Wideoszkolenie: Gospodarka czynszowa i windykacja

W programie m.in., wybrane zagadnienia:

• Jak ustalać i różnicować stawki czynszu za mieszkania wynajmowane z zasobu ze względu na ich położenie oraz pozostałe czynniki zwiększające i obniżające wysokość czynszu?
• Czy jeśli po aktualizacji lokator nie kwalifikuje się do lokalu socjalnego i nie możemy zamienić lokalu na komunalny, to czy możemy podnieść czynsz? Jakie są możliwości?
• Jak należy postąpić w przypadku, gdy małżeństwo jest po rozwodzie, a posiada zadłużenie za czynsz, które powstało w czasie trwania związku małżeńskiego? Kobieta została w mieszkaniu, a mężczyzna się wyprowadził? Czy powinni uregulować stan prawny lokalu?
• Czy możliwe jest rozkładanie zaległości na raty? W jakich sytuacjach?
• Jak ściągnąć dług w przypadku najemcy lokalu komunalnego, który w Polsce nie ma dochodu, ponieważ pracuje za granicą i ma bardzo dużo zaległości?
• Jak przygotować plan i napisać Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy?
• Co dzieje się z lokalem po śmierci najemcy, jeśli osoby, które były uprawnione do zamieszkania w nim, przebywają za granicą?

Wzory pism, jakie otrzymają uczestnicy:

Szczegółowy program szkolenia:

Nowości w programie:

• Na jakiej podstawie należy dokonać podwyżki stawki bazowej czynszu, po weryfikacji dochodów najemców? Czy kryterium musi być zawarte w wieloletnim planie?
• Gdzie można znaleźć informacje o najniższych stawkach czynszu w województwie i w Polsce?
• Co w sytuacji, gdy najemca nie podpisał umowy na najem socjalny lokalu lub gmina nie wyraziła zgody na przedłużenie? W jakiej wysokości powinien uiszczać opłatę?
• Co dokładnie oznacza mocno obniżony standard mieszkaniowy?
• Jeśli w trakcie czynnej umowy najmu jeden z najemców wyprowadza się, a jego centrum życiowe jest w innej miejscowości, to czy aby pozbawić go tytułu do lokalu wystarczy wypowiedzieć umowę z sześciomiesięcznym okresem wypowiedzenia?
• Małżeństwo ma wypowiedzianą umowę na jednym lokalu. Mąż zajmuje ten lokal, natomiast żona bez tytułu prawnego bezprawnie zajęła lokal po zmarłej mamie, z którą nie zamieszkiwała do chwili śmierci i nie chce zdać lokalu. Co w takiej sytuacji?
• Z kim rozwiązać umowę najmu, jeżeli osoba wynajmująca zmarła, a do zamieszkiwania z nią uprawniony jest syn, który nie zamieszkuje w tym lokalu i nigdy za niego nie płacił?
• Jak przebiega postępowanie o odzyskanie lokalu po zweryfikowaniu, że po śmierci najemcy uprawniona osoba tam nie mieszka?
• Jak długo musi zamieszkiwać lokator wspólnie z najemcą, aby móc wstąpić w najem po śmierci najemcy?
• Co w przypadku, gdy zmarł najemca mieszkający sam, a rodzina nie chce oddać lokalu?
• Co w przypadku, gdy w lokalu komunalnym zamieszkiwał wujek z bratankiem i wujek zmarł? Zgodnie z przepisem art. 691 k.c., bratanek nie może wejść w stosunek najmu, ale całe życie mieszkał z tym wujkiem i było to jego centrum życiowe
• W jaki sposób weryfikować stałe zamieszkiwanie w lokalu z najemcą?
• Jaka jest podstawa prawna, w oparciu o którą gmina może wystąpić z zapytaniem do US?
• Jak uzyskać nakaz zapłaty wobec osoby, która pracuje za granicą i nie znamy jej adresu do doręczenia pozwu?

Jak ustalać wysokość czynszu?

• Kto jest odpowiedzialny za ustalanie wysokości czynszu, jeśli mieszkaniowy zasób gminy stanowią budynki będące własnością gminy, a część z nich jest przekazana w formie aportu, które są własnością spółki z o.o., która jest w 100% własnością gminy?
• Co zrobić, jeśli rada nie chce bądź nie może przyjąć do wiadomości, że ich kompetencją jest wskazanie wskaźników/kierunków polityki czynszowej, a nie ustalanie samej wysokości czynszu, co jest kompetencją wójta/burmistrza/prezydenta? Orzecznictwo w tym temacie jest różne
• Czy istnieje podstawa prawna, mówiąca o tym, że to burmistrz, a nie rada ustala wysokość składki czynszowej?
• W jaki sposób ustalać wysokość czynszu? Procedura ustalania wysokości czynszu
• Jak ustalać wysokość czynszu, aby pokryć wszystkie opłaty oraz aby zostało na remonty i nadprogramowe inwestycje?
• W jaki sposób ustalić stawkę bazową czynszu, gdy obecna jest bardzo niska?
• Jak przeliczać czynsz na podstawie dochodów?
• Jak ustalać i różnicować stawki czynszu za mieszkania wynajmowane z zasobu ze względu na ich położenie oraz pozostałe czynniki zwiększające i obniżające wysokość czynszu?
Na jakiej podstawie należy dokonać podwyżki stawki bazowej czynszu, po weryfikacji dochodów najemców? Czy kryterium musi być zawarte w wieloletnim planie?
Gdzie można znaleźć informacje o najniższych stawkach czynszu w województwie i w Polsce?
• Czy w Wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy jest informacja o warunkach obniżenia czynszu? Jakie powinny być dochody, aby najemca mógł się ubiegać o obniżkę z tego tytułu? Czy konieczne jest zawarcie w uchwale informacji, że należy określić warunki obniżenia czynszu? Czy powinna znaleźć się informacja w uchwale o zasadach najmu lokali?
• Czy rada miasta w swojej uchwale może zakreślić wysokość lub podwyżkę czynszu do skali roku w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, ponieważ z ustawy wynika, że ustala to właściciel?
• Jak wygląda waloryzacja czynszów? Kto się tym zajmuje? Jak weryfikować waloryzację? Jak radzić sobie z waloryzacją czynszów?
• Czy należy co miesiąc wystawiać dokument z kwotą i terminem płatności, jeśli w zawartej umowie jest napisane, że miesięczny czynsz wynosi 200zł i należy go zapłacić do 10 dnia każdego miesiąca? Czy wynika to z zawartej umowy?
• Czy wręczając najemcy pismo o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości czynszu, wpisujemy w tym samym piśmie nową kwotę czynszu? Ile trwa takie wypowiedzenie? Czy musi być zawarty aneks do umowy?
• Co należy zrobić z dotychczasowymi umowami o zmianie czynszu?
• W jaki sposób wprowadzić podwyżkę czynszu? Uzasadnienie, przekazywanie informacji
• Czy zmianę wysokości czynszu należy wprowadzać zwykłym pismem, czy aneksując umowę? Co w przypadku osób, które nie mają umowy i płacą odszkodowanie?
• Procedura obniżania/podwyższania wysokości czynszu
• Jak podnieść stawkę czynszu w przypadku, gdy najemcy nie stać na te obciążenia? Czy jego niepłacenie musi skutkować eksmisją? Jakie są inne możliwości?
• Czy podnosząc czynsz o 1% wartości odtworzeniowej lokalu, należy napisać uzasadnienie lub przedstawić kalkulację, dlaczego czynsz został podniesiony?
• Czy gmina powinna podnosić stawki czynszu? Co jaki okres? O ile?
• Jaki jest sens zmiany wysokości czynszu, jeśli po podniesieniu stawki czynszu, najemca będzie się ubiegał o dodatek mieszkaniowy?
• W jaki alternatywny sposób można wspomóc osoby, którym nie starcza finansów na opłacenie czynszu?
• Gdzie eksmitować osoby, które nie płacą czynszu? Czy są inne możliwości, co z nimi zrobić, aby uniknąć eksmisji?
• Czy możemy wypowiedzieć umowę z uwagi na niepłacenie za śmieci?

Jak weryfikować dochody mieszkańców?

• Kryteria dochodowe określone uchwałą Rady gminy
• Weryfikacja dochodu na podstawie ustawy o ochronie paw lokatorów
• W jaki sposób przeprowadzać weryfikację czynszową najemców, tak aby zwiększać czynsze? Jak weryfikować dochody?
• Czy weryfikacja dotyczy również osób, które dokonują zamiany lokali, a zawarły umowę przed 21.04.2019?
• Czy dochód należy ustalić z najniższej emerytury czy z przeciętnego wynagrodzenia?
• Czy należy weryfikować dochód lokatora, jeśli ma wyrok o eksmisję?
• Jaka jest wymagana dokumentacja przy weryfikacji dochodów?
• Jak często może odbywać się weryfikacja dochodów, skoro musi odbywać się ona nie częściej niż co pół roku, bo od tego zależy ustalony później czynsz? Czy może odbywać się co 3-4 lata? Kto podejmuje o tym decyzję?
• Co w przypadku weryfikacji, jeśli została przepisana umowa najmu zgodnie z art. 691 k.c.?
• Co należy zrobić w sytuacji, gdy osoba przekracza dochód, ale nie ma gdzie mieszkać?
• Czy do dochodu należy wliczyć zasiłki rodzinne i alimenty?

Media – alternatywne możliwości ich opłacenia

• W jaki sposób rozliczać mieszkańców z energii w przypadku korzystania z części wspólnych, takich jak korytarz lub łazienka?
• W starych zasobach obowiązuje starsze prawo, które mówi, że gmina zawiera umowy z dostawcami mediów. W związku z tym pojawia się problem zadłużenia: jeśli najemca nie płacił czynszu to nie płacił również za media, ale zarządca podpisał umowę, a dostawca pobierał i gmina się zadłużała. Czy da się jakoś rozwiązać taką sytuację? Co można zrobić?
• W jaki sposób rozliczać koszty za media, jeśli najemnicy otrzymają wysokie opłaty?
• Czy jest możliwość rozłożenia na raty opłaty za media? Czy da się to załatwić bez odsetek? Czy można obniżyć odsetki?
• Co zrobić w sytuacji, gdy gmina nie posiada środków, aby dopłacać do mediów, a w związku ze wzrostem cen za media, lokatorzy mogą mieć niższe temperatury ogrzewania? Czy istnieją alternatywne sposoby, by temu zaradzić? Zimowy problem: z mediami, ciepłą wodą, ogrzewaniem centralnym
• Jakie są alternatywne możliwości w kwestii opłacenia mediów?

Kwestie związane z najmem socjalnym i odszkodowaniami

•Co w sytuacji, gdy najemca nie podpisał umowy na najem socjalny lokalu lub gmina nie wyraziła zgody na przedłużenie? W jakiej wysokości powinien uiszczać opłatę?
Czy jeśli po aktualizacji lokator nie kwalifikuje się do lokalu socjalnego i nie możemy zamienić lokalu na komunalny, to czy możemy podnieść czynsz? Jakie są możliwości? Wcześniej umożliwialiśmy pozostanie w lokalu do czasu znalezienia mieszkania na wolnym rynku lub przydziału lokalu komunalnego z zasobów gminy, ale trwa to już rok
• Czy istnieje możliwość podwyżki czynszu w lokalu socjalnym osobie, która nie spełnia kryterium dochodowego i obecnie jest na bezumownym korzystaniu z lokalu i płaci odszkodowanie?
• Czy gmina może pobierać odszkodowanie za lokal o niższym standardzie na podstawie czynników obniżających stawkę czynszu? Wówczas odszkodowanie byłoby trochę wyższe niż w przypadku czynszu za najem socjalny lokalu, ponieważ odszkodowanie z tytułu bezumownego użytkowania lokalu socjalnego jest identyczne jak czynsz za najem socjalny – gmina pobiera 50% najniższego czynszu, jaki jest w zasobie gminnym
• Jak rozwiązać problem z pojęciem odszkodowań, jeśli najemca traci umowę i przechodzi z umowy czynszowej na odszkodowanie?
• Czy należy weryfikować dochód, jeśli był wykonany wyrok (umowa na 1 rok), a następnie był wniosek o lokal socjalny, została podpisana umowa jako kontynuacja wyroku, również na rok?
• Czy weryfikacja jest obowiązkiem gminy czy prawem?

Jaki jest sens pobierania kaucji?

• Komu należy wypłacić kaucję w przypadku trójki dzieci?
• Jaki jest czas na wypłatę kaucji? Kto ustala termin wypłacenia?
• Czy istnieje ustalone prawnie postępowanie spadkowe w przypadku kaucji?
• Kto składa wniosek o postępowanie spadkowe - urząd czy dzieci?
• Jaki jest sens pobierania kaucji?

Przejście z umowy czynszowej na odszkodowanie

• Co dzieje się z lokalem po śmierci najemcy, jeśli osoby, które były uprawnione do zamieszkania w nim, przebywają za granicą?

• Czy trzymiesięczny termin wypowiedzenia stawki czynszu należy liczyć od daty potwierdzenia otrzymania wypowiedzenia przez najemcę? Co w przypadku, jeśli najemca nie odbierze korespondencji? Czy należy zastosować w takiej sytuacji przepis art. 44 k.p.a.?
• Skąd pozyskać fundusze na remonty mieszkań?
Co dokładnie oznacza mocno obniżony standard mieszkaniowy?
• Jak zmienić niski standard mieszkań, jeśli gminy na to nie stać?
• Czy wystawiamy tytuły odszkodowań na współmałżonka? Jeśli tak, to kiedy?
Jeśli w trakcie czynnej umowy najmu jeden z najemców wyprowadza się, a jego centrum życiowe jest w innej miejscowości, to czy aby pozbawić go tytułu do lokalu wystarczy wypowiedzieć umowę z sześciomiesięcznym okresem wypowiedzenia?
• Co w przypadku, gdy osoba zalega z czynszem i ma wypowiedzianą umowę? Czy jest to nadal czynsz czy już odszkodowanie? Jak dalej wystawiać faktury za użytkowanie lokalu? Jaką nazwę wpisać na fakturze?
• Co zrobić w sytuacji, jeśli osoba nie płaci regularnie czynszu?
W jaki sposób egzekwować zaległości w czynszu?
• Co należy zrobić, jeśli osoba przebywa w zakładzie karnym, umowa najmu socjalnego zakończyła się, mieszkanie nie jest zdane, a osoba zamieszkująca nagminnie uchyla się od płacenia czynszu?
• Co należy zrobić z wnioskiem o przedłużenie umowy - w sytuacji, gdy lokator wynajmował mieszkanie socjalne, jednak nastąpił koniec umowy, a lokator posiada zadłużenie w czynszu i nie odbiera pism? Jak ustalić spłatę zadłużenia?
Małżeństwo ma wypowiedzianą umowę na jednym lokalu. Mąż zajmuje ten lokal, natomiast żona bez tytułu prawnego bezprawnie zajęła lokal po zmarłej mamie, z którą nie zamieszkiwała do chwili śmierci i nie chce zdać lokalu. Co w takiej sytuacji?
• Jak należy postąpić w przypadku, gdy małżeństwo jest po rozwodzie, a posiada zadłużenie za czynsz, które powstało w czasie trwania związku małżeńskiego? Kobieta została w mieszkaniu, a mężczyzna się wyprowadził? Czy powinni uregulować stan prawny lokalu?
• Jak usunąć z mieszkania lokatora, który nie płaci, nie wiemy, gdzie się znajduje i nie odbiera pism?
• Czy w przypadku śmierci najemcy należy pozostawić lokal jego pełnoletnim dzieciom, jeśli nie płacą lub są uciążliwi? Jakie są podstawy prawne? Czy istnieją inne możliwości? Czy wynajem im jest obowiązkiem? W jakich przypadkach nie jest?
Z kim rozwiązać umowę najmu, jeżeli osoba wynajmująca zmarła, a do zamieszkiwania z nią uprawniony jest syn, który nie zamieszkuje w tym lokalu i nigdy za niego nie płacił?
Jak przebiega postępowanie o odzyskanie lokalu po zweryfikowaniu, że po śmierci najemcy uprawniona osoba tam nie mieszka?
Jak długo musi zamieszkiwać lokator wspólnie z najemcą, aby móc wstąpić w najem po śmierci najemcy?
Co w przypadku, gdy zmarł najemca mieszkający sam, a rodzina nie chce oddać lokalu?
Co w przypadku, gdy w lokalu komunalnym zamieszkiwał wujek z bratankiem i wujek zmarł? Zgodnie z przepisem art. 691 k.c., bratanek nie może wejść w stosunek najmu, ale całe życie mieszkał z tym wujkiem i było to jego centrum życiowe
• Jak umarzać tytuły wykonawcze i zaległości, w sytuacjach, gdzie najemca posiada starsze zaległości, podmiotów upadłościowych lub gdy podatnicy są nieściągalni?
• Co należy zrobić w sytuacji, gdy zmarł lokator, który posiadał zaległości, część rodziny zrzekła się praw aktem notarialnym, natomiast brat zmarłego nie dostarczył zrzeczenia się spadku, przebywa za granicą i nie ma z nim kontaktu? Czy należy umorzyć dług czy szukać kontaktu? Gdzie można wystąpić o udostępnienie adresu?
W jaki sposób weryfikować stałe zamieszkiwanie w lokalu z najemcą?
• Co w przypadku, gdy najemca zalega z opłatą za 3 pełne okresy? Najemca dostał wezwanie do zapłaty, ale nie opłacił całości zadłużenia, tylko niewielką kwotę. Jak dalej postępować z takim najemcą? Czy należy wysyłać kolejne wezwania do zapłaty?
• Jak ściągać należności czynszowe?
• W jaki sposób umarzać długi?
• Co należy zrobić z pozostałym zadłużeniem, jeśli przedawnia się roszczenie o zapłatę czynszu, a najemca nie płaci od 10 lat?
• Czy możliwe jest rozkładanie zaległości na raty? W jakich sytuacjach?
• Jakie są zasady odraczania/rozkładania zaległości na raty?
• Czy istnieje możliwość umorzenia odsetek ustawowych oraz zaległości czynszowych? Jeśli tak, to na jakiej podstawie – zarządzeniem czy uchwałą?
• Jak należy rozwiązać problem lokatorów z zadłużeniem, które musi spłacać urząd miasta?
• W jakich sytuacjach można rozwiązać umowę, jeśli osoba nie płaci czynszu? Czy istnieją w tym aspekcie uregulowania prawne? Jeśli tak, to jakie?
Jaka jest podstawa prawna, w oparciu o którą gmina może wystąpić z zapytaniem do US?
• Jak skutecznie egzekwować zadłużenia?
• Jak wygląda przygotowywanie pozwów o opłaty?
• Jak tworzyć wezwania do zapłaty?
• Co należy zrobić w przypadku, gdy lokator ma komornika?

Jakie są najnowsze zmiany przepisów dotyczące windykacji?

• Co należy zrobić, jeśli mieszkaniec lokalu socjalnego nie ma dochodu, nie płaci od dawna czynszu, w przeszłości sprawa była w sądzie, miał komornika, nie ma z czego ściągnąć zaległości, a nie przysługuje mu lokal socjalny i jest eksmisja?
• Jak ściągnąć dług w przypadku najemcy lokalu komunalnego, który w Polsce nie ma dochodu, ponieważ pracuje za granicą i ma bardzo dużo zaległości?
Jak uzyskać nakaz zapłaty wobec osoby, która pracuje za granicą i nie znamy jej adresu do doręczenia pozwu?
• Czy gmina może przenieść najemcę, który posiada bardzo duże zadłużenie za czynsz oraz wyrok eksmisyjny, do lokalu mieszkalnego o mocno obniżonym standardzie mieszkaniowym?
• Jakie są najnowsze zmiany przepisów?
• Jakie dokumenty należy zebrać podczas przeprowadzania windykacji?
• Co należy zrobić w sytuacji, gdy nie ma możliwości ściągnięcia długu?
• Jak wygląda tworzenie wezwań do windykacji? Jakie elementy musi zawierać wezwanie?
• Jak zapobiegać przedawnieniu opłat?
• W jaki sposób najszybciej ściągać zadłużenia?
• Jak wygląda kwestia odpowiedzialności spadkobiercy w sytuacji śmierci dłużnika? Procedura
• Do jakiego momentu można dochodzić zaległości, a do którego nie, jeśli osoba prawna jest w upadłości? Windykacja podmiotów upadłościowych będących w likwidacji hipoteki
• Jak wygląda procedura kuratora do doręczeń?
• Czy istnieje możliwość umarzania długów? Jeśli tak, to po jakim czasie?
• Kiedy nie można umorzyć długu?
• Czy można z urzędu przeprowadzić postępowanie egzekucyjne w celu weryfikacji, gdy właściciel nie złożył deklaracji zerowej, a nieruchomość jest niezamieszkała, bo najemca wyjechał za granicę? Czy można podjąć jakieś prace weryfikacyjne, aby te należności odpisać?
• Jak wygląda windykacja w przypadku zaległości w opłatach za śmieci, czynsz, fundusz remontowy, wodę?
• Ile mamy czasu na ściągnięcie pieniędzy?
• W jakiej wysokości gmina powinna zapłacić odszkodowanie spółdzielni mieszkaniowej – samego czynszu, obowiązującego w spółdzielni czy odszkodowanie równe czynszowi z dodatkowymi opłatami?
• Czy wystarczające jest wysłanie informacji radcy prawnemu, który reprezentuje wierzyciela zamiast wierzycielowi?
• Jak postępować po eksmisji z lokatorem?
• Jak złożyć do sądu wniosek o eksmisję?
• Jakie są najnowsze zmiany prawne dotyczące rozliczeń mediów?

Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy

• Procedura od A do Z
• Jak przygotować plan i napisać program?
• Na co warto zwrócić szczególną uwagę? (wskazówki)
• Jakie są najczęstsze błędy, których należy unikać?
• Jaki jest cel tworzenia wieloletniego programu?
• Czy w przypadku, gdy w gminie nie ma możliwości, zasobu, jest konieczność posiadania programu?