Wideoszkolenie: Ochrona praw lokatorów

W programie m.in., wybrane zagadnienia:

• Co zrobić w przypadku braku wystarczającej liczby lokali socjalnych? W jaki sposób gmina nabywa nowe lokale?
• Jak będzie wyglądała regulacja tytułu prawnego po śmierci głównego najemcy? Czy będzie sprawdzany dochód takiej osoby?
• Nowelizacja przepisów. Zmiany w ustawie o dodatkach mieszkaniowych- na co zwrócić uwagę po nowelizacji? Nowelizacji ustawy dot. zmian praw lokatorów
• Sytuacja: gdy ktoś, kto jest w związku małżeńskim i miał umowę o najem lokalu – dostał kiedyś wypowiedzenie ze względu na brak opłat (zadłużenie) – po spłacie zadłużenia jeden z małżonków wstępuje o przywrócenie tytułu prawnego a drugi z małżonków nie. I czy jeśli oni nie mieszkają razem, to czy należy przywracać tytuł prawny tytuł prawny tylko jednemu małżonkowi, czy ten drugi z mocą prawa też wejdzie w stosunek najmu w związku?
• W jaki sposób można kontrolować stan mieszkań socjalnych/ komunalnych w dobie koronawirusa? Jak rozwiązywać sprawy w czasie pandemii, gdy kontakt z lokatorem jest utrudniony?
• Jak rzetelnie weryfikować dochód lokatorów mieszkań socjalnych/ komunalnych? Czy na podstawie wymienionych dokumentów można określić dochód np. zaświadczenie o zarobkach, nieoficjalne źródła dochodów, PIT-y roczne?
• Co w sytuacji, gdy zmienia się sytuacja finansowa lokatora w mieszkaniu socjalnym, a gmina nie dysponuje lokalami komunalnymi? Czy w takim przypadku taka osoba może zostać w lokalu socjalnym z podwyższonym czynszem? Czy może musi ten lokal opuścić?

Wzory pism, jakie otrzymają uczestnicy:

Szczegółowy program szkolenia:

Gospodarowanie mieszkaniowym zasobem gminy
• Czy istnieje obowiązek wykazywania i wydawania wszystkich dostępnych lokali posiadanych przez Urząd Miasta/ Gminy?

• Ile lokali powinna zapewnić gmina mieszkańcom?

• Co zrobić w przypadku braku wystarczającej liczby lokali socjalnych?

• W jaki sposób gmina nabywa nowe lokale?

• Jak starać się o pomieszczenia tymczasowe dla osób ubogich?

• Wieloletni program mieszkań komunalnych

• Społeczna kontrola gminy w procesie przyznawania lokalu

• W jakim zakresie gmina powinna dbać o mieszkańców? Co Urząd Gminy/Miasta jest zobowiązany zapewniać swoim mieszkańcom?

• Jaki jest skład komisji mieszkaniowej oraz kto ma decydujący głos podczas podejmowania decyzji o przyznaniu lokalu?

Najem socjalny, komunalny i pomieszczenia tymczasowe

• Jakie są kryteria przyznawania najmu socjalnego lokali, lokali komunalnych oraz pomieszczeń tymczasowych?

• Ile wynosi maksymalny termin zajmowania lokalu przez lokatora?

• Przez jaki czas gmina powinna utrzymywać lokatorów mieszkań komunalnych i najmów socjalnych?

• Jak zawierać umowy z lokatorami i na jakich warunkach?

• Czy jest obowiązek ogłaszania na 21 dni w prasie zamiaru wynajmu lokalu?

• Jak wygląda procedura przyznawania lokali tymczasowych?

• Jak wygląda proces przyznawania lokali, gdy chętnych osób jest zbyt wiele, a kryterium ich klasyfikacji jest podobne?

• Co zrobić, gdy osoba ubiegająca się o lokal odmawia jego przyjęcia?

• Czy osoba, która odrzuciła proponowany lokal pozostaje w kolejce osób oczekujących na mieszkanie?

• Czym różnią się wymogi techniczne umowy na najem socjalny lokali, a komunalny?

• Jak przekształca się lokal socjalny w lokal komunalny i odwrotnie?

• Zamiana lokali – czy można zamienić lokal komunalny na najem socjalny lokalu osobie, która nie opłaca zobowiązań?

• Czy za każdym razem gmina może zmieniać charakter lokalu socjalnego?

• Jak kontrolować mieszkania, gdy nie można wejść do zajmowanego lokalu?

• W jaki sposób można kontrolować stan mieszkań socjalnych/ komunalnych w dobie koronwirusa? Jak rozwiązywać sprawy w czasie pandemii, gdy kontakt z lokatorem jest utrudniony?

• Sposób dostosowania lokali dla osób niepełnosprawnych. Do zapewnienia czego jest zobowiązany urząd?

• Co zrobić, gdy lokal nie jest dostosowany dla osoby niepełnosprawnej, a brakuje funduszu w gminie na jego remont?

• Jakie są dodatkowe kryteria przy kwalifikacji do najmu socjalnego lokali?

• Kryteria przydzielania mieszkania socjalnego dla osób przebywających w zakładach karnych

• Czy gmina ma obowiązek do każdego stopnia niepełnosprawności wydzielić zasób?

• Weryfikacja spełnienia kryterium powierzchni lokalu.

• Jak stosować artykuł o odszkodowaniach za niedostarczanie lokali socjalnych?

• Co w sytuacji gdy nie ma wydzielonych pomieszczeń tymczasowych?

• Jak wygląda wstąpienie w najem po zmarłym, który miał prawo do zamieszkiwania lokalu socjalnego lub komunalnego?

• Czy osoba, która zamieszkuje lokal bezprawnie może wejść w prawa najemcy?

• Jeśli tak to na jakich zasadach? Jakie dokumenty musi złożyć, by stać się najemcą mieszkania?

Polityka przyznawania mieszkań

• Czy można doprecyzować fakt bycia mieszkańcem danej gminy czy nie należy tego robić w umowie dla lokatorów?

• Zameldowanie czy przebywanie, który z dokumentów jest bardziej korzystny dla lokatorów, którzy chcą podjąć w wynajem lokal socjalny bądź komunalny?

• Czy selekcja mieszkańców na osoby zameldowanie i posiadające status przebywających jest zgodna z obowiązującymi przepisami? Co jest istotne podczas rozpatrywania wniosku?

• Czy można pominąć osoby zgłoszone na listę oczekujących na mieszkanie?

• Jak napisać nowy program o zmianie zasad przyznawania lokali?

• Jak postępować w sytuacji gdy mieszkańcy zamieniają się mieszkaniami?

• Co robić z lokatorem, który nagminnie narusza zasady porządku domowego, np. niszczy klatkę?

• Jak wygląda proces przydzielania lokali mieszkaniowych na podstawie nowych przepisów?

• Obowiązek zameldowania, a przebywania- co jest ważniejsze dla osoby rozpatrującej wniosek?

• Kryteria wyboru osób przy podjęciu decyzji o przyznaniu lokalu?

• Co warunkuje możliwość ubiegania się w danej gminie o lokal socjalny?

Pozycja lokatora w procesie przyznawania lokalu

• Co jest czynnikiem decydującym o przydzieleniu lokalu mieszkalnego danej osobie?

• Jak wygląda proces przydzielenia lokalów socjalnych osobom zamieszkującym lub nie zamieszkującym w gminie?

• Jakie dokumenty powinny być potwierdzeniem przebywania w danej gminie?

• Czy choroba jest czynnikiem przemawiającym za przyznaniem lokalu przed innymi chętnymi osobami?

• Co w sytuacji gdy jest planowana termomodernizacja budynku a mieszkańcy nie chcą go dobrowolnie opuścić? Oczywiście wskazany jest tymczasowy lokal zamienny.

• Co zrobić w sytuacji, kiedy lokator wyjechał za granicę i nie zdał lokalu socjalnego?

• Co zrobić w sytuacji, gdy lokator ma tytuł prawny do zajmowania lokalu, a poprzedni lokator nie chce się opuścić mieszkania?

Dochód osoby ubiegającej się o mieszkanie socjalne/ komunalne

• Prawidłowe ustalanie dochodu osób ubiegających się o lokal socjalny/komunalny.

• Sposób wyliczania dochodu najemcy?

• Kiedy i na jakiej podstawie dokonuje się badania weryfikacji dochodu?

• Czy wymaga się oświadczenia strony o uzyskiwanych dochodach?

• Czy źródła z pracy dorywczej można zaliczać do dochodu?

• Jak rzetelnie weryfikować dochód lokatorów mieszkań socjalnych/ komunalnych? Czy na podstawie wymienionych dokumentów można określić dochód np. zaświadczenie o zarobkach, nieoficjalne źródła dochodów, PIT-y roczne.

• Jak daleko można posunąć się w badaniu dochodu?

• Czy zmiana dochodu lokatora powoduje automatyczne podwyższenie/ obniżenie czynszu za najem mieszkania?

• W jaki sposób oblicza się stawki w przypadku podwyżki lub obniżki czynszu dla lokatorów?

• Czy można kontynuować wynajem mieszkania socjalnego, mimo znacznego wzrostu dochodu rodziny?

• Jak będzie wyglądała regulacja tytułu prawnego po śmierci głównego najemcy? Czy będzie sprawdzany dochód takiej osoby?

• Czy można żądać zaświadczenia o dochodach z ostatnich trzech miesięcy od osób, które są na listach wykwaterowań?

• Co w sytuacji gdy zmienia się sytuacja finansowa lokatora w mieszkaniu socjalnym a gmina nie dysponuje lokalami komunalnymi?

• Czy w takim przypadku taka osoba może zostać w lokalu socjalnym z podwyższonym czynszem? Czy może musi ten lokal opuścić?

• Warunki przedłużania umów najmu lokalu socjalnego dla osób, które przekraczają próg dochodowy.

Opłata czynszu za wynajem lokalu

• Co zrobić w przypadku, gdy lokatorzy zalegają z czynszem?

• Czy można przedłużyć umowę z lokalu socjalnego, mimo braku wpłat czynszu przez lokatorów?

• W jaki sposób argumentować zmianę wysokości czynszu?

• Jak egzekwować należności z tytułu nieopłaconego czynszu?

• Ściągalność zaległości czynszowych z dłużników

• Ile wynosi czas ochrony lokatorów niepłacących za czynsz?

• Pilotka mieszkaniowa – naliczenie czynszu i stawki bazowej

• Co powinno zawierać się w polityce bazowej i czynszowej? - niezbędne minimum

• Program odpracowywania zadłużeń czynszowych

• Jak egzekwować należności z tytułu nieopłaconego czynszu?

• Ściągalność zaległości czynszowych z dłużników

• Postępowanie dowodowe dot. egzekucji należności za zaległy czynsz.

Dewastacja lokali socjalnych, komunalnych i pomieszczeń tymczasowych.

• Kto ponosi koszty odnowienia zniszczonego lokalu?

• Czy można dochodzić roszczeń za zniszczony lokal od nabywcy? Na jakich zasadach i do jakiej wysokości?

• Kto odpowiada za remonty lokalu?

• Jak powinien być wyremontowany lokal mieszkalny?

• Czy można dokonać remontu bez uzyskania zgody od gminy? Jakie są konsekwencje nieuzyskania zgody?

• Co w sytuacji, gdy lokator dokona znaczących zmian w posiadanym lokalu?

Bezprawne przejęcie lokalu- zajmowanie mieszkania socjalnego bez tytułu prawnego

• Co zrobić w sytuacji, gdy lokal jest zajmowany przez osoby nieuprawnione?

• Jak wygląda procedura eksmisji osoby nieuprawnionej do korzystania z lokalu?

• Jak skutecznie eksmitować dzikiego lokatora?

• Usuwanie osób niepełnosprawnych z lokali socjalnych, komunalnych oraz pomieszczeń tymczasowych.

• Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. Jak obliczyć wartość strat?

Eksmisja- wyrok sądowy nakazujący opuszczenie lokalu

• Jak działa wyrok eksmisyjny?

• Jakie dokumenty należy załączyć do wniosku o eksmisje lokatorów?

• Czy potrzebne są fizyczne dowody potwierdzające łamanie regulaminu wynajętego lokalu?

• Eksmisja lokatorów-przebieg procesu, zasady i warunki eksmisji lokatorów, kryteria eksmisji,

• Czy należy przechowywać rzeczy pozostawione po lokatorach w lokalu? Jeśli tak to kto jest zobowiązany do ich zabrania, gdzie należy je przechowywać i przez jaki okres czasu?

• Relacje UG/UM z komornikiem w kontekście eksmisji lokatorów.

• Rola komornika, a rola gminy podczas dochodzenia roszczeń wynikających z zadłużenia z tytułu czynszu.

• Oferta nowego lokalu przy wyroku eksmisyjnym.

• Jak usunąć lokatora po wyroku eksmisyjnym z pomieszczenia tymczasowego?

• Jak postępować z mieszkańcami, którzy przebywają w lokalu podczas pandemii bez pozwolenia?

• Czy podczas pandemii komornicy nie mogą przeprowadzać egzekucji?

Umowy- nowelizacja przepisów

• Umowa wieloletnia. Obowiązek dostosowania gmin do wymogów programów wieloletnich.

• Nowelizacja przepisów. Zmiany w ustawie o dodatkach mieszkaniowych- na co zwrócić uwagę po nowelizacji? Nowelizacji ustawy dot. Zmian praw lokatorów.

• Sposób tworzenia nowych uchwał rady.

• Umowa najmu lokali socjalnych i komunalnych- weryfikacja umów, najważniejsze elementy dokumentu, ile razy można przedłużać umowę najmu?

• Wyroki sądowe eksmisyjne oraz odwoławcze- jak napisać wniosek lub odwołanie, na co zwrócić szczególną uwagę. Jak poprawnie tworzyć pisma odnośnie ugody w sprawie lokatorów eksmitowanych?

• Czy można zamieniać umowy socjalne z umowami komunalnymi? Jeśli tak, to na jakich zasadach? Co należy w umowie zmieniać?

• Sprzeczność uchwały gminy z ustawą. Co jest nadrzędne dla urzędnika? Jak rozwiązywać konflikty na tle wykluczających się przepisów? Prośba o przykłady i rozwiązania konkretnych sytuacji.

• Które wyroki eksmisji/egzekucji komorniczej musza mieć klauzule wykonalności, a które nie?

• Klauzula wykonalności wyroku sądu I i II instancji- uzasadnienie.

• Zawieranie aneksów do obowiązujących umów najmu.

Pozostałe pytania:

• W jaki sposób gmina mogłaby bronić się przed zarzutem zaniedbywania mieszkańców?

• Jak kontrolować ilość osób zamieszkujących dany lokal?

• Tytuł prawny do zamieszkiwania lokalu, a brak możliwości korzystania z tego prawa, ze względu na obecność innych osób w lokalu mieszkalnym.

• Jak nie przekroczyć uprawnień urzędnika administracji publicznej?

• Jak poprawnie tworzyć korespondencję biurową między pracownikami placówki?

• Sytuacja: GOPS zabezpiecza dzieci w związku z nadużyciem alkoholu. Co z pozostałymi osobami, w szczególności gdy zajmują większe lokale?

• Sytuacja: Budynek urzędu zawiera w sobie lokal mieszkalny. Lokal mieszkalny znajduje się w suterenie tego budynku i tam mieszka pewna osoba, która ma zawartą umowę na czas nieoznaczony. Budynek jeszcze rok temu nie był własnością – była to umowa najmu z urzędu miasta ale teraz forma została prawnie uregulowana, podpisany jest akt notarialny. Lokal mieszkalny został przejęty razem z budynkiem. Pracownikom zaczyna brakować miejsca w postaci archiwum, stanowisk do pracy dla nowych osób i chcieliby rozwiązać z tą osobą umowę w najmniej drastyczny dla niej sposób. Są różne opinie prawników. Jaki powinien być okres wypowiedzenia i czy ewentualnie pracownicy zmuszeni będą zaproponować tej osobie lokal na terenie miasta czy jeden z lokali, którymi dysponują wokół miasta czyli na terenie gminy wiejskiej?

• Sytuacja: Ktoś składa wniosek o wynajęcie mieszkania. Jeśli taka osoba jest w związku małżeńskim to czy taki wniosek musi składać razem z osobą, z którą jest w związku małżeńskim czy niekoniecznie?

• Sytuacja: gdy ktoś kto jest w związku małżeńskim i miał umowę o najem lokalu – dostał kiedyś wypowiedzenie ze względu na brak opłat (zadłużenie) – po spłacie zadłużenia jeden z małżonków wstępuje o przywrócenie tytułu prawnego a drugi z małżonków nie. I czy jeśli oni nie mieszkają razem to czy należy przywracać tytuł prawny tytuł prawny tylko jednemu małżonkowi czy ten drugi z mocą prawa też wejdzie w stosunek najmu w związku?