje mu lokal socjalny i jest eksmisja?
• Jak ściągnąć dług w przypadku najemcy lokalu komunalnego, który w Polsce nie ma dochodu, ponieważ pracuje za granicą i ma bardzo dużo zaległości?
• Jak uzyskać nakaz zapłaty wobec osoby, która pracuje za granicą i nie znamy jej adresu do doręczenia pozwu?
• Czy gmina może przenieść najemcę, który posiada bardzo duże zadłużenie za czynsz oraz wyrok eksmisyjny, do lokalu mieszkalnego o mocno obniżonym standardzie mieszkaniowym?
• Jakie są najnowsze zmiany przepisów?
• Jakie dokumenty należy zebrać podczas przeprowadzania windykacji?
• Co należy zrobić w sytuacji, gdy nie ma możliwości ściągnięcia długu?
• Jak wygląda tworzenie wezwań do windykacji? Jakie elementy musi zawierać wezwanie?
• Jak zapobiegać przedawnieniu opłat?
• W jaki sposób najszybciej ściągać zadłużenia?
• Jak wygląda kwestia odpowiedzialności spadkobiercy w sytuacji śmierci dłużnika? Procedura
• Do jakiego momentu można dochodzić zaległości, a do którego nie, jeśli osoba prawna jest w upadłości? Windykacja podmiotów upadłościowych będących w likwidacji hipoteki
• Jak wygląda procedura kuratora do doręczeń?
• Czy istnieje możliwość umarzania długów? Jeśli tak, to po jakim czasie?
• Kiedy nie można umorzyć długu?
• Czy można z urzędu przeprowadzić postępowanie egzekucyjne w celu weryfikacji, gdy właściciel nie złożył deklaracji zerowej, a nieruchomość jest niezamieszkała, bo najemca wyjechał za granicę? Czy można podjąć jakieś prace weryfikacyjne, aby te należności odpisać?
• Jak wygląda windykacja w przypadku zaległości w opłatach za śmieci, czynsz, fundusz remontowy, wodę?
• Ile mamy czasu na ściągnięcie pieniędzy?
• W jakiej wysokości gmina powinna zapłacić odszkodowanie spółdzielni mieszkaniowej – samego czynszu, obowiązującego w spółdzielni czy odszkodowanie równe czynszowi z dodatkowymi opłatami?
• Czy wystarczające jest wysłanie informacji radcy prawnemu, który reprezentuje wierzyciela zamiast wierzycielowi?
• Jak postępować po eksmisji z lokatorem?
• Jak złożyć do sądu wniosek o eksmisję?
• Jakie są najnowsze zmiany prawne dotyczące rozliczeń mediów?

Jak ustalać wysokość czynszu?

• Kto jest odpowiedzialny za ustalanie wysokości czynszu, jeśli mieszkaniowy zasób gminy stanowią budynki będące własnością gminy, a część z nich jest przekazana w formie aportu, które są własnością spółki z o.o., która jest w 100% własnością gminy?
• Co zrobić, jeśli rada nie chce bądź nie może przyjąć do wiadomości, że ich kompetencją jest wskazanie wskaźników/kierunków polityki czynszowej, a nie ustalanie samej wysokości czynszu, co jest kompetencją wójta/burmistrza/prezydenta? Orzecznictwo w tym temacie jest różne
• Czy istnieje podstawa prawna, mówiąca o tym, że to burmistrz, a nie rada ustala wysokość składki czynszowej?
• W jaki sposób ustalać wysokość czynszu? Procedura ustalania wysokości czynszu
• Jak ustalać wysokość czynszu, aby pokryć wszystkie opłaty oraz aby zostało na remonty i nadprogramowe inwestycje?
• W jaki sposób ustalić stawkę bazową czynszu, gdy obecna jest bardzo niska?
• Jak przeliczać czynsz na podstawie dochodów?
• Jak ustalać i różnicować stawki czynszu za mieszkania wynajmowane z zasobu ze względu na ich położenie oraz pozostałe czynniki zwiększające i obniżające wysokość czynszu?
• Na jakiej podstawie należy dokonać podwyżki stawki bazowej czynszu, po weryfikacji dochodów najemców? Czy kryterium musi być zawarte w wieloletnim planie?
• Gdzie można znaleźć informacje o najniższych stawkach czynszu w województwie i w Polsce?
• Czy w Wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy jest informacja o warunkach obniżenia czynszu? Jakie powinny być dochody, aby najemca mógł się ubiegać o obniżkę z tego tytułu? Czy konieczne jest zawarcie w uchwale informacji, że należy określić warunki obniżenia czynszu? Czy powinna znaleźć się informacja w uchwale o zasadach najmu lokali?
• Czy rada miasta w swojej uchwale może zakreślić wysokość lub podwyżkę czynszu do skali roku w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, ponieważ z ustawy wynika, że ustala to właściciel?
• Jak wygląda waloryzacja czynszów? Kto się tym zajmuje? Jak weryfikować waloryzację? Jak radzić sobie z waloryzacją czynszów?
• Czy należy co miesiąc wystawiać dokument z kwotą i terminem płatności, jeśli w zawartej umowie jest napisane, że miesięczny czynsz wynosi 200zł i należy go zapłacić do 10 dnia każdego miesiąca? Czy wynika to z zawartej umowy?
• Czy wręczając najemcy pismo o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości czynszu, wpisujemy w tym samym piśmie nową kwotę czynszu? Ile trwa takie wypowiedzenie? Czy musi być zawarty aneks do umowy?
• Co należy zrobić z dotychczasowymi umowami o zmianie czynszu?
• W jaki sposób wprowadzić podwyżkę czynszu? Uzasadnienie, przekazywanie informacji
• Czy zmianę wysokości czynszu należy wprowadzać zwykłym pismem, czy aneksując umowę? Co w przypadku osób, które nie mają umowy i płacą odszkodowanie?
• Procedura obniżania/podwyższania wysokości czynszu
• Jak podnieść stawkę czynszu w przypadku, gdy najemcy nie stać na te obciążenia? Czy jego niepłacenie musi skutkować eksmisją? Jakie są inne możliwości?
• Czy podnosząc czynsz o 1% wartości odtworzeniowej lokalu, należy napisać uzasadnienie lub przedstawić kalkulację, dlaczego czynsz został podniesiony?
• Czy gmina powinna podnosić stawki czynszu? Co jaki okres? O ile?
• Jaki jest sens zmiany wysokości czynszu, jeśli po podniesieniu stawki czynszu, najemca będzie się ubiegał o dodatek mieszkaniowy?
• Jak naliczyć czynsz, jeżeli nie powstała jeszcze wspólnota dla lokalu nowo wykupionego?
• W jaki alternatywny sposób można wspomóc osoby, którym nie starcza finansów na opłacenie czynszu?
• Gdzie eksmitować osoby, które nie płacą czynszu? Czy są inne możliwości, co z nimi zrobić, aby uniknąć eksmisji?
• Czy możemy wypowiedzieć umowę z uwagi na niepłacenie za śmieci?

Jak weryfikować dochody mieszkańców?

• Czy weryfikacja dochodów dotyczy tylko umów zawartych po dniu wejścia ustawy w życie? Czy umowy najmu zawarte przed tym terminem nie podlegają weryfikacji?
• Co, jeśli dochód na lokal komunalny przekracza zakres?
• Mamy osobę wpisaną na listę oczekujących na mieszkanie. Nie udało się jeszcze przyznać mieszkania, a po weryfikacji okazało się, że przekracza dochód przyjęty uchwałą. Osoba jest w ciężkiej sytuacji życiowej. Ma niepełnosprawne dziecko. Po rozwodzie nie otrzymała możliwości pozostania w mieszkaniu. Co w takiej sytuacji?
• Mamy określone kryterium dochodowe na przydział lokalu (najniższa emerytura). Kiedy wnioskodawca przekracza kryterium na lokal komunalny?
• Kto decyduje o wpisaniu na listę osób oczekujących? Czy jest to zadanie komisji mieszkaniowej? Jeśli osoba nie spełnia kryteriów, to czy wniosek zostaje rozpatrzony bez wpisania na listę?
• Co dokładnie zalicza się do dochodu?
• Czy rodzinny kapitał opiekuńczy jest wliczany do dochodu?
• Czy osoby składające wnioski muszą być pouczone o udostępnieniu do wglądu publicznego listy osób oczekujących?
• Wnioskodawca spełnia kryteria dochodowe do zajęcia lokalu komunalnego. Czy z powodu braku wolnych lokali komunalnych można zawrzeć z nim umowę najmu socjalnego? Jaką stawkę czynszu przyjąć?
• Po zakończeniu najmu socjalnego (po eksmisji), najemca dochodowo nie kwalifikował się na lokal z zasobu mieszkaniowego gminy. Obecnie nadal tam zamieszkuje, płacąc odszkodowanie za bezumowne korzystanie. Czy można zawrzeć umowę na czas nieoznaczony, nie będąc na liście osób uprawnionych?
• Osoba skazana prawomocnym wyrokiem sądu mieszkała w lokalu socjalnym przez 3 lata. Obecnie kończy się umowa najmu. Osoba ta dochodowo nie spełnia wymogów uchwały. Jak postępujemy z taką osobą, jeżeli trafiła do lokalu socjalnego? Czy w takim przypadku musi się wyprowadzić?
• Co w sytuacji, gdy dochód jest przekroczony, ale osoba nie ma gdzie mieszkać?
• Czy weryfikacja dotyczy również osób, które dokonują zamiany lokali a zawarły umowę przed 21.04.2019?
• Czy dochód należy ustalić z najniższej emerytury czy z przeciętnego wynagrodzenia?
• Czy podczas podpisywania kolejnej umowy na pomieszczenie tymczasowe powinniśmy zweryfikować dochody najemcy?
• Jeżeli w trakcie weryfikacji lokalu mieszkalnego okazje się, że najemca przekracza dochód przyjęty w uchwale, to czy wypowiadamy mu umowę? Czy należy zrobić weryfikację i podnieść czynsz?
• Czy w uchwale można zapisać odrębny, wyższy próg dochodowy dla osób niepełnosprawnych?
• Czy do deklaracji o wysokości dochodów trzeba składać zaświadczenie od pracodawcy?
• Jeżeli była już przeprowadzona weryfikacja lokatora i otrzymał on podwyżkę czynszu, to czy za kolejne 2,5 roku może być jeszcze raz weryfikowany dochód? Czy weryfikacja jest jednorazowa?
• Czy do weryfikacji dochodu można wymagać oświadczenia majątkowego?
• Czy do skreślenia dłużnika z listy oczekujących wystarczy pisemne oświadczenie dłużnika o tym, że nie przyjmuje oferty i ma inaczej zaspokojone potrzeby mieszkaniowe?
• Czy można dokonywać weryfikacji umów osobom, które pozostały w lokalu po śmierci dotychczasowego najemcy?
• Jeżeli z mieszkanką lokalu komunalnego zamieszkał konkubent, to czy możemy wezwać ich do ponownego złożenia deklaracji o dochodach? Co w przypadku, gdy okaże się, że ich wspólne dochody przekraczają kryterium dochodowe, na podstawie którego przyznajemy mieszkania komunalne? Czy partner mieszkanki powinien się wyprowadzić? Czy można wypowiedzieć umowę najmu?
• Jeżeli najemca trafia do hospicjum, to czy pełnoletni brat może zawrzeć umowę bez weryfikacji dochodu?
• Kryteria dochodowe określone uchwałą Rady gminy
• Weryfikacja dochodu na podstawie ustawy o ochronie paw lokatorów
• W jaki sposób przeprowadzać weryfikację czynszową najemców, tak aby zwiększać czynsze? Jak weryfikować dochody?
• Czy weryfikacja dotyczy również osób, które dokonują zamiany lokali, a zawarły umowę przed 21.04.2019?
• Czy weryfikacji podlegają tylko umowy zawarte jako pierwsze?
• Czy dochód należy ustalić z najniższej emerytury czy z przeciętnego wynagrodzenia?
• Czy należy weryfikować dochód lokatora, jeśli ma wyrok o eksmisję?
• Jaka jest wymagana dokumentacja przy weryfikacji dochodów?
• Jak często może odbywać się weryfikacja dochodów, skoro musi odbywać się ona nie częściej niż co pół roku, bo od tego zależy ustalony później czynsz? Czy może odbywać się co 3-4 lata? Kto podejmuje o tym decyzję?
• Co w przypadku weryfikacji, jeśli została przepisana umowa najmu zgodnie z art. 691 k.c.?
• Co należy zrobić w sytuacji, gdy osoba przekracza dochód, ale nie ma gdzie mieszkać?
• Czy do dochodu należy wliczyć zasiłki rodzinne i alimenty?

Media – alternatywne możliwości ich opłacenia

• W jaki sposób rozliczać mieszkańców z energii w przypadku korzystania z części wspólnych, takich jak korytarz lub łazienka?
• W starych zasobach obowiązuje starsze prawo, które mówi, że gmina zawiera umowy z dostawcami mediów. W związku z tym pojawia się problem zadłużenia: jeśli najemca nie płacił czynszu to nie płacił również za media, ale zarządca podpisał umowę, a dostawca pobierał i gmina się zadłużała. Czy da się jakoś rozwiązać taką sytuację? Co można zrobić?
• W jaki sposób rozliczać koszty za media, jeśli najemnicy otrzymają wysokie opłaty?
• Czy jest możliwość rozłożenia na raty opłaty za media? Czy da się to załatwić bez odsetek? Czy można obniżyć odsetki?
• Co zrobić w sytuacji, gdy gmina nie posiada środków, aby dopłacać do mediów, a w związku ze wzrostem cen za media, lokatorzy mogą mieć niższe temperatury ogrzewania? Czy istnieją alternatywne sposoby, by temu zaradzić? Zimowy problem: z mediami, ciepłą wodą, ogrzewaniem centralnym
• Jakie są alternatywne możliwości w kwestii opłacenia mediów?

Kwestie związane z najmem socjalnym i odszkodowaniami

• Co w sytuacji, gdy najemca nie podpisał umowy na najem socjalny lokalu lub gmina nie wyraziła zgody na przedłużenie? W jakiej wysokości powinien uiszczać opłatę?
• Czy jeśli po aktualizacji lokator nie kwalifikuje się do lokalu socjalnego i nie możemy zamienić lokalu na komunalny, to czy możemy podnieść czynsz? Jakie są możliwości? Wcześniej umożliwialiśmy pozostanie w lokalu do czasu znalezienia mieszkania na wolnym rynku lub przydziału lokalu komunalnego z zasobów gminy, ale trwa to już rok
• Czy istnieje możliwość podwyżki czynszu w lokalu socjalnym osobie, która nie spełnia kryterium dochodowego i obecnie jest na bezumownym korzystaniu z lokalu i płaci odszkodowanie?
• Najemca stara się o ponowne zawarcie umowy najmu, która została wypowiedziana z powodu zaległości. Zaległości spłacił, po weryfikacji dochodów okazało się, że nieznacznie przekraczają próg dochodowy, uprawniający do zawarcia umowy najmu. Syn otrzymał pracę. Mieszkania nie chcą opuścić, bo twierdzą, że nie stać ich na najem prywatny czy zakup. Co zrobić w takiej sytuacji.? Czy podwyższyć próg dochodowy w uchwale, czy można wprowadzić do naszej uchwały zapisy jak w przepisie art. 21c ust. 5 do 13?
• Co zrobić w sytuacji, gdy lokator przekracza kryterium socjalne i zajmuje lokal socjalny w budynku wybudowanym przy wsparciu udzielonemu gminie przez BGK na utworzenie lokali socjalnych i nałożono na gminę obowiązek zachowania trwałości ww. zasobu na 15 lat? Czy w tej sytuacji należy mimo wszystko podnieść czynsz do, tzw. stawki komunalnej i pozwolić lokatorowi na zamieszkiwanie? Czy nie przedłużać umowy i nakazać najemcy zdanie lokalu?
• Jeśli ktoś spełnia kryterium dochodowego do przedłużenia najmu lokalu socjalnego, ale są na niego skargi i łamie porządek domowy, to czy jest możliwość nieprzedłużenia?
• Czy gmina może pobierać odszkodowanie za lokal o niższym standardzie na podstawie czynników obniżających stawkę czynszu? Wówczas odszkodowanie byłoby trochę wyższe niż w przypadku czynszu za najem socjalny lokalu, ponieważ odszkodowanie z tytułu bezumownego użytkowania lokalu socjalnego jest identyczne jak czynsz za najem socjalny – gmina pobiera 50% najniższego czynszu, jaki jest w zasobie gminnym
• Jak rozwiązać problem z pojęciem odszkodowań, jeśli najemca traci umowę i przechodzi z umowy czynszowej na odszkodowanie?
• Czy należy weryfikować dochód, jeśli był wykonany wyrok (umowa na 1 rok), a następnie był wniosek o lokal socjalny, została podpisana umowa jako kontynuacja wyroku, również na rok?
• Czy weryfikacja jest obowiązkiem gminy czy prawem?

Jaki jest sens pobierania kaucji?

• Komu należy wypłacić kaucję w przypadku trójki dzieci?
• Jaki jest czas na wypłatę kaucji? Kto ustala termin wypłacenia?
• Czy istnieje ustalone prawnie postępowanie spadkowe w przypadku kaucji?
• Kto składa wniosek o postępowanie spadkowe - urząd czy dzieci?
• Jaki jest sens pobierania kaucji?

Przejście z umowy czynszowej na odszkodowanie

• Co dzieje się z lokalem po śmierci najemcy, jeśli osoby, które były uprawnione do zamieszkania w nim, przebywają za granicą?
• Czy trzymiesięczny termin wypowiedzenia stawki czynszu należy liczyć od daty potwierdzenia otrzymania wypowiedzenia przez najemcę? Co w przypadku, jeśli najemca nie odbierze korespondencji? Czy należy zastosować w takiej sytuacji przepis art. 44 k.p.a.?
• Skąd pozyskać fundusze na remonty mieszkań?
• Co dokładnie oznacza mocno obniżony standard mieszkaniowy?
• Jak zmienić niski standard mieszkań, jeśli gminy na to nie stać?
• Czy wystawiamy tytuły odszkodowań na współmałżonka? Jeśli tak, to kiedy?
• Jeśli w trakcie czynnej umowy najmu jeden z najemców wyprowadza się, a jego centrum życiowe jest w innej miejscowości, to czy aby pozbawić go tytułu do lokalu wystarczy wypowiedzieć umowę z sześciomiesięcznym okresem wypowiedzenia?
• Co w przypadku, gdy osoba zalega z czynszem i ma wypowiedzianą umowę? Czy jest to nadal czynsz czy już odszkodowanie? Jak dalej wystawiać faktury za użytkowanie lokalu? Jaką nazwę wpisać na fakturze?
• Jeżeli lokator ma nadpłatę za rozliczenie wody, to czy możemy te środki przekazać na dług komorniczy?
• Jeśli najemca posiadający długi, w tym długi z tytułu najmu, uzyska upadłość konsumencką, to czy jego długi gminne zostają umorzone?
• Co zrobić w sytuacji, jeśli osoba nie płaci regularnie czynszu?

Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy

• Procedura od A do Z
• Jak przygotować plan i napisać program?
• Na co warto zwrócić szczególną uwagę? (wskazówki)
• Jakie są najczęstsze błędy, których należy unikać?
• Jaki jest cel tworzenia wieloletniego programu?
• Czy w przypadku, gdy w gminie nie ma możliwości, zasobu, jest konieczność posiadania programu?