Wideoszkolenie: Kontrola RIO w gospodarce nieruchomościami

W programie m.in., wybrane zagadnienia:

• Jak przygotować nieruchomość do sprzedaży/dzierżawy? Jakich dokumentów może wymagać organ kontrolujący dokumentujących sprzedaż nieruchomości?
• Czy można przenieść koszt przygotowania nieruchomości do sprzedaży na nabywcę?
• Rokowania po drugim negatywnym przetargu – co zrobić w sytuacji, gdy przychodzi osoba ze swoimi warunkami, innymi niż ustalone podczas rokowań? Czy gmina może przyjąć jej ofertę?
• Sprzedaż nieruchomości w drodze bezprzetargowej – kiedy gmina może zastosować sprzedaż nieruchomości w tym trybie ?
• Jak liczyć opłaty VAT przy sprzedaży/nabywaniu nieruchomości? Kogo można zwolnić z obowiązku płacenia podatku?
• Na jakiej zasadzie można zamieniać nieruchomość z osobą prywatną, ze Skarbem Państwa?
• Jak poprawnie obliczać opłatę planistyczną? Kiedy gmina może ją pobrać ?

Wzory pism, jakie otrzymają uczestnicy:

Szczegółowy program szkolenia:

1) Postępowanie przy sprzedaży nieruchomości

• Na co zwracają uwagę kontrolujący przy sprzedaży nieruchomości? Jak przebiega procedura sprzedaży nieruchomości?

• Jaka powinna być kolejność przy sprzedaży nieruchomości, dzierżawie nieruchomości? Czy wycinki z prasy z ogłoszenia o przetargu powinny zostać dołączone do dokumentacji?

• Jak dokładnie szacować koszty przygotowania nieruchomości do zbycia?

• Co powinien zawierać protokół sporządzony ze sprzedaży nieruchomości?

• Najczęstsze błędy popełniane przez urzędników przy sprzedaży przetargowej i bezprzetargowej nieruchomości

• Zwrot bonifikaty ze sprzedaży nieruchomości z bonifikatą

• Jak przeprowadzić zwrot bonifikaty przy sprzedaży mieszkania komunalnego? Jak zweryfikować, czy mieszkanie komunalne zostały sprzedane?

*Sprzedaż nieruchomości na powiększenie terenu

• Co zrobić w sytuacji, gdy działka powiększająca jest większa niż działka powiększana?

• Jak wybrnąć z sytuacji, jeżeli właściciel działki sąsiadującej nie zgadza się na powiększenie tej działki?

• Czy na zbycie działki powiększającej można zastosować bonifikatę?

• Sprzedaż bezprzetargowa na poszerzenie działki sąsiedniej – jakie dokumenty trzeba sporządzić? Jak przeprowadzić taką sprzedaż?

• Jak rozliczyć nakłady przy zbyciu/sprzedaży nieruchomości? Co trzeba uwzględnić?

• Sporządzanie planów sprzedaży nieruchomości

* Przetargi – jak powinna wyglądać poprawna procedura przetargowa? Jakie są najczęściej popełniane błędy przez urzędników?

• Sprzedaż nieruchomości rolnej powyżej 30 arów – jaki przetarg ogłosić – ograniczony czy nieograniczony?

• Rokowania po drugim negatywnym przetargu – co zrobić w sytuacji, gdy przychodzi osoba ze swoimi warunkami, innymi niż ustalone w rokowaniach i chce kupić taką nieruchomość? Czy gmina może przyjąć taką ofertę?

• Ogłoszenie o przetargach – z jakich elementów powinno się składać? Jakie są odpowiednie terminy ogłoszenia przetargu? W jakim terminie od publikacji wykazu trzeba ogłosić pierwszy przetarg?

• Jakie są przesłanki do sprzedaży nieruchomości w trybie bezprzetargowy?

*Wykaz nieruchomości – na podstawie art. 35 i 34 ustawy o gospodarce nieruchomości omówienie najważniejszych elementów wykazu nieruchomości przeznaczonych do zbycia lub oddania w użytkowanie, najem, dzierżawę lub użyczenie

• Co powinien zawierać wykaz nieruchomości? Jak ustalić wartość nieruchomości? Co robić aby gmina nie zapłaciła za wiele, gdy dużo nieruchomości wymaga wyceny ?

• Na ile dni przed przetargiem trzeba udostępnić wykaz nieruchomości? Na jaki okres wywiesza się ten wykaz?

2) VAT – najważniejsze zagadnienia, które sprawiają trudności urzędnikom

• Jak obliczać VAT przy sprzedaży/nabywaniu nieruchomości? W jakich przypadkach obowiązuje zwolnieni z VAT?

• Czy opłatę przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności trzeba liczyć z VAT czy bez?

• Kiedy i jak VAT naliczyć przy zamianie nieruchomości? Kogo można zwolnić z obowiązku płacenia podatku?

3) Inne zagadnienia pojawiające się często podczas kontroli

* Zamiana nieruchomości

• Na jakiej zasadzie można zamienić nieruchomość z osobą prywatną, a na jakiej zasadzie ze Skarbem Państwa? Czy są może te same zasady w obydwu przypadkach?

• Jak wyceniać nieruchomości przeznaczone do zamiany? Jakie dokumenty w związku z zamianą nieruchomości będą podlegać kontroli? Czy nie lepszym wyjściem jest sprzedaż nieruchomości, zamiast stosować zamianę nieruchomości?

• Jak przeprowadzić zbywanie i nabywanie nieruchomości na rzecz jednostki organizacyjnej? Jak prawidłowo ją udokumentować?

• Czy przy zamianie nieruchomości w wykazie musi być zawarty termin do złożenia wniosku o pierwokup?

• Czy przy zamianie nieruchomości musi być sporządzona wycena czy protokół? Którego z tych dokumentów może wymagać organ kontrolujący?

* Dzierżawa – na co zwrócić uwagę ?

• Umowy dzierżawy – jakie są terminy zawierania takich umów? Jak sprawdzić czy to jest pierwsza umowa czy kolejna?

• Dzierżawa nieruchomości przez współmałżonka po upływie 3 lat – czy można zawierać umowę dzierżawy po 3 latach bez przetargu?

• Kiedy można wydzierżawiać nieruchomości w drodze przetargowej a kiedy bezprzetargowej?

• Jak wycenić nieruchomości pod dzierżawę?

• Jak poprawnie sformułować umowę dzierżawy?

• Jaki termin zapłaty za dzierżawę żądać od dzierżawców ? - „z góry”, czy „z dołu” - za dany rok?

• Jak obliczyć wysokość czynszu dzierżawnego na cele rolne?

* Jak na podstawie art. 23. ust.1c ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami sporządzić plan wykorzystywania zasobów gminy

• W jakiej formie musi być sporządzony taki plan? Jakie są najważniejsze elementy, które powinien zawierać?

• Jak poprawnie liczyć opłatę planistyczną? Kiedy gmina może pobierać te opłaty? Czy RIO kontroluje te opłaty?

• Ogólne zasady gospodarowania mieniem gminy

• Co winien zawierać plan wykorzystania gminnego zasobu nieruchomości?

* Użytkowanie wieczyste – co w tym zakresie może zostać sprawdzone?

• Przykład – ustanowiono użytkowanie wieczyste na działalność usługową, między czasie budynek został zmieniony na mieszkalny; w księgach wieczystych figuruje jako budynek usługowy – co zrobić w takiej sytuacji?

• Na podstawie art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami, omówić aktualizację opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Jak liczyć taką opłatę?

• Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie ustawy z lipca 2018.

• Opłaty przekształceniowe – poprawne ustalenie po nowelizacji przepisów

• Jakie są różnice między użytkowaniem wieczystym/użytkowaniem/użyczeniem/zarządem? Jak to rozróżniać?

* Opłaty adiacenckie – czy RIO obecnie kontroluje te opłaty? Jeżeli tak, to na co kładą największy nacisk? Pod jakim kątem sprawdzają to kontrolerzy?

• Kiedy gmina może pobrać taką opłatę? Jak poprawnie wyliczyć wysokość tej opłaty?

• Rada gminy w drodze uchwały ustala wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Jakie są najważniejsze elementy tej uchwały?

• Terminy płatności opłaty adiacenckiej

*Pozostałe zagadnienia, które często sprawiają problemy urzędnikom

1. Jakie elementy powinna obejmować cena nieruchomości, oprócz wartości orzeczonej przez rzeczoznawcę na podstawie art.67 i 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami?

2. Informacja o stanie mienia komunalnego – co powinna zawierać?

3. Czy przy oddawaniu nieruchomości w trwały zarząd trzeba sporządzić operat szacunkowy do wyceny ich wartości?

4. Uregulowania dotyczące wspólnoty mieszkaniowej, w których współwłaścicielem jest gmina – jakie koszty ponosi gmina jako współwłaściciel i jako podmiot, który realizuje zadania własne?

5. Jakie dane i informacje powinny zostać zawarte w ewidencji nieruchomości gminnych?

6. Czy gazeta elektroniczna spełnia wymagania gazety lokalnej?

7. Odpłatne i nieodpłatne przekazanie nieruchomości na rzecz jednostki organizacyjnej – cała procedura zgodnie z przepisami

8. Mieszkania komunalne – na jakich podstawach przydzielać mieszkania komunalne/ socjalne?

9. Uregulowane formy władania nieruchomościami będącymi w posiadaniu jednostek organizacyjnych np. trwały zarząd?