Wideoszkolenie: Decyzje o warunkach zabudowy

W programie m.in., wybrane zagadnienia:

• Czy decyzje o warunkach zabudowy wydane przed wejściem w życie planu ogólnego zachowają ważność?
• Jak po uchwaleniu planu ogólnego będą wyglądać wydawane decyzje w uzupełnieniu zabudowy?
• Jakie będą zasady zabudowy na gruntach klasy 1-3 w ramach zabudowy zagrodowej po uchwaleniu planu ogólnego?
• Jakie są możliwości prawne odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy?
• Jak prawidłowo określić strony postępowania w decyzji o warunkach zabudowy — czy bierzemy pod uwagę działki sąsiadujące z całą działką, czy tylko z terenem planowanej inwestycji?
• Jak interpretować potrzeby mieszkanie przy przeniesieniu decyzji?
• Czy przyjęcie planu ogólnego może stanowić podstawę do roszczeń mieszkańców z tytułu obniżenia wartości nieruchomości?

Szczegółowy program szkolenia:

1. Jakie zmiany w procedurze wydawania decyzji o WZ wprowadzi uchwalenie planu ogólnego?

• Jak ma przebiegać proces wydawania decyzji o warunkach zabudowy w okresie przejściowym?
• Czy decyzje o warunkach zabudowy wydane przed wejściem w życie planu ogólnego zachowają ważność?
• Na jakich warunkach będą obowiązywać decyzje WZ po wejściu w życie planu ogólnego?
• Czy po zmianach nadal będziemy stosować dotychczasowe zasady, czy obowiązywać będą nowe kryteria?
• W jaki sposób po wejściu w życie planów ogólnych będzie definiowane „uzupełnienie zabudowy”?
• Jakie będą zasady wydawania decyzji w uzupełnieniu zabudowy? Czy będą inne niż teraz?
• Czy po uchwaleniu planu ogólnego decyzje będzie wydawać tylko i wyłącznie osoba, która ma wykształcenie planistyczne?
• Czy decyzje, te, które są wydane do tej pory, będą bezterminowe? Czy nie będą bezterminowe?
• Jak długo obowiązują decyzje o warunkach zabudowy wydane przed wejściem w życie planu ogólnego?
• Kiedy kończy się okres przejściowy dotyczący decyzji bezterminowych i zaczyna się się wydawanie decyzji pięcioletnich?
• Czy decyzja będzie ważna bezterminowo od czasu kiedy stanie się prawomocna?
• Jak wygląda potem zmiana decyzji o warunkach zabudowy, gdy plan ogólny wejdzie w życie? Czy jest możliwość tej zmiany?
• Czy zmiana decyzji będzie możliwa w każdym możliwym aspekcie, czy jednak wtedy przy zmianie decyzji trzeba będzie brać pod uwagę plan ogólny?
• Na co będzie można wydawać decyzję o warunkach zabudowy?
• Czy wydana decyzja ostateczna będzie mogła być kontynuowana po uchwaleniu planu ogólnego?
• Co z wnioskami, decyzjami, które zostały złożone przed uchwalaniem planu ogólnego, a wydane już po uchwaleniu planu ogólnego? Czy one będą działać na starych zasadach? Czy będą już terminowe?
• Co będzie z warunkami w okresie przejściowym, gdy zmieniają się przepisy – czy stosować „stare”, czy „nowe” zasady?
• Czy w okresie przejściowym przepisów decyzje powinny być wydane na starych zasadach, ale już z terminem 5-letnim?
• Jakie będą różnice pomiędzy starą WZ a nową, po wprowadzeniu planów ogólnych?
• Jak postępować z wnioskami o wydanie decyzji WZ złożonymi pod koniec czerwca 2026, które nie zostaną rozpatrzone przed wejściem w życie nowelizacji?
• Czy wnioski złożone przed końcem roku powinny być rozpatrywane na „starych zasadach”, nawet jeśli decyzja zostanie wydana po 30 czerwca?
• Czy po 30 czerwca 2026 r. organ powinien wydać decyzję odmowną, jeśli wniosek o warunki zabudowy złożono wcześniej, ale plan ogólny wyklucza możliwość zabudowy na danym terenie?
• Co z decyzjami, które zostaną wydane w terminie przed uchwaleniem planu ogólnego, ale nie staną się ostateczne i prawomocne?
• Czy wnioski o decyzję o warunkach zabudowy złożone do końca bieżącego roku będą rozpatrywane według dotychczasowych przepisów? Czy będą bezterminowe?
• Jak będzie wyglądała procedura wydawania decyzji o warunkach zabudowy po wejściu w życie planu ogólnego?
• Co się dzieje w sytuacji, gdy przyjmujemy wnioski i uchwalamy nowy plan ogólny – czy wnioski złożone przed uchwaleniem planu są procedowane według starych zasad, i jakie mają terminy ważności: 5-letnie czy bezterminowe?
• Jakie zasady będą obowiązywać przy wydawaniu warunków zabudowy, gdy uchwalony został plan ogólny?
• Czy w związku z pismami kierowanymi do ministerstwa nie będzie możliwości zawieszenia wydawania decyzji o WZ do czasu uchwalenia planu ogólnego?

2. Jak uchwalenie planu ogólnego będzie przekładać się na warunki zabudowy?

• Jakie skutki może mieć realizacja inwestycji w oparciu o starsze decyzje, które nie będą spójne z planem ogólnym?
• Czy przyjęcie planu ogólnego może stanowić podstawę do roszczeń mieszkańców z tytułu obniżenia wartości nieruchomości?
• Jakie zmiany będą po uchwaleniu planu ogólnego w klasyfikacji gruntu jako gleby klasy III?
• Problem: Aktualnie ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym daje możliwość zawieszenia postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli uchwała rady gminy jest podjęta co do przystąpienia do planu miejscowego na danym terenie. Postępowanie można zawiesić na 12 miesięcy; a co jeśli w międzyczasie uchwali się plan ogólny? Czy takie postępowanie o warunkach zabudowy się podejmuje? Czy musi to być zgodne z planem?
• Problem: Postępowanie zostało zawieszone i po roku odwieszone, mamy już nową politykę przestrzenną i plan ogólny – co teraz powinniśmy zrobić? Czy powinniśmy się opierać planem ogólnym, który został uchwalony? Czy powinniśmy brać pod uwagę stare przepisy? Czy zawieszać takie postępowania, czy jednak nie?
• Przykład: ktoś dokonał podziału na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, została wydana decyzja o warunkach zabudowy na budowę 3 budynków na działce X, na podstawie decyzji dokonano podziału nieruchomości na działkę x, y i z, i teraz wszedł w życie plan ogólny, starostwo powiatowe na podstawie tej decyzji dla działki x1 nie chce wydać właścicielowi działki pozwolenia na budowę. Przychodzi do gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale ta działka nie znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy i gmina nie może wydać decyzji o warunkach zabudowy i co w tej sytuacji? Czy będzie można w jakiś sposób utrzymać te decyzje? Czy będzie można wydać decyzję?
• Problem: Większość starostw nie wydaje pozwoleń na budowę na podstawie decyzji o warunkach zabudowy przedpodziałowej. Czy po uchwaleniu planu ogólnego i dokonaniu podziału nieruchomości te działki mogą znaleźć się w obszarze, dla których nie będziemy mogli wydać więcej decyzji o warunkach zabudowy i jak to rozwiązać?
• Jak plan ogólny będzie sprawdzany przez wojewodę?

3. Uzupełnienie zabudowy:

• Jak po uchwaleniu planu ogólnego będą wyglądać wydawane decyzje w uzupełnieniu zabudowy?
• Jak będzie wyglądać obszar uzupełnienia zabudowy kiedy zmiany wejdą w życie?
• Czy uzupełnienie będzie określone na mapie kolorem?
• Czy będą określone konkretne wytyczne, np. jaki budynek ma powstać? Co musi powstać?
• Czy to będzie wyglądać jak plan, czy inaczej?
• Jeżeli działka nie będzie w obszarze uzupełnienia zabudowy, to nie będzie można wydać warunków zabudowy?
• Co zrobić w sytuacji, gdy przychodzi interesant o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na budynek mieszkalny jednorodzinny, a w planie uzupełniającym będzie inaczej? Czy będzie można wydać decyzję, czy nie?
• Na jakiej podstawie napisać odmowę?
• Jaki będzie zakres terenów uzupełnienia zabudowy, na podstawie których po nowelizacji będą wydawane decyzje o warunkach zabudowy?
• Jak interpretować zapisy rozporządzenia w przypadku działek graniczących z obszarami uzupełnienia zabudowy, które formalnie już się do nich nie kwalifikują?
• Jak należy postępować w sytuacji, gdy po wszczęciu postępowania okazuje się, że konieczne jest uzupełnienie wniosku? W jaki sposób przekazać wnioskodawcy informację o konieczności uzupełnienia, jeśli wezwanie miało miejsce po wszczęciu, a nie przed?
• Czy warunki zabudowy będzie można wydawać tylko w obszarach uzupełnienia zabudowy? A co z obszarami zabudowanymi, na których nie ma mpzp, a nie są obszarami uzupełnienia zabudowy?
• Czy na gruntach klasy I-III będzie można wydawać warunki zabudowy, jeśli tylko częściowo będą znajdowały się w obszarze uzupełnienia zabudowy?
• Czy decyzje o lokalizacji inwestycji celu publicznego pod inwestycje liniowe będzie można wydawać poza obszarami uzupełnienia zabudowy?
• Czy będzie można wydać decyzje o warunkach zabudowy pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne na terenie lasu (oznaczonego w ewidencji jako Ls), jeśli znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy?

4. Zabudowa zagrodowa:

• Czy decyzja o warunkach zabudowy dla zabudowy zagrodowej może być wydana wspólnie na małżeństwo, jeśli tylko jeden z małżonków spełnia kryteria rolnika indywidualnego?
• Gdzie może powstać zabudowa zagrodowa na 3 klasie gruntu?
• Jak udowodnić, dlaczego dom na 3 klasie gruntu ma powstać?
• Jak sobie radzić z wydanymi decyzjami o warunkach zabudowy dla zabudowy zagrodowej w momencie, gdy właściciel działki wydanej decyzji sprzedał własność innej osobie fizycznej, która nie spełnia kryteriów rolnika indywidualnego?
• Czy może być zabudowa zagrodowa na zwykłych gruntach, czy nie?
• Kto powinien zostać uznany za rolnika?
• Kto może występować na zabudowę zagrodową?
• Jak będą wyglądać warunki zabudowy na gruntach klasy 3, nieujętych w obszarach uzupełnienia zabudowy np. dotyczących rolników, czyli zabudowy zagrodowej?
• Jakie będą zasady zabudowy na gruntach klasy 1-3 w ramach zabudowy zagrodowej po uchwaleniu planu ogólnego?
• Jakie procedury należy przeprowadzić, gdy decyzja o warunkach zabudowy wydana dla podziału działki nie została później uzupełniona o wystąpienie o wyłączenie gruntów klasy 3 z produkcji rolnej?
• Czy grunty rolne niezurbanizowane miałyby wpływ na podatek?
• Co zrobić, żeby zabudowa zagrodowa stanowiła sąsiedztwo dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, gdzie grunty często przechodzą w ręce dzieci rolników nieprowadzących gospodarstwa?
• Jakie parametry są określane w decyzjach o zabudowie zagrodowej i w jaki sposób należy je ustalać?
• Co w sytuacji gdy jest rolnik, który ma liczbę gruntów, ale jest zameldowany na terenie innej gminy? Jak interpretować definicję rolnika?
• Czy garaż jest elementem zabudowy zagrodowej?
• Czy dla zabudowy zagrodowej na gruntach rolnych trzeba być rolnikiem?
• Czy można wybudować budynek mieszkalny w zabudowie zagrodowej, jeśli na działce nie ma jeszcze budynku gospodarczego, czy konieczne jest wcześniejsze przekształcenie gruntów na zabudowę mieszkaniową?
• Czy jest nieograniczona możliwość wydawania decyzji na działkach rolnych?
• Czy warunki faktycznie mogą być wydawane na działkę 3 klasy gruntu?
• Ile tych warunków można wydać na jedną działkę, np. 5 ha zabudowy zagrodowej?
• Kto jest tak zwanym organem właściwym w sprawie terenów rolnych, leśnych i melioracji?
• Jak odnosi się Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z Ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do definicji zabudowy zagrodowej i rolnika?
• Jak definiować rolnika przy rozpatrywaniu wniosków o warunki zabudowy?
• Czy w strefach rolniczych będzie można wydawać WZ dla rolników? Czy tylko w uozach (obszar uzupełnienia zabudowy)?
• Czy można wydać jedną decyzję WZ dla kilku siedlisk na podzielonej działce rolnej, czy należy wydać osobne decyzje dla każdego siedliska?
• Czy średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego musi być liczona tylko w granicach danej gminy, czy może obejmować inne gminy w Polsce?
• Czy można wydać decyzję o warunkach zabudowy na działkę położoną w strefie zagrodowej po uchwaleniu planu ogólnego?

5. Procedury administracyjne: Jak krok po kroku wygląda procedura wydania decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym?

• Od czego należy rozpocząć procedurę wydania decyzji o warunkach zabudowy?
• Z jakimi instytucjami uzgadniać przygotowany przez architekta projekt decyzji ?
• Z jakimi innymi organami powinny być uzgodnienia przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy?
• Jak zorganizować pracę przy dużej liczbie wniosków o WZ, by dotrzymać terminów?
• W jakich przypadkach nie będzie można wydawać decyzji i budowa musi powstać na miejscowych planach?
• Jak powinien wyglądać przepływ informacji i współpraca między gminą, starostwem a nadzorem budowlanym w sprawach WZ?
• Jak ograniczyć tworzenie sztucznej liczby warunków zabudowy?
• Na czym polega zasada dobrego sąsiedztwa w kontekście decyzji o warunkach zabudowy?
• Jak prawidłowo sporządzić decyzję? - wzór decyzji
• Kiedy powinna być decyzja o warunkach zabudowy, a kiedy ustanowienie lokalizacji i inwestycji celu publicznego?
• W jakich przypadkach można odmówić wszczęcia postępowania?
• Co może być brakiem formalnym, a co się nie kwalifikuje?
• W jakich przypadkach nie jest wymagane uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy?
• Jakie są konsekwencje wydania decyzji odmownej o warunkach zabudowy w kontekście opłaty skarbowej?
• Jak sprawdzić wniosek, czy jest odpowiednio uzupełniony?
• Jak napisać pouczenie, żeby decyzje i uzgodnienia były w terminach odwołań?
• Jak odnosi się klauzula wykonalności do danej decyzji?
• Jak wygląda oświadczenie o zrzeczeniu się praw do odwołania, jeżeli chodzi o sąsiadów?
• Jak skompletować wnioski przy wydawaniu decyzji?
• Jak napisać odmowną decyzję albo wezwanie do uzupełnienia wniosku?
• Kiedy można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeśli któryś z artykułów nie jest spełniony?
• Jakie są możliwości prawne odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy?
• Czy jest jakaś podstawa prawna do odmowy?
• Czy informować o zamiarze wydania decyzji odmownej w sprawie WZ?
• Do kogo urząd może wysyłać zawiadomienia w formie elektronicznej?
• Czy mimo przygotowanego projektu decyzji o warunkach zabudowy, istnieje obowiązek ustawowy przesyłania dokumentów drogą elektroniczną? Czy w wersji papierowej?

6. Strony postępowania: Jak prawidłowo określić strony postępowania w decyzji o warunkach zabudowy?

• Jak ustalić krąg stron w postępowaniu?
• Jak postępować w przypadku niezgodności danych właścicieli między ewidencją gruntów a księgą wieczystą?
• Co zrobić, gdy w dokumentach zdarza się, że są inne dane osobowe, inne nazwiska, inne adresy zamieszkania. Czym się sugerować w tej sytuacji?
• W jaki sposób stosunki sąsiedzkie mogą wpływać na przebieg postępowania o wydanie decyzji WZ?
• Jak prawidłowo określić strony postępowania w decyzji o warunkach zabudowy — czy bierzemy pod uwagę działki sąsiadujące z całą działką, czy tylko z terenem planowanej inwestycji?
• Czy działka, która graniczy punktem z inną inwestycją, powinna być brana pod uwagę?
• Czy powinno się brać pod uwagę inną działkę? Czy część terenu inwestycji?
• Czy punkt, który graniczy z daną działką, ma być brany jako strona postępowania?
• Jak wygląda procedura wydawania decyzji w sytuacji, gdy nie ma właścicieli sąsiednich działek (czyli stron postępowania) i nie są uregulowane sprawy spadkowe?
• Co w przypadku, kiedy organ uzgadniający jest również stroną postępowania, bo działka jest przyległa?
• W jakich przypadkach wymagane jest ogłoszenie sprawy w formie obwieszczenia, a kiedy nie ma takiego obowiązku?
• Czy obwieszczenie należy stosować w sytuacji, gdy nie są znani spadkobiercy właściciela nieruchomości?
• Co w przypadku, gdy istnieje akt notarialny potwierdzający nabycie spadku lub dział spadku, ale urząd (lub starostwo w ewidencji gruntów) nie został o tym poinformowany i nie posiada tej informacji? Czy w takiej sytuacji wystarczające jest zawiadomienie przez obwieszczenie, czy organ ma obowiązek podjąć dodatkowe działania?
• Co zrobić w sytuacji, gdy strona postępowania się z czymś nie zgadza i wnosi pismo?
• Co należy zrobić, jeśli strona postępowania o wydanie decyzji WZ zmarła w trakcie postępowania?
• Jakie kroki należy podjąć, gdy jedna ze stron zmarła przed zakończeniem postępowania, ale decyzja WZ nie została jeszcze wydana?
• Jak postępować z osobą która zmarła przed wszczęciem postępowania?
• Jeśli osoba zmarła dawno temu, a postępowanie spadkowe nie zostało przeprowadzone, to jak dokładnie przebiegają obwieszczenia? Jak konkretnie miałby wyglądać ten proces?
• Jak wygląda cały proces postępowania w przypadku zmarłej osoby, której nie przeprowadzono postępowania spadkowego przed rozpoczęciem procedury o warunki zabudowy? Jak prowadzić takie postępowanie?
• Jak powinien wyglądać wzór obwieszczenia/dokumenty w postępowaniu spadkowym w przypadku osoby zmarłej przed wszczęciem postępowania o wydaniu decyzji WZ?
• Co w sytuacji, gdy właścicielem sąsiedniej działki według ewidencji jest osoba, która już nie żyje?

7. Odwołanie decyzji/Wygaśnięcie/Przeniesienie decyzji:

• Co się dzieje, gdy decyzja pójdzie do odwołania?
• Jak się przygotować do tego procesu?
• Jakie dokumenty przygotować do przesłania do SKO? Jak sporządzić te dokumenty?
• Jak przygotować teczkę, aby ona poszła dalej?
• Czy można przenieść decyzję na zabudowę do 70m?
• Czy można wystąpić na wiele, czy tylko jedną decyzję WZ dla zabudowy do 70 m²?
• Jak interpretować potrzeby mieszkanie przy przeniesieniu decyzji?
• Czy można złożyć więcej niż jeden wniosek? Czy będzie to dalej traktowane jako potrzeby mieszkaniowe człowieka?
• W jakich sytuacjach decyzje o warunkach zabudowy muszą być wygaszane i wygasają?
• Jakie formalności leżą po stronie urzędu, żeby formalnie wygasić decyzję? Czy to się wiąże z pismami albo z innymi dokumentami? Czy jest to stwierdzone z urzędu?
• W jakich sytuacjach wygasa decyzja?
• Jak sprawdzić wygaśnięcie decyzji?
• Jak w praktyce funkcjonuje przepis dotyczący wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy, biorąc pod uwagę dane przekazywane przez starostwa powiatowe?
• Czy możliwe jest przenoszenie decyzji na inne działki?
• Czy zmiana decyzji wymaga opłaty skarbowej?
• Czy przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy wymaga opłaty skarbowej?
• Czy będzie możliwa i na jakich warunkach zmiana wydanych na starych zasadach decyzji o warunkach zabudowy po uchwaleniu planu ogólnego gminy?

8. Wydawanie decyzji a akty prawne:

• Jak odnosi się k.p.a do procedury wydawania decyzji WZ?
• Jakie faktyczne terminy do uzgodnienia znajdują się w k.p.a.?
• Jak łączyć i stosować prawo budowlane z ustawą o planowaniu przestrzennym w sposób spójny?
• Na jakie regulacje prawne należy zwrócić szczególnie uwagę, przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, ustaw takich jak: k.p.a., Prawo wodne, Ustawy o ochronie przyrody, Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, Ustawy o gospodarce nieruchomościami, Ustawy o ochronie i opiece nad zabytkami, Rozporządzenie w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, Prawo budowlane, Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie?
• Kiedy stosować przepis szczególny, a kiedy art. 28 k.p.a.?
• Jakie akty prawne, artykuły i ustawy stosować przy wnioskach?
• Jakie przepisy regulują wydawanie decyzji o warunkach zabudowy i jakie warunki muszą być spełnione?