
Wideo ze szkolenia
Zobacz wideo >>W programie m.in.:
- Jak przygotować nieruchomość do sprzedaży/dzierżawy? Jakich dokumentów może wymagać organ kontrolujący dokumentujących sprzedaż nieruchomości?
- Czy można przenieść koszt przygotowania nieruchomości do sprzedaży na nabywcę?
- Rokowania po drugim negatywnym przetargu – co zrobić w sytuacji, gdy przychodzi osoba ze swoimi warunkami, innymi niż ustalone podczas rokowań? Czy gmina może przyjąć jej ofertę?
- Sprzedaż nieruchomości w drodze bezprzetargowej – kiedy gmina może zastosować sprzedaż nieruchomości w tym trybie ?
- Jak liczyć opłaty VAT przy sprzedaży/nabywaniu nieruchomości? Kogo można zwolnić z obowiązku płacenia podatku?
- Na jakiej zasadzie można zamieniać nieruchomość z osobą prywatną, ze Skarbem Państwa?
- Jak poprawnie obliczać opłatę planistyczną? Kiedy gmina może ją pobrać ?
Wzory pism, jakie otrzymają uczestnicy:
- umów: sprzedaży, najmu, dzierżawy, użyczenia,
- ogłoszenia o przetargach,
- protokołu z przeprowadzonego przetargu,
- wykazu nieruchomości przeznaczonych do zbycia,
- informacji o wyniku przetargu,
- ogłoszenia o rokowaniach
Szczegółowy program szkolenia:
1) Postępowanie przy sprzedaży nieruchomości
• Na co zwracają uwagę kontrolujący przy sprzedaży nieruchomości? Jak przebiega procedura sprzedaży nieruchomości?
• Jaka powinna być kolejność przy sprzedaży nieruchomości, dzierżawie nieruchomości? Czy wycinki z prasy z ogłoszenia o przetargu powinny zostać dołączone do dokumentacji?
• Jak dokładnie szacować koszty przygotowania nieruchomości do zbycia?
• Co powinien zawierać protokół sporządzony ze sprzedaży nieruchomości?
• Najczęstsze błędy popełniane przez urzędników przy sprzedaży przetargowej i bezprzetargowej nieruchomości
• Zwrot bonifikaty ze sprzedaży nieruchomości z bonifikatą
• Jak przeprowadzić zwrot bonifikaty przy sprzedaży mieszkania komunalnego? Jak zweryfikować, czy mieszkanie komunalne zostały sprzedane?
*Sprzedaż nieruchomości na powiększenie terenu
• Co zrobić w sytuacji, gdy działka powiększająca jest większa niż działka powiększana?
• Jak wybrnąć z sytuacji, jeżeli właściciel działki sąsiadującej nie zgadza się na powiększenie tej działki?
• Czy na zbycie działki powiększającej można zastosować bonifikatę?
• Sprzedaż bezprzetargowa na poszerzenie działki sąsiedniej – jakie dokumenty trzeba sporządzić? Jak przeprowadzić taką sprzedaż?
• Jak rozliczyć nakłady przy zbyciu/sprzedaży nieruchomości? Co trzeba uwzględnić?
• Sporządzanie planów sprzedaży nieruchomości
* Przetargi – jak powinna wyglądać poprawna procedura przetargowa? Jakie są najczęściej popełniane błędy przez urzędników?
• Sprzedaż nieruchomości rolnej powyżej 30 arów – jaki przetarg ogłosić – ograniczony czy nieograniczony?
• Rokowania po drugim negatywnym przetargu – co zrobić w sytuacji, gdy przychodzi osoba ze swoimi warunkami, innymi niż ustalone w rokowaniach i chce kupić taką nieruchomość? Czy gmina może przyjąć taką ofertę?
• Ogłoszenie o przetargach – z jakich elementów powinno się składać? Jakie są odpowiednie terminy ogłoszenia przetargu? W jakim terminie od publikacji wykazu trzeba ogłosić pierwszy przetarg?
• Jakie są przesłanki do sprzedaży nieruchomości w trybie bezprzetargowy?
*Wykaz nieruchomości – na podstawie art. 35 i 34 ustawy o gospodarce nieruchomości omówienie najważniejszych elementów wykazu nieruchomości przeznaczonych do zbycia lub oddania w użytkowanie, najem, dzierżawę lub użyczenie
• Co powinien zawierać wykaz nieruchomości? Jak ustalić wartość nieruchomości? Co robić aby gmina nie zapłaciła za wiele, gdy dużo nieruchomości wymaga wyceny ?
• Na ile dni przed przetargiem trzeba udostępnić wykaz nieruchomości? Na jaki okres wywiesza się ten wykaz?
2) VAT – najważniejsze zagadnienia, które sprawiają trudności urzędnikom
• Jak obliczać VAT przy sprzedaży/nabywaniu nieruchomości? W jakich przypadkach obowiązuje zwolnieni z VAT?
• Czy opłatę przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności trzeba liczyć z VAT czy bez?
• Kiedy i jak VAT naliczyć przy zamianie nieruchomości? Kogo można zwolnić z obowiązku płacenia podatku?
3) Inne zagadnienia pojawiające się często podczas kontroli
* Zamiana nieruchomości
• Na jakiej zasadzie można zamienić nieruchomość z osobą prywatną, a na jakiej zasadzie ze Skarbem Państwa? Czy są może te same zasady w obydwu przypadkach?
• Jak wyceniać nieruchomości przeznaczone do zamiany? Jakie dokumenty w związku z zamianą nieruchomości będą podlegać kontroli? Czy nie lepszym wyjściem jest sprzedaż nieruchomości, zamiast stosować zamianę nieruchomości?
• Jak przeprowadzić zbywanie i nabywanie nieruchomości na rzecz jednostki organizacyjnej? Jak prawidłowo ją udokumentować?
• Czy przy zamianie nieruchomości w wykazie musi być zawarty termin do złożenia wniosku o pierwokup?
• Czy przy zamianie nieruchomości musi być sporządzona wycena czy protokół? Którego z tych dokumentów może wymagać organ kontrolujący?
* Dzierżawa – na co zwrócić uwagę ?
• Umowy dzierżawy – jakie są terminy zawierania takich umów? Jak sprawdzić czy to jest pierwsza umowa czy kolejna?
• Dzierżawa nieruchomości przez współmałżonka po upływie 3 lat – czy można zawierać umowę dzierżawy po 3 latach bez przetargu?
• Kiedy można wydzierżawiać nieruchomości w drodze przetargowej a kiedy bezprzetargowej?
• Jak wycenić nieruchomości pod dzierżawę?
• Jak poprawnie sformułować umowę dzierżawy?
• Jaki termin zapłaty za dzierżawę żądać od dzierżawców ? - „z góry”, czy „z dołu” - za dany rok?
• Jak obliczyć wysokość czynszu dzierżawnego na cele rolne?
* Jak na podstawie art. 23. ust.1c ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami sporządzić plan wykorzystywania zasobów gminy
• W jakiej formie musi być sporządzony taki plan? Jakie są najważniejsze elementy, które powinien zawierać?
• Jak poprawnie liczyć opłatę planistyczną? Kiedy gmina może pobierać te opłaty? Czy RIO kontroluje te opłaty?
• Ogólne zasady gospodarowania mieniem gminy
• Co winien zawierać plan wykorzystania gminnego zasobu nieruchomości?
* Użytkowanie wieczyste – co w tym zakresie może zostać sprawdzone?
• Przykład – ustanowiono użytkowanie wieczyste na działalność usługową, między czasie budynek został zmieniony na mieszkalny; w księgach wieczystych figuruje jako budynek usługowy – co zrobić w takiej sytuacji?
• Na podstawie art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami, omówić aktualizację opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Jak liczyć taką opłatę?
• Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie ustawy z lipca 2018.
• Opłaty przekształceniowe – poprawne ustalenie po nowelizacji przepisów
• Jakie są różnice między użytkowaniem wieczystym/użytkowaniem/użyczeniem/zarządem? Jak to rozróżniać?
* Opłaty adiacenckie – czy RIO obecnie kontroluje te opłaty? Jeżeli tak, to na co kładą największy nacisk? Pod jakim kątem sprawdzają to kontrolerzy?
• Kiedy gmina może pobrać taką opłatę? Jak poprawnie wyliczyć wysokość tej opłaty?
• Rada gminy w drodze uchwały ustala wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Jakie są najważniejsze elementy tej uchwały?
• Terminy płatności opłaty adiacenckiej
*Pozostałe zagadnienia, które często sprawiają problemy urzędnikom
1. Jakie elementy powinna obejmować cena nieruchomości, oprócz wartości orzeczonej przez rzeczoznawcę na podstawie art.67 i 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami?
2. Informacja o stanie mienia komunalnego – co powinna zawierać?
3. Czy przy oddawaniu nieruchomości w trwały zarząd trzeba sporządzić operat szacunkowy do wyceny ich wartości?
4. Uregulowania dotyczące wspólnoty mieszkaniowej, w których współwłaścicielem jest gmina – jakie koszty ponosi gmina jako współwłaściciel i jako podmiot, który realizuje zadania własne?
5. Jakie dane i informacje powinny zostać zawarte w ewidencji nieruchomości gminnych?
6. Czy gazeta elektroniczna spełnia wymagania gazety lokalnej?
7. Odpłatne i nieodpłatne przekazanie nieruchomości na rzecz jednostki organizacyjnej – cała procedura zgodnie z przepisami
8. Mieszkania komunalne – na jakich podstawach przydzielać mieszkania komunalne/ socjalne?
9. Uregulowane formy władania nieruchomościami będącymi w posiadaniu jednostek organizacyjnych np. trwały zarząd?
Prowadzący
Ewa Murakowska–Miężał – od 2012 roku Zastępca Naczelnika WKGF w RIO w Poznaniu. Posiada wykształcenie wyższe ekonomiczne, od 1999 roku pracuje w RIO w Poznaniu.
Prawa autorskie do niniejszego programu przysługują Private Corporate Consulting Sp. z o.o. Udostępnianie, kopiowanie i przerabianie niniejszego programu bez pisemnej zgody Private Corporate Consulting Sp. z o.o., zagrożone jest odpowiedzialnością karną oraz cywilną.