Szkolenie: Ochrona praw lokatorów

Wideo ze szkolenia

Zobacz wideo >>

W programie m.in.:

• Nowelizacja przepisów. Zmiany w ustawie o dodatkach mieszkaniowych- na co zwrócić uwagę po nowelizacji? Nowelizacji ustawy dot. Zmian praw lokatorów.
• Jak wygląda proces przyznawania lokali, gdy chętnych osób jest zbyt wiele, a kryterium ich klasyfikacji jest podobne?
• Co zrobić w sytuacji, gdy lokator ma tytuł prawny do zajmowania lokalu, a poprzedni lokator nie chce opuścić mieszkania?
• Jak rzetelnie weryfikować dochód lokatorów? Czy na podstawie wymienionych dokumentów można określić dochód np. zaświadczenie o zarobkach, nieoficjalne źródła dochodów, PIT-y roczne? Jak daleko można posunąć się w badaniu dochodu?
• Jak będzie wyglądała regulacja tytułu prawnego po śmierci głównego najemcy? Czy będzie sprawdzany dochód takiej osoby?
• Sposób dostosowania lokali dla osób niepełnosprawnych. Do zapewnienia czego jest zobowiązany urząd?
• Eksmisja lokatorów-przebieg procesu, zasady i warunki eksmisji lokatorów, kryteria eksmisji. Czy potrzebne są fizyczne dowody potwierdzające łamanie regulaminu wynajętego lokalu?

Wzory pism, jakie otrzymają uczestnicy:

Szczegółowy program szkolenia:

• Czy istnieje obowiązek wykazywania i wydawania wszystkich dostępnych lokali posiadanych przez Urząd Miasta/ Gminy?
• Ile lokali powinna zapewnić gmina mieszkańcom?
• W jaki sposób gmina nabywa nowe lokale?
• Wieloletni program mieszkań komunalnych
• Społeczna kontrola gminy w procesie przyznawania lokalu
• W jakim zakresie gmina powinna dbać o mieszkańców? Co Urząd Gminy/Miasta jest zobowiązany zapewniać swoim mieszkańcom?

Najem socjalny, komunalny i pomieszczenia tymczasowe

• Jakie są kryteria przyznawania najmu socjalnego lokali, lokali komunalnych oraz pomieszczeń tymczasowych?
• Ile wynosi maksymalny termin zajmowania lokalu przez lokatora?
• Jak zawierać umowy z lokatorami i na jakich warunkach?
• Czy jest obowiązek ogłaszania na 21 dni w prasie zamiaru wynajmu lokalu?
• Jak starać się o pomieszczenia tymczasowe dla osób ubogich?
• Jak wygląda procedura przyznawania lokali tymczasowych?
• Jak wygląda proces przyznawania lokali, gdy chętnych osób jest zbyt wiele, a kryterium ich klasyfikacji jest podobne?
• Co zrobić, gdy osoba ubiegająca się o lokal odmawia jego przyjęcia?
• Czy osoba, która odrzuciła proponowany lokal pozostaje w kolejce osób oczekujących na mieszkanie?
• Czym różnią się wymogi techniczne umowy na najem socjalny lokali, a komunalny?
• Zamiana lokali – czy można zamienić lokal komunalny na najem socjalny lokalu osobie, która nie opłaca zobowiązań?
• Jak kontrolować mieszkania, gdy nie można wejść się do zajmowanego lokalu?
• Sposób dostosowania lokali dla osób niepełnosprawnych. Do zapewnienia czego jest zobowiązany urząd?
• Co zrobić, gdy lokal nie jest dostosowany dla osoby niepełnosprawnej, a brakuje funduszu w gminie na jego remont?
• Polityka mieszkaniowa – naliczenie czynszu i stawki bazowej
• Co powinno zawierać się w polityce bazowej i czynszowej? - niezbędne minimum
• Jakie są dodatkowe kryteria przy kwalifikacji do najmu socjalnego lokali?
• Czy gmina ma obowiązek do każdego stopnia niepełnosprawności wydzielić zasób?
• Weryfikacja spełnienia kryterium powierzchni lokalu

Eksmisja- wyrok sądowy nakazujący opuszczenie lokalu

• Jak działa wyrok eksmisyjny?
• Jakie dokumenty należy załączyć do wniosku o eksmisje lokatorów?
• Czy potrzebne są fizyczne dowody potwierdzające łamanie regulaminu wynajętego lokalu?
• Eksmisja lokatorów-przebieg procesu, zasady i warunki eksmisji lokatorów, kryteria eksmisji
• Postępowanie dowodowe dot. egzekucji należności za zaległy czynsz.
• Czy należy przechowywać rzeczy pozostawione po lokatorach w lokalu? Jeśli tak to kto jest zobowiązany do ich zabrania, gdzie należy je przechowywać i przez jaki okres czasu?
• Relacje UG/UM z komornikiem w kontekście eksmisji lokatorów.
• Rola komornika, a rola gminy podczas dochodzenia roszczeń wynikających z zadłużenia z tytułu czynszu.
• Oferta nowego lokalu przy wyroku eksmisyjnym.
• Jak usunąć lokatora po wyroku eksmisyjnym z pomieszczenia tymczasowego?
• W jaki sposób można kontrolować stan mieszkań w dobie koronawirusa? Jak rozwiązywać sprawy w czasie pandemii, gdy kontakt z lokatorem jest utrudniony?
• Jak postępować z mieszkańcami, którzy przebywają w lokalu podczas pandemii bez pozwolenia?
• Czy podczas pandemii komornicy nie mogą przeprowadzać egzekucji?

Jak wygląda proces przydzielania lokali mieszkaniowych na podstawie nowych przepisów?

• Czy można doprecyzować fakt bycia mieszkańcem danej gminy czy nie należy tego robić w umowie dla lokatorów?
• Czy selekcja mieszkańców na osoby zameldowanie i posiadające status przebywających jest zgodna z obowiązującymi przepisami? Co jest istotne podczas rozpatrywania wniosku?
• Czy można pominąć osoby zgłoszone na listę oczekujących na mieszkanie?
• Jak napisać nowy program o zmianie zasad przyznawania lokali?
• Jak postępować w sytuacji gdy mieszkańcy zamieniają się mieszkaniami?
• Co robić z lokatorem, który nagminnie narusza zasady porządku domowego, np. niszczy klatkę?
• Obowiązek zameldowania, a przebywania- co jest ważniejsze dla osoby rozpatrującej wniosek?
• Kryteria wyboru osób przy podjęciu decyzji o przyznaniu lokalu?
• Co warunkuje możliwość ubiegania się w danej gminie o najem socjalnego lokalu?
• Jaki jest skład komisji mieszkaniowej oraz kto ma decydujący głos podczas podejmowania decyzji o przyznaniu lokalu?
• Co w sytuacji gdy nie ma wydzielonych pomieszczeń tymczasowych?

Dochód osoby ubiegającej się o najem socjalny lokalu

• Prawidłowe ustalanie dochodu osób ubiegających się o lokal socjalny/komunalny.
• Sposób wyliczania dochodu najemcy?
• Kiedy i na jakiej podstawie dokonuje się badania weryfikacji dochodu?
• Czy wymaga się oświadczenia strony o uzyskiwanych dochodach?
• Czy źródła z pracy dorywczej można zaliczać do dochodu?
• Jak rzetelnie weryfikować dochód lokatorów? Czy na podstawie wymienionych dokumentów można określić dochód np. zaświadczenie o zarobkach, nieoficjalne źródła dochodów, PIT-y roczne?
• Jak daleko można posunąć się w badaniu dochodu?
• Czy zmiana dochodu lokatora powoduje automatyczne podwyższenie/ obniżenie czynszu za najem mieszkania?
• W jaki sposób oblicza się stawki w przypadku podwyżki lub obniżki czynszu dla lokatorów?
• Czy można kontynuować najem socjalny lokalu, mimo znacznego wzrostu dochodu rodziny?
• Jak będzie wyglądała regulacja tytułu prawnego po śmierci głównego najemcy? Czy będzie sprawdzany dochód takiej osoby?
• Czy można żądać zaświadczenia o dochodach z ostatnich trzech miesięcy od osób, które są na listach wykwaterowań?
• Jakie są warunki przedłużania umów najmu lokalu socjalnego dla osób, które przekraczają próg dochodowy?

Pozycja lokatora w procesie przyznawania lokalu

• Co jest czynnikiem decydującym o przydzieleniu lokalu mieszkalnego danej osobie?
• Jakie dokumenty powinny być potwierdzeniem przebywania w danej gminie?
• Czy osoba, która zamieszkuje lokal bezprawnie może wejść w prawa najemcy? Jeśli tak to na jakich zasadach? Jakie dokumenty musi złożyć, by stać się najemcą mieszkania?
• Czy choroba jest czynnikiem przemawiającym za przyznaniem lokalu przed innymi chętnymi osobami?
• Co w sytuacji gdy jest planowana termomodernizacja budynku a mieszkańcy nie chcą go dobrowolnie opuścić? Oczywiście wskazany jest tymczasowy lokal zamienny.
• Co zrobić w sytuacji, kiedy lokator wyjechał za granicę i nie zdał lokalu socjalnego?
• Co zrobić w sytuacji, gdy lokator ma tytuł prawny do zajmowania lokalu, a poprzedni lokator nie chce opuścić mieszkania?

Opłata czynszu za wynajem lokalu

• Co zrobić w przypadku, gdy lokatorzy zalegają z czynszem?
• Czy można przedłużyć umowę najmu mimo braku wpłat czynszu przez lokatorów?
• W jaki sposób argumentować zmianę wysokości czynszu?
• Jak egzekwować należności z tytułu nieopłaconego czynszu?
• Ściągalność zaległości czynszowych z dłużników
• Ile wynosi czas ochrony lokatorów niepłacących za czynsz?

Przypadki dotyczące dewastacji lokali

• Kto ponosi koszty odnowienia zniszczonego lokalu?
• Czy można dochodzić roszczeń za zniszczony lokal od nabywcy? Na jakich zasadach i do jakiej wysokości?
• Kto odpowiada za remonty lokalu?
• Jak powinien być wyremontowany lokal mieszkalny?
• Czy można dokonać remontu bez uzyskania zgody od gminy? Jakie są konsekwencje nieuzyskania zgody?
• Co w sytuacji, gdy lokator dokona znaczących zmian w posiadanym lokalu?
• Program odpracowywania zadłużeń czynszowych

Bezprawne przejęcie lokalu- zajmowanie bez tytułu prawnego

• Co zrobić w sytuacji, gdy lokal jest zajmowany przez osoby nieuprawnione?
• Jak wygląda procedura eksmisji osoby nieuprawnionej do korzystania z lokalu?
• Jak skutecznie eksmitować dzikiego lokatora?
• Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. Jak obliczyć wartość strat?

Umowy- nowelizacja przepisów

• Umowa wieloletnia. Obowiązek dostosowania gmin do wymogów programów wieloletnich.
• Nowelizacja przepisów. Zmiany w ustawie o dodatkach mieszkaniowych- na co zwrócić uwagę po nowelizacji? Nowelizacji ustawy dot. Zmian praw lokatorów.
• Sposób tworzenia nowych uchwał rady.
• Umowa najmu lokali socjalnych i komunalnych- weryfikacja umów, najważniejsze elementy dokumentu, ile razy można przedłużać umowę najmu?
• Wyroki sądowe eksmisyjne oraz odwoławcze- jak napisać wniosek lub odwołanie, na co zwrócić szczególną uwagę. Jak poprawnie tworzyć pisma odnośnie ugody w sprawie lokatorów eksmitowanych?
• Czy można zamieniać umowy na najem socjalny z umowami komunalnymi? Jeśli tak, to na jakich zasadach? Co należy w umowie zmieniać?
• Sprzeczność uchwały gminy z ustawą. Co jest nadrzędne dla urzędnika? Jak rozwiązywać konflikty na tle wykluczających się przepisów? Prośba o przykłady i rozwiązania konkretnych sytuacji.
• Które wyroki eksmisji/egzekucji komorniczej musza mieć klauzule wykonalności, a które nie?
• Klauzula wykonalności wyroku sądu I i II instancji- uzasadnienie

Pozostałe pytania:

• W jaki sposób gmina mogłaby bronić się przed zarzutem zaniedbywania mieszkańców?
• Jak kontrolować ilość osób zamieszkujących dany lokal?
• Tytuł prawny do zamieszkiwania lokalu, a brak możliwości korzystania z tego prawa, ze względu na obecność innych osób w lokalu mieszkalnym.
• Jak nie przekroczyć uprawnień urzędnika administracji publicznej?
• Jak poprawnie tworzyć korespondencję biurową między pracownikami placówki?
• Sytuacja: GOPS zabezpiecza dzieci w związku z nadużyciem alkoholu. Co z pozostałymi osobami, w szczególności gdy zajmują większe lokale?
• Sytuacja: Budynek urzędu zawiera w sobie lokal mieszkalny. Lokal mieszkalny znajduje się w suterenie tego budynku i tam mieszka pewna osoba, która ma zawartą umowę na czas nieoznaczony. Budynek jeszcze rok temu nie był własnością – była to umowa najmu z urzędu miasta ale teraz forma została prawnie uregulowana, podpisany jest akt notarialny. Lokal mieszkalny został przejęty razem z budynkiem. Pracownikom zaczyna brakować miejsca w postaci archiwum, stanowisk do pracy dla nowych osób i chcieliby rozwiązać z tą osobą umowę w najmniej drastyczny dla niej sposób. Są różne opinie prawników. Jaki powinien być okres wypowiedzenia i czy ewentualnie pracownicy zmuszeni będą zaproponować tej osobie lokal na terenie miasta czy jeden z lokali, którymi dysponują wokół miasta czyli na terenie gminy wiejskiej?
• Sytuacja: Ktoś składa wniosek o wynajęcie mieszkania. Jeśli taka osoba jest w związku małżeńskim to czy taki wniosek musi składać razem z osobą, z którą jest w związku małżeńskim czy niekoniecznie?
• Sytuacja: gdy ktoś kto jest w związku małżeńskim i miał umowę o najem lokalu – dostał kiedyś wypowiedzenie ze względu na brak opłat (zadłużenie) – po spłacie zadłużenia jeden z małżonków wstępuje o przywrócenie tytułu prawnego a drugi z małżonków nie. I czy jeśli oni nie mieszkają razem to czy należy przywracać tytuł prawny tytuł prawny tylko jednemu małżonkowi czy ten drugi z mocą prawa też wejdzie w stosunek najmu w związku?